나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52421 [1] 전라남도 여수시 주삼동 814 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 여수시 주삼동 소재 '여천초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모공장, 농경지 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진,출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로, '업무용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약4m의 시멘트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(여천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> ■ 일련번호(2): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(여천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호3.가 : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 판넬, 내부 인테리어 등, 바닥 : 에폭시, 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

1층 : 창고, 2층 : 사무실로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 천장형에어컨설비에 의한 냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 위반건축물 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서에 기재된 경매 물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 기본사항

* 사건번호: 순천지원 2025타경52421 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 주삼동 814

* 용도: 업무시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 1,209,803,000원

* 토지면적: 1283.00㎡ (약 388.2평)

* 건물면적: 386.50㎡ (약 116.9평)

* 제시외건물면적: 110.00㎡ (약 33.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (자료상 '중OOOOO'으로 표기)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 전라남도 여수시 주삼동 소재 '여천초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 물건의 남측으로 노폭 약 4m의 시멘트 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 생산녹지지역

* 가축사육제한구역 (2000m 이내 일부 제한)

* 장애물 제한표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (여천초등학교)

* (일부 필지) 역사문화환경보존지역 (문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)

1.3. 권리분석

* 경매 진행 상태: 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 중소기업은행입니다.

* 권리 분석 결과:

* 등기부등본상 확인된 근저당권, 가압류, 압류 등은 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리는 중소기업은행의 근저당권(을16, 접수 2023-04-21)입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 960,146,264원

* 건물 등기부채권 총액: 950,146,264원

* 전체 채권 총액이 상당하나, 이는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 현장 확인 및 등기부 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 본 제공 정보 내에서는 인수될 것으로 명확히 기재된 사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 총 8건의 임차인이 확인되었으며, 보증금 및 차임 유무는 다양합니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-19. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2025-06-10, 확정일자 2025-10-13, 배당신고일자 2026-01-13. 대항력 없음.

* 오 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-19. 대항력 없음.

* 조 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2025-10-13. 대항력 없음.

* 주식회사 르소메: 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2026-03-13, 확정일자 2026-03-16, 배당신고일자 2026-01-19. 대항력 없음. (배당신고일자가 전입일자보다 이른 점 유의)

* 주식회사 프리케이앤씨: 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2024-05-10. 대항력 없음.

* 트레비앙 주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자/확정일자/배당신고일자 미상. 대항력 없음.

* 파이프닥터주식회사: 보증금 5,000,000원, 차임 550,000원, 전입일자 2024-09-30. 대항력 없음.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 여수시 주삼동 지역은 현재 소규모 공장 및 농경지가 혼재된 산업 및 농업 복합 지역의 특징을 보입니다.

* 주요 시설로는 여천초등학교가 인접해 있어 지역 커뮤니티의 중심지 역할을 할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 업무시설 및 창고 용도로 활용되는 본 물건의 특성상, 주변 산업 단지 및 관련 기업들과의 연계를 통한 상권 형성이 기대됩니다.

* 하지만 대규모 상업 시설이나 유동인구가 많은 중심 상업 지구와는 거리가 있어, 지역 기반의 수요에 의존할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 생활 편의시설: 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 시내 접근은 용이한 편입니다. 다만, 대규모 쇼핑몰, 병원 등 편의 시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 교육 환경: 여천초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 경우 교육 환경은 고려해볼 만한 요소입니다.

* 자연 환경: 생산녹지지역으로 지정되어 있어 일부 녹지 공간이 확보되어 있으나, 주변 공장들과의 조화는 고려해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 존재: 건축물대장에 '위반건축물' 표시가 있으며, 물건명세서상 제시외 건물로 추정됩니다. 이는 시정명령, 철거, 이행강제금 부과 등의 추가적인 행정 절차 및 비용 발생 가능성이 있어 면밀한 확인이 필요합니다. 여수시청 등 관련 기관에 문의하여 구체적인 사항을 파악해야 합니다.

* 미상 임대 관계: 본 물건의 임대 관계는 '미상'으로 표기되어 있습니다. 비록 임차인들의 대항력은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 제한: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등으로 묶여 있어 향후 건축 행위나 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 전라남도 여수시 주삼동에 위치한 업무시설(창고 및 사무실)로, 감정가는 약 12억 원입니다. 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 모든 담보권은 말소 예정으로 권리상 깨끗한 상태로 취득 가능합니다. 임차인 전원 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 건축물대장에 '위반건축물'로 등재된 점은 주요 리스크 요인으로, 이에 대한 시정 또는 철거 비용 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 생산녹지지역 등 토지 이용 규제 사항도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하고 인수되는 채무나 보증금이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있습니다.

* 위반건축물 문제만 해결된다면, 업무시설 및 창고로서의 활용 가치가 있으며, 주변 산업 환경 변화에 따른 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 적절한 가격에 낙찰받을 경우, 잠재적 가치 상승을 노린 투자 대상으로 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,209,803,000원입니다.

예상 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 위반건축물 문제 해결 비용, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 현재 감정가를 기준으로 시장 상황과 리스크 요인을 반영하여 신중하게 접근할 것을 권고합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.