나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5337 [1] 부산광역시 해운대구 우동 655-6 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5337 [1] 부산광역시 해운대구 우동 655-6 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경5337
• 주소: 부산광역시 해운대구 해운대로570번길 8
• 용도: 근린시설

부산동부지원 경매7계 2024타경5337 | 소재지: 부산광역시 해운대구 해운대로570번길 8 | 감정가: 13,514,607,750원 | 최저가: 6,622,157,700원 | 용도: 근린시설

1. 부산 지원 2024타경5337 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 부산광역시 해운대구 우동 655-6에 소재한 부동산 임의 경매 사건으로, 사건번호는 부산동부지원 2024타경5337 (1)입니다. 해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정평가액은 13,514,607,750원입니다.

토지 면적은 393.10㎡ (약 118.83평)이며, 건물 면적은 1472.83㎡ (약 445.56평)입니다. 토지와 건물의 제시외 면적은 없습니다.

물건의 주요 용도는 근린생활시설 및 업무시설입니다.

1.2. 입지조건

본 건은 부산광역시 해운대구 우동에 위치하며, "부산기계공업고등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설, 호텔 등이 혼재되어 있어 다양한 용도의 시설이 밀집해 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로, 근린생활 및 업무시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다. 북측으로는 폭 약 20미터, 동측으로는 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되는 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

주의사항으로, 감정평가서에 따르면 본 건물 1층부터 9층까지는 근린생활시설과 업무시설로 혼용 사용되고 있으나 현황은 이를 혼용하여 이용 중입니다. 또한, 10층은 건축물대장상 근린생활시설이나 현황은 주택으로 이용 중입니다.

현황조사서에 따르면, 10층은 공실이며 거주용으로 보입니다. 9층은 해운대구 장애인협회가 사용 중이며, 이 단체는 해운대구청과 임대차 계약을 맺고 있습니다. 8층에는 브라운필터스(조영호)가 있으며, 임차인 조영호는 현재 8층 부분만 사용하고 있으며 8층 계약이 유효하다고 진술했습니다. 7층에는 한국교직원협동조합(701호)과 대한제당(702호)이 있습니다. 6층에는 (주)오휘해운대지사(601호)가 있으나, 상가건물임대차계약서상 위치는 602호로 실제와 다릅니다. 602호는 공실입니다. 5층에는 후지필름(501호)이 있으며, 502호는 공실입니다. 4층에는 티더블유엠에스(401호)와 김용균(해운대양품점, 402호)이 있습니다. 3층에는 청호나이스가 있습니다. 2층에는 민도훈(정원교정운동, 201호)과 군장종합건설(202호)이 있습니다. 1층에는 홍상석(투모애)이 있으며, 지하 1층에는 김지원(멜트)이 있습니다. 관리 직원에 따르면 임차인 이찬희는 실제 거주하지 않는 임차인이라고 진술했습니다.

1.4. 상권분석

해당 물건이 위치한 해운대구 우동은 부산의 대표적인 부촌 지역이자 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 센텀시티, 마린시티 등과 인접하여 최신 상업 시설 및 문화 시설 접근성이 우수합니다. 주변에 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설, 호텔 등이 혼재되어 있어 다양한 수요층이 존재합니다. 특히 1층부터 9층까지 근린생활시설과 업무시설이 혼용되어 사용되고 있다는 점은 다양한 업종의 입점이 가능함을 시사합니다. 지하 1층에는 '멜트'라는 상호로 시설이 파악되는 등 지하 공간의 활용도 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 부산기계공업고등학교가 위치하고 있으며, 아파트 단지, 주택가, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있습니다. 해운대 해수욕장 등 주요 관광지와도 멀지 않아 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 이용 시 주변 도로망을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 건축물대장상 용도와 현황 용도 간의 불일치입니다. 10층의 주택 사용, 1-9층의 근린생활시설과 업무시설의 혼용 사용은 추후 법적 문제나 행정 처분의 대상이 될 수 있습니다. 특히 10층의 주택 사용은 주택임대차보호법 적용 여부 등 복잡한 법적 쟁점을 야기할 수 있습니다. 또한, 다수의 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 계약 내용 불일치, 실제 거주 여부 확인 어려움, 임대차 계약 관련 정보 미상 등은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 상가건물임대차보호법 적용 대상 여부 및 임대료 조정 등도 고려해야 할 사항입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 중로1류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 온천지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건물 이용 및 신축 시 건축법 등 관련 규제를 받을 수 있습니다. 건폐율 1/10 강화구역이라는 점도 건축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

해당 물건은 부산 해운대구의 핵심 상권에 위치한 10층 규모의 건물로, 상업 및 업무 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 우수한 입지 조건과 주변 개발 호재를 고려할 때 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 건축물대장과 현황 용도 불일치, 다수의 임차인 존재 및 임대차 관계의 복잡성 등은 명도 및 활용 과정에서 상당한 주의와 노력이 필요함을 시사합니다. 특히 10층의 주택 사용 문제는 법적 검토가 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고 해결 방안을 마련한다면, 우수한 입지 조건을 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

해운대구 우동이라는 최상급 입지에 위치하여 지역적 가치가 높습니다.

10층 건물로 가시성 및 상징성이 뛰어나며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설의 혼용 용도는 폭넓은 임대 수요를 창출할 수 있습니다.

지하 1층부터 지상 10층까지 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력이 있습니다.

주변에 아파트, 호텔, 학교 등이 밀집하여 상업 시설로서의 배후 수요가 풍부합니다.

법적, 물리적 하자 문제를 철저히 분석하고 해결할 경우, 투자 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

부산동부지원 경매7계