나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6323 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1039-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2024.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 "재송중학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택 및 공동주택, 관련 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

남서하향의 완경사지대내 자체 평탄화한 세장형토지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 진입로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬라브지붕 지하1층 지상4층(사용승인일:2011.12.27)건물로서
외벽: 몰탈위페인팅, 화강석돌붙임 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 플라스틱 샷시창호 등임.

이용상태

현황 전체 다가구주택 등으로 이용중으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비, 옥외태양광발전설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적및건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 성격의 제시외물건이 소재하고 있음.

공부와의 차이

지하1층의 공부상 용도는 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:본건 지하1층은 토지의 고저차로 인해 남서측 기준 지상1층임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
현황조사서에 따르면, 지하 101호, 2층 201호, 202호, 203호, 204호, 3층 301호, 302호, 303호, 304호, 4층 401호, 402호 11개의 다가구주택임. 주위 주민에게 문의한 바 1세대가 살고 있다고 함.
감정평가서에 따르면, 본건 지상에 감정서에 별첨한 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 성격의 제시외건물이 소재하여 개략적인 실측을 통해 평가하였으며 토지의 사용 및 수익 등에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨. 현황 전체 다가구주택 등으로 이용중으로 탐문조사됨. 지하1층 공부상 용도는 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용중임. 본건 지하1층은 토지의 고저차로 인해 남서측 기준 지상1층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6323 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1039-5 (신주소: 부산광역시 해운대구 해운대로81번가길 18-11)

용도: 다가구주택 (지하 1층은 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중)

감정가: 921,228,880원

토지면적: 204.40㎡ (약 61.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 410.38㎡ (약 124.14평)

건물 제시외면적: 45.47㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 상북새마을금고

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬라브지붕 지하 1층 지상 4층 (사용승인일: 2011.12.27)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 "재송중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 관련 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지형태 및 이용상태

남서하향의 완경사지대 내 자체 평탄화한 세장형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 진입로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건 등기부등본상 을13 근저당권 (상북새마을금고, 2022-10-25)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

갑11-1 (가압류 변경, 332,738,202원), 갑9-1 (가압류 변경, 332,738,202원)은 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리 이하 모든 근저당권, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황 및 권리분석

* * 송경란: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-19, 대항력 있음. (특이: 보증금 0원이지만 대항력 보유하여 주의 필요)

* * 피닉스그린플래닛주식회사: 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2021-11-15, 대항력 있음.

* * 피닉스플래닛주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-21, 대항력 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.6. 총 등기부 채권액

총 등기부 채권 총액은 3,405,333,760원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주거 지역 내에 위치하며, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 생활 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 교통 접근성

차량 진입이 용이하며, 주변 버스 정류장으로 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

4.3. 잠재적 수요

안정적인 주거 인구를 기반으로 한 지역 상권으로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 재송중학교, 해림초등학교 등 교육 시설과 인접해 있으며, 지역 내 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설이나 대규모 공업 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 송경란 임차인은 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력을 보유하고 있어 인수 조건 및 명도 과정에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 지하 1층의 공부상 용도는 근린생활시설이나 현황은 주택으로 이용 중이어서, 추후 용도 변경이나 법적 문제 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 토지 지상에 부합물 및 종물 성격의 제시외 건물이 소재하며, 일괄 매각 대상에 포함되어 있으나 별도 관리가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물건의 경매 진행 여부 및 추가 채무 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 본건 지하 1층은 토지의 고저차로 인해 남서측 기준으로는 지상 1층처럼 이용되고 있어, 현장 방문 시 실제 이용 현황을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

부산 해운대구 재송동에 위치한 본 다가구주택은 재송중학교 인근에 자리하여 주거 환경 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 총 11개의 다가구 주택으로 구성되어 있어 다수의 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 다수 존재, 지하 1층의 용도 불일치, 제시외 건물 포함 등 권리 및 현황 분석 시 주의가 요구되는 사항들이 있어 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 해운대구라는 입지적 이점과 제2종일반주거지역으로서의 잠재력.

* 다가구주택으로서 다수의 세대를 통한 안정적인 임대 수익 확보 가능성.

* 지역 내 꾸준한 주택 수요를 바탕으로 한 투자 가치.

9. 예상 입찰가

감정가: 921,228,880원

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

본건은 대항력 있는 임차인, 용도 불일치 등 권리 및 현황 상 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 낙찰가율은 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본건의 특수한 상황들을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 예상 입찰가는 위에서 언급된 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 하며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.