나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101750 [4] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 2층210호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 ‘부산서부버스터미날’ 북동측 인근에 위치하는
구분건물(아파트)인 파크블루11차 9층 902호외 (통칭: 10.1평형, 남동향)로서 주변은 오피스
텔, 아파트, 소규모 상가 등이 혼재하여 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 소형 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 5분
이상 소요되여 대중교통사정은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 2층,3층,8층,9층(사용승인/신축일자: 2021.03.11)
으로서,
외 벽 : 인조석 마감 및 세멘몰탈위 수성페인팅 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일마감,
창 호 : 샷시창이며,
내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

기호1<9층/902호>, 기호2<8층/806호>, 기호3<3층/307호>, 기호4<2층/210호>는 공히
공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방은 도시가스에 의한 난방설비입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 3필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지(아파트용지)로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하며, 남측으로는 노폭 약 4미터의 막다른 도로에
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역<최고높이: 145
미터>, 상대보호구역, 비행안전제6구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였
으니 자세한 임대내역 및 내부마감재는 응찰시 확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101750 (4)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 2층 210호

건물명: 파크블루11차

용도: 아파트 (공동주택)

준공일자: 2021년 03월 11일

총 층수: 15층

본건 층수: 2층

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

건물면적 (전용): 19.09㎡ (약 5.78평)

감정가: 110,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, 부산서부버스터미날 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 소규모 상가 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 소형 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 도보 약 5분 내외로 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있으며, 남측으로는 노폭 약 4미터의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

토지는 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

관련 법규상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역(최고 높이 145미터), 상대보호구역, 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건에는 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차권은 낙찰자가 인수해야 합니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 250,147,248원

3.2. 말소기준 권리

말소기준 권리는 갑5, 병점신용협동조합의 가압류 (접수일자: 2025년 02월 07일)입니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차권)

을구 1번, 박다함의 주택임차권 (접수일자: 2023년 09월 08일)은 인수되는 권리입니다.

권리금액: 110,000,000원

비고: 전입일자 2021년 09월 07일, 확정일자 2021년 08월 11일.

3.4. 임차인 정보 및 인수 조건

임차인: 박

보증금: 110,000,000원

대항력: 있음 (인수 대상)

인수 조건: 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

부산서부버스터미널 인근에 위치하여 지역 내 교통의 중심지 역할을 하는 지역입니다. 주변에 다양한 규모의 상가들이 혼재하고 있어 유동인구가 많으며, 소규모 상업 활동이 활발한 지역적 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

시내버스 정류장이 도보 약 5분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 상가 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변 지역이 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경에 대한 일정 부분의 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 박 임차인의 보증금 110,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 총 취득 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 임대 여부 및 명도 관련 불확실성

감정평가서상 이해관계인 부재 및 응답 기피로 인해 정확한 임대 여부 및 내부 마감재 조사가 이루어지지 못했습니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 변수나 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

6.3. 건물 신축 연도 및 하자

건물 사용승인이 2021년으로 비교적 신축 건물이지만, 건물의 하자 보수 기간 및 잠재적 하자 발생 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 아파트로, 부산서부버스터미널 인근이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원을 인수해야 하는 부담이 명확하므로, 이를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다. 임대 현황 미확인으로 인한 명도 리스크도 잠재하고 있으므로, 철저한 사전 조사를 기반으로 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)로 비교적 양호한 건물 상태 유지

* 부산서부버스터미널 인근으로 교통 편의성 우수

* 주변 상업시설 접근 용이

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 110,000,000원

감정가: 110,000,000원

본 건은 감정평가액과 동일한 금액의 임차 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 구조입니다. 따라서 낙찰가의 결정은 인수되는 보증금을 포함한 총 취득 비용을 기준으로 신중하게 이루어져야 합니다. 감정평가액을 기준으로 하되, 인수되는 임차 보증금의 부담을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

총 예상 취득 비용: 예상 입찰가 + 110,000,000원 (인수 보증금)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.