나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6460 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 736 오시리아스위첸마티에 204동 지1층204-4호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 당사리 소재 "이케아 동부산점" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 대형 판매시설, 숙박시설, 오피스텔, 아파트 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 용이하고, 인근에 시내 버스정류장 및 동해남부선" 오시리아역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 건물 내 제지1층 제204-4호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 복합판넬 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 인테리어 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

근린생활시설임.(상호:Kichinito)

설비내역

위생 및 급배수설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 에스컬레이터 설비 및 천정형냉난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 근린생활시설 및 숙박시설 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측, 서측 및 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2013-07-10), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(2016-03-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2016-03-16)(접합), 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광단지<관광진흥법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 평가대상물건은 인접호(204-2,204-3호)와 경계벽 없이 근린생활시설로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정평가서에 따르면, 공부상 지하 1층이나 동측 도로에서 현황 1층임. 본 물건은 인근 호(204-2, 204-3호)와 벽체 경계없이 근린생활시설(상호 : kichinito)로 이용중임. 건축물현황도를 참고하면 건축물대장 작성 당시 본 물건과 인근 호(204-2, 204-3호)는 각 호의 출입문 및 경계벽 등으로 경계를 알아 볼 수 있어 각 위치를 특정할 수 있고 구조상 독립성을 갖추어 있으며 그 위치와 평가대상 물건의 면적을 산정할 수 있음. 사후적으로 경계벽이 철거된 시점과 경위는 과거 소유자 및 임차인의 필요에 의해 철거된 것으로 예상됨. 기준시점 현재 경계벽은 없지만 외부에서 보이는 외벽 및 기둥으로 각 호의 경계가 표시되어 있으며 경계벽을 설치한다면 구조상 독립성을 갖추는데에 문제없을 것으로 판단됨. 경계벽의 복원비용은 시공방법이나 마감 등 선택에 따라 그 비용이 차이가 날것으로 판단 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6460 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 736 오시리아스위첸마티에 204동 지1층204-4호

용도: 근린상가

감정가: 676,000,000원

토지면적: 15.10㎡ (약 4.57평)

건물면적: 37.00㎡ (약 11.19평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 736 오시리아스위첸마티에 204동 지1층204-4호입니다.

주변환경: 본 건은 "이케아 동부산점" 남동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 근린생활시설, 대형 판매시설(이케아, 롯데월드 등), 숙박시설, 오피스텔, 아파트 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 특히 오시리아 관광단지 내에 위치하여 관광객 및 관련 시설 이용객의 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 동해남부선 "오시리아역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본 건은 남측으로 노폭 약 20미터, 동측, 서측 및 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 각각 접해 있어 차량의 진출입이 원활합니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접하며, 가축사육제한구역 및 관광단지 내에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 7월 28일자 하나은행 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 본 건 낙찰 시 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 444,000,000원 (말소기준권리인 근저당권 설정 금액 기준)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업일자: 2024년 4월 24일

* 배당신고일자: 2025년 1월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 물건은 'Kichinito' 상호로 영업 중인 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

주변 상권: 본 물건이 위치한 오시리아 관광단지는 이케아, 롯데월드, 롯데프리미엄아울렛, 아쿠아월드 등 대형 상업 및 위락 시설이 집약된 지역입니다. 이로 인해 연중 상당한 수의 국내외 관광객 및 지역 주민의 방문이 이루어지고 있어, 풍부한 유동인구를 바탕으로 한 상권 잠재력이 높습니다.

업종 분석: 현재 'Kichinito'라는 상호로 근린생활시설로 이용 중입니다. 입지 특성상 F&B(식음료), 소매업, 서비스업 등 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 보입니다.

경쟁 환경: 대형 상업 시설 및 관광 단지 내에 위치하므로 유사 업종의 경쟁 상권이 존재할 가능성이 높습니다. 따라서 차별화된 콘셉트와 서비스 전략 수립이 중요합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 위치한 이케아, 롯데몰 등 대규모 복합 쇼핑몰을 통해 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

의료시설: 기장군 내 종합병원 및 다양한 의원급 의료기관 이용이 가능하며, 대형 병원 접근성도 양호한 편입니다.

교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하고 있어 통학이 가능합니다.

문화/여가시설: 롯데월드 어드벤처 부산, 부산아쿠아팰리스, 해변 등 다양한 레저 및 관광 시설이 근거리에 위치하여 문화 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

물리적 상태: 공부상 지하 1층이나 현황상 동측 도로 기준 1층으로 사용 중이라는 점은 주의가 필요합니다. 또한, 인접한 204-2호, 204-3호와 벽체 경계 없이 통합되어 영업 중인 상태입니다. 향후 독립적인 공간으로 구분하여 사용하고자 할 경우, 경계벽 복원 등 추가적인 공사가 필요하며, 이에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

임차인 명도: 현재 'Kichinito' 상호로 영업 중인 임차인이 있으나 대항력은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 영업 중단으로 인한 협의 및 명도 저항이 발생할 수 있으며, 이에 대한 예상 비용과 시간을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 오시리아 관광단지라는 뛰어난 입지에 자리 잡은 근린상가입니다. 이케아, 롯데월드 등 대형 집객 시설 인접으로 인해 높은 유동인구를 바탕으로 한 상권 활성화 잠재력이 매우 큽니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

하지만, 현재 본 물건은 인접한 다른 호실과 통합되어 사용 중이며, 공부상 층수와 현황 층수 간 차이가 있다는 점은 명확히 인지해야 할 부분입니다. 독립적인 상가 운영을 위해서는 경계벽 복원 공사가 필요하며, 이로 인한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

권리관계는 복잡하지 않아 인수되는 권리는 없는 것으로 분석되어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 부산 동부산 오시리아 관광단지 중심 상업 지역에 위치하여 높은 방문객 수를 확보할 수 있습니다.

잠재적 가치: 주변 대규모 관광 시설들의 집객 효과로 인한 높은 유동인구와 잠재적 고객층 확보가 가능합니다.

활용 유연성: 경계벽 복원을 통해 독립적인 공간을 확보하면, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 업종 (예: 식음료, 카페, 편집샵, 서비스 업종 등)으로의 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 676,000,000원

인수 보증금: 0원

낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있는 주요 고려 사항:

* 경계벽 복원 예상 비용: 시공 방법 및 마감 수준에 따라 다르지만, 약 1,000만원 ~ 3,000만원 이상으로 예상됩니다.

* 명도 비용: 임차인과의 원만한 협의를 위한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 시장 상황: 현재 상가 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 공실률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 향후 임대 수익률: 복원 후 예상 임대료 및 수익률 분석이 필요합니다.

보수적 접근: 현재 감정가의 80%~100% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

제안: 위 고려사항들을 종합적으로 판단할 때, 감정가의 약 90% 수준인 608,400,000원을 초기 고려 범위로 설정할 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가 결정은 현장 조사를 통한 상세한 상태 확인, 경계벽 복원 비용 산출, 임차인과의 명도 협의 가능성 타진 등을 거친 후 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

참고: 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.