나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경1498 [1] 경상북도 성주군 금수강산면 후평리 927-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 금수면 후평리 소재 "신성삼거리" 북서측 인근에 위치하며 부근 일대는 국도주변 농촌지대로서 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통환경은 보통입니다.

형태 및 이용상태

완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 "잡종지 및 전" 으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 4-6미터 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역 , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도
구역(국도30호선(대통령령제21124호))<도로법>, 접도구역(국도59호선(대통령령 제21124호))
<도로법> , 영농여건불리농지입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물(㉠-㉥)이 소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 본건 토지는 건축신고 후 착공개시하였으며 상주시청 허가과 문의 결과 기준시점 현재 유효한 것으로 확인됩니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환). 지목은 전이나 현황은 잡종지 및 전임. 감정평가서의 제시외건물 ㄱ~ㄹ은 목록2와 동일함. 목록2는 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 전입자(장인기) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2024타경1498 (1)

* 소재지: 경상북도 성주군 금수면 후평리 927-2

* 용도: 단독주택

* 감정가: 219,170,400원

* 토지면적: 2312.00㎡ (약 700평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (없음)

* 건물면적: 155.98㎡ (약 47평)

* 건물 제시외면적: 15.60㎡ (약 4.7평)

* 매각대상: 토지매각 (단, 일괄매각 및 제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대구성서신용협동조합

* 감정평가요약:

* 위치 및 주위환경: 신성삼거리 북서측 인근, 국도변 농촌지대로 단독주택 및 농경지 형성.

* 교통상황: 차량 접근 가능, 대중교통 및 간선도로 접근성 보통.

* 형태 및 이용상태: 완경사 부정형 토지, 잡종지 및 전으로 이용 중.

* 인접 도로상태: 동측 폭 4-6미터 포장도로 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 영농여건불리농지.

* 제시목록 외의 물건: 제시외 건물 ㉠-㉥ 소재 (목록2와 동일).

* 공부와의 차이: 해당사항 없음.

* 기타참고사항: 건축신고 후 착공 개시, 기준 시점 현재 유효.

1.1. 입지조건

* 주변환경: 본건은 경상북도 성주군 금수면 후평리에 위치하며, 신성삼거리 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 국도변 농촌지대로 단독주택과 농경지가 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근은 가능하며, 대중교통 및 간선도로와의 접근성은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 토지는 동측으로 폭 약 4-6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용규제: 보전관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 국도30호선 및 59호선 접도구역으로 지정되어 있습니다. 또한 영농여건불리농지로 분류됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지등기부상 말소기준권리는 2015년 11월 25일 접수된 대구성서신용협동조합의 근저당 (을1)입니다. 건물등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 25일 접수된 대구성서신용협동조합의 가압류 (갑2)입니다.

* 소멸예정권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(근저당, 지상권, 임의경매, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 가능성 있는 권리:

* 임차인 현황: 장 라는 전입자가 있으며, 전입일자는 2022년 9월 8일입니다. 해당 임차인의 대항력은 '없음'으로 기재되어 있으나, '대항력 여지 있는 임대차관계 미상'이라는 특이사항이 존재합니다. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농촌지역에 위치하여 주변에 별도의 상업 시설이나 상권 형성이 활발하지는 않습니다. 국도변에 위치하여 농업 관련 시설이나 소규모 주택들이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 판단하기 어렵습니다. (실제 외부 조사가 필요한 부분입니다.)

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 농촌지역 특성상 대규모 편의시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 시설이 있을 것으로 예상됩니다. (상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건 토지의 지목은 '전'이므로, 매수 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금 반환이 불가하므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 토지 현황과 공부 상 차이: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '잡종지 및 전'으로 이용되고 있습니다. 이는 행정적 절차나 향후 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 무허가/미사용승인 건물: 감정평가서상 제시외 건물 중 목록2와 동일한 건물(㉠-㉥)은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 이는 철거 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 매각 대상에 포함됩니다.)

* 미상 임대차 관계: 장 라는 전입자가 대항력 여지가 있는 임대차 관계일 수 있다는 점은 중요한 위험 요소입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있더라도, 법적으로 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 복합적인 권리관계: 공동담보, 중복병합사건 등으로 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 영농여건불리농지 등 각종 토지이용 제한이 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 성주군에 위치한 단독주택 용지의 경매 물건입니다. 감정가는 약 2억 1900만원이며, 토지 면적은 약 700평, 건물 면적은 약 47평입니다. 입지적으로는 국도변 농촌 지역에 해당하며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 보통입니다. 권리 분석상 대부분의 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, '대항력 여지가 있는 미상 임대차 관계'의 임차인 장 가 존재하여 주의가 필요합니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무, 지목과 현황의 차이, 사용승인을 받지 않은 제시외 건물 존재 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 복합적인 채무 관계와 토지이용 규제도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농촌 지역의 부동산으로, 향후 지역 개발 가능성 또는 농업 관련 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

* 감정평가 금액을 기준으로, 잠재적 리스크를 충분히 고려한 합리적인 입찰 시 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 정보와 현 시세 분석을 위한 외부 정보 접근이 제한적이므로, 본 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 산정되었습니다.

* 감정가는 219,170,400원입니다.

* 본 물건의 주요 리스크(농지취득자격증명, 미승인 건물, 미상 임대차 관계 등)와 권리관계의 복잡성을 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가 범위는 약 175,000,000원 ~ 197,000,000원 정도로 고려해 볼 수 있습니다.

* 정확한 시세 및 투자 가치 판단을 위해서는 반드시 현장 조사와 추가적인 권리 분석, 등기부 등본 및 건축물 대장 상세 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.