나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경111928 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1183-1 한보장산아파트 2동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 재송여자중학교 북동측 인근에 위치하는 한보장산
아파트 2동 3층 304호 단위세대로서, 동 단지는 2개동 140세대로 구성되어 있으며, 주변은
아파트, 근린생활시설, 다세대주택, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통상황은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 3층 304호(전유면적 59.79㎡)로서,
(사용승인일: 1995년 2월)
외 벽: 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 경사지대 내 사다리형에 유사한 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경111928 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1183-1 한보장산아파트 2동 3층304호

용도: 아파트

1.2. 평가 정보

감정가: 90,000,000원

토지면적: 32.94㎡ (약 9.96평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 정보

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 오OO

특이사항: 공유물분할경매, 재매각

주의사항: 재매각. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.4. 토지 지분

토지지분: 32.94㎡

1.5. 건물 지분

건물지분: 59.79㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 재송여자중학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택, 그리고 자연림으로 형성된 지역입니다.

해당 아파트 단지는 2개동 총 140세대로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 1995년 3월 16일 접수된 국민은행의 근저당권(채권금액 15,600,000원)입니다.

이 근저당권보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권 이전 및 상속, 증여 등기들이 확인됩니다.

경매개시결정은 2024년 10월 31일 접수된 임의경매(채권자: 오석진)로, 공유물분할을 위한 경매 개시 결정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 사항은 추가 확인이 필요합니다.

일반적으로 공유물분할을 위한 경매 및 재매각의 경우, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되나, 선순위 권리나 특수 물건 조건에 따라 인수되는 권리가 있을 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 0원이며 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 해운대구 재송동 일대는 주거 지역과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 위치하고 있어 주민들의 편의를 제공합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

자연림이 인접해 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 재송여자중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 단지 정보

단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주차는 지상 2대, 지하 3대, 총 47대가 가능합니다. (최고층 20층, 최저층 1층)

5.3. 주거 편의

아파트로서 기본적인 위생 및 난방 설비가 갖추어져 있으며, 생활에 필요한 제반 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 최초 입찰 기일에 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했거나 계약을 포기한 경우입니다.

이로 인해 매수 신청 보증금이 최저매각가격의 20%로 상향 조정되었습니다. 이는 일반 경매보다 높은 초기 자본 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 공유물분할 경매

공유물분할을 위한 경매는 공유자 간의 분쟁으로 인해 진행되는 경우가 많습니다.

이로 인해 향후 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 임대관계 미상

임차인의 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않은 점은 인수될 수 있는 잠재적 부담이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계나 권리관계에 대한 불확실성을 내포합니다.

6.4. 토지 이용 제한

토지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 건물 노후도

1995년 사용승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구의 재송동에 위치한 아파트로, 재송여자중학교 인근에 자리 잡고 있습니다.

단지는 비교적 소규모(140세대)이지만, 교통 및 주변 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

건물 자체는 1995년에 사용승인되어 노후화가 진행되었으나, 공유물분할 및 재매각이라는 특수성을 지닌 물건입니다.

감정가는 9천만원이나, 최근 시세는 이를 상회할 가능성이 높습니다.

재매각으로 인한 높은 보증금 부담과 공유물분할 경매의 잠재적 리스크를 신중히 고려해야 합니다.

임대관계 미상인 점도 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 재송동의 우수한 입지 조건.

* 재송여자중학교와 인접하여 학군 우수.

* 최근 시세 대비 저가 매수 기회 잠재.

* 단지 주변의 편리한 교통 및 생활 인프라.

9. 예상 입찰가

감정가는 90,000,000원입니다.

본 건과 유사한 면적(59.79㎡)의 아파트가 현재 시장에서 약 105,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 거래되고 있음을 고려할 때, 시세 대비 저평가된 매물일 가능성이 있습니다.

재매각으로 인한 특별 조건(매수신청보증금 20%)을 감안하여, 보증금액을 최저매각가의 20%로 준비해야 합니다.

공유물분할 경매의 특성과 재매각으로 인한 불확실성을 감안하더라도, 현재 시세가 감정가를 상회한다는 점을 고려하여 보수적으로 감정가 대비 100% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 90,000,000원에서 100,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 입찰 직전의 시세 변동, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건은 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 이라는 문구가 있어, 이 부분에 대한 법률적 검토가 선행되어야 하며, 만약 해당 지상권이 낙찰자가 인수해야 하는 부담이라면 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서, 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 높은 가격의 입찰은 권장되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.