나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6422 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 736 오시리아스위첸마티에 204동 지1층204-2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 당사리 소재 "오시리아역 동해선" 남동측 원거리에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 대형 판매시설, 숙박시설, 오피스텔, 아파트 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 용이하고, 인근에 시내 버스정류장 및 동해남부선" 오시리아역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 건물 내 제지1층 제204-2호로서,
(사용승인일:2022.03.21)
외벽 : 복합판넬 마감 및 인조석 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 에스컬레이터 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 숙박시설(생활숙박시설), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 20미터 내외, 동측-서측-북동측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2013-07-10), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(2016-03-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2016-03-16)(접합), 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광단지<관광진흥법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 인접한 <204-3호 및 204-4호>와 벽체 경계 없이 근린생활시설(상호 "Kichinito")으로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정평가서에따르면, 본건은 공부상 지하 1층이나, 인접도로에서 접근할 경우 현황 지상 1층임. 인접한 204-3호 및 204-4호와 벽체 경계없이 근린생활시설(상호 "kichinito")로 이용중임. 인접하여 이용중인 204-3호 및 204-4호는 건축물현황도, 외부창 및 내부 철근콘크리트 구조물 등으로 경계를 특정할 수 있음. 특정 가능한 경계를 기준으로 위치를 확정하고 면적을 산정할 수 있음. 본건의 경계벽이 철거된 경위는 과거 소유자 및 임차인의 필요에 의해 철거된 것으로 예상됨. 본건은 현재 경계벽이 없으나, 특정 가능한 경계(외부창 및 내부 철근콘크리트 구조물)를 기준으로 경계벽을 설치한다면 구조상 독립성을 갖추는데 문제가 없을 것으로 판단됨. 본건의 경계벽 복원 비용은 시공 방법이나 마감 등 선택에 따라 비용이 차이 날 것으로 판단됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 736 오시리아스위첸마티에 204동 지1층204-2호

1.2. 면적

* 토지면적: 13.59㎡ (약 4.11평)

* 건물면적: 33.30㎡ (약 10.07평)

1.3. 감정가

60,800,000원

1.4. 용도

근린상가

1.5. 사건정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경6422 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.6. 채권자

주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 오시리아 관광단지 내에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 대형 판매시설, 숙박시설, 오피스텔, 아파트 및 단독주택 등이 혼합되어 형성되어 있습니다. 특히, 동해선 오시리아역에서 남동측 원거리에 자리하고 있어 관광 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 동해남부선 오시리아역이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 숙박시설(생활숙박시설) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 남측으로 약 20미터, 동측, 서측, 북동측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 관광단지 관련 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

하나은행의 근저당권(채권액 492,000,000원, 접수일자 2022-08-10)이 본 건의 말소기준권리입니다.

3.2. 등기 현황

* 소유권 이전 (박시영)

* 근저당권 (하나은행, 492,000,000원)

* 압류 (동래세무서장, 접수일자 2024-09-06)

* 임의경매 (하나은행, 채권액 365,139,280원, 접수일자 2024-11-08)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김광훈

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 700,000원

* 배당신고일자: 2025-01-16

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 김광훈 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 현황

본건이 위치한 오시리아 관광단지는 롯데몰 동부산점, 롯데월드 어드벤처 부산, 국립부산과학관, 아난티 힐튼호텔 등 다양한 대규모 상업 및 엔터테인먼트 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다. 근린생활시설, 대형 판매시설, 숙박시설 등이 복합적으로 발달해 있어 상업적 가치가 높다고 판단됩니다.

4.2. 지역 특성

오시리아 관광단지는 부산의 주요 관광 명소로 자리 잡고 있으며, 지속적인 개발과 투자 유치로 성장 가능성이 높은 지역입니다. 특히, SNS 기반의 체험형 소비가 증가하는 추세로, 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

4.3. 본건의 이용 현황

본건은 공부상 지하 1층이나 현황 지상 1층으로 이용 중이며, 인접한 204-3호 및 204-4호와 벽체 없이 'kichinito'라는 상호로 근린생활시설로 함께 이용되고 있습니다. 현재 운영 중인 상가라는 점에서 활발한 상권 내에서의 입지를 확인할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

오시리아 스위첸 마티에 단지 내 및 인근에 코인세탁실, 식당, 도서관, 키즈풀&자쿠지 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 롯데몰 동부산점, 이케아, 국립부산과학관, 해동용궁사 등 주요 관광 및 쇼핑 시설이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교통 및 접근성

동해선 오시리아역이 도보로 약 20분 거리에 있으며, 단지 앞으로는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 뛰어나 부산 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구조적 특이사항

본건은 공부상 지하 1층이나 현황 지상 1층으로 이용 중이며, 인접한 호실과 벽체 경계 없이 통합되어 사용되고 있습니다. 이러한 구조적 통합은 과거 소유자 및 임차인의 필요에 의해 이루어진 것으로 추정되며, 향후 독립적인 공간 확보를 위해 경계벽 복원 공사가 필요할 수 있습니다. 복원 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 관련 정보 불일치 가능성

물건의 특이사항 및 특수물건 정보에 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 있으나, 임차인 현황 표에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다. 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 임차인과의 정확한 소통 및 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경

기장군 일대에 산업 폐기물 방치 관련 이슈가 과거에 있었던 것으로 파악되나, 본 건의 직접적인 혐오시설과의 인접성은 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 의미에서 환경 관련 시설 조성에 대한 주민들의 민감성을 고려할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 오시리아 관광단지 내 핵심 상업 지역에 위치한 근린생활시설로, 뛰어난 입지 조건과 풍부한 주변 편의시설을 갖추고 있습니다. 롯데월드, 롯데몰 등 대형 시설과의 근접성은 높은 유동인구를 기대할 수 있게 하며, 현재 상가로 이용 중이라는 점은 상권의 활기를 보여줍니다. 다만, 인접 호실과의 통합 운영으로 인한 구조적 특이사항 및 경계벽 복원 비용 발생 가능성이 있으며, 임차인 관련 권리 분석 정보의 불일치 가능성에 대한 주의가 요구됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 오시리아 관광단지의 중심 상권에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 대형 집객 시설(롯데월드, 롯데몰 등) 인접으로 인한 높은 유동인구 및 잠재적 고객 확보 용이.

* 현재 상가로 활발히 이용 중이라는 점은 상권 활성화를 입증.

* 교통 접근성 양호 (오시리아역, 버스정류장 인근).

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 60,800,000원과 권리 분석 결과 인수할 보증금이 없는 점을 기본으로 하되, 상기 제시된 잠재적 리스크(구조적 통합으로 인한 복원 비용, 임차인 관련 정보의 불일치 가능성)를 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가 대비 할인율을 적용하되, 부동산의 가치 상승 잠재력과 낙찰 후 명도 및 복원 비용 등을 종합적으로 산정하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 상세 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 산출하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.