나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101750 [2] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 8층806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 ‘부산서부버스터미날’ 북동측 인근에 위치하는
구분건물(아파트)인 파크블루11차 9층 902호외 (통칭: 10.1평형, 남동향)로서 주변은 오피스
텔, 아파트, 소규모 상가 등이 혼재하여 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 소형 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 5분
이상 소요되여 대중교통사정은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 2층,3층,8층,9층(사용승인/신축일자: 2021.03.11)
으로서,
외 벽 : 인조석 마감 및 세멘몰탈위 수성페인팅 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일마감,
창 호 : 샷시창이며,
내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

기호1<9층/902호>, 기호2<8층/806호>, 기호3<3층/307호>, 기호4<2층/210호>는 공히
공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방은 도시가스에 의한 난방설비입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 3필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지(아파트용지)로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하며, 남측으로는 노폭 약 4미터의 막다른 도로에
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역<최고높이: 145
미터>, 상대보호구역, 비행안전제6구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였
으니 자세한 임대내역 및 내부마감재는 응찰시 확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 ‘부산서부버스터미날’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 소규모 상가 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 소형 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보 약 5분 이상 소요되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

동측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하며, 남측으로는 노폭 약 4미터의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역(최고높이: 145미터), 상대보호구역, 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑구 4번: 주식회사 파크블루 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (접수일자: 2021-12-20)

* 갑구 5번: 병점신용협동조합 가압류 (접수일자: 2025-02-07, 채권액: 140,147,248원) - 말소 대상

* 갑구 6번: 사상신용협동조합 가압류 (접수일자: 2025-04-18, 채권액: 300,000,000원) - 말소 대상

* 갑구 7번: 한국주택금융공사 강제경매 (접수일자: 2025-08-04, 채권액: 520,082,373원) - 말소 기준 권리

* 을구 1번: 한 주택임차권 (접수일자: 2024-01-22, 채권액: 100,000,000원) - 인수 대상

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한 (한국주택금융공사)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 12월 20일

* 확정일자: 2021년 12월 2일

* 배당신고일자: 2024년 01월 22일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 을구 1번 주택임차권(한 )은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 해당 보증금 100,000,000원은 매수인이 인수하게 됩니다. 말소 기준 권리는 한국주택금융공사의 강제경매 개시 결정 등기(2025-08-04)입니다. 이 외의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산서부버스터미날 인근으로 유동인구가 있는 지역이며, 오피스텔, 아파트, 소규모 상가 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 상권입니다.

4.2. 편의시설 및 상업시설

소규모 상가들이 인접해 있으나, 대형 쇼핑몰 등 주요 상업 시설까지의 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

4.3. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지리 정보 시스템 검색 결과, 해당 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

시내버스 정류장이 도보 약 5분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시설

부산서부버스터미날이 인근에 있어 광역 이동이 편리하며, 상가 및 주거 시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5.3. 의료 및 교육

인근 주거 및 상업 지역에 병원, 약국 등 의료 시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 해당 물건은 상대보호구역에 속해 있어 교육 시설 관련 제한사항이 있을 수 있으니, 관련 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수 위험

을구 1번 주택임차권(한 )은 대항력을 갖춘 임차인으로, 법원 배당 절차에서 보증금 전액(100,000,000원)을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 투자금 회수 및 수익률에 직접적인 영향을 미치는 가장 중요한 리스크입니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 응답 기피로 인해 정확한 임대차 현황 및 내부 마감재 상태를 파악하기 어려웠습니다. 따라서 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 관리 및 노후도

2021년 3월에 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 내부 마감재 및 설비 상태 등은 현장 방문을 통해 상세히 확인하는 것이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동에 위치한 신축(2021년 사용승인) 아파트로서, 부산서부버스터미날 인근의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 만약 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 100,000,000원의 보증금을 인수해야 한다는 점입니다. 이 인수 부담은 투자금 회수 및 수익률 산정에 있어 반드시 최우선으로 고려해야 할 요소입니다.

따라서, 권리 인수 부담을 명확히 인지하고 신중하게 접근한다면, 잠재적인 가치를 지닌 물건으로 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 아파트로, 상대적으로 신축 건물이어서 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 교통 요충지 인근: 부산서부버스터미날 인근에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 선순위 임차인 인수 부담으로 인해, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 101,000,000원

* 인수 보증금 (추정): 100,000,000원

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 가장 중요하게 고려해야 할 부분은 선순위 임차인의 보증금 100,000,000원 인수 여부입니다. 만약 보증금을 인수하게 된다면, 실제 투입되는 총 자금은 감정가 및 예상 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로, 해당 물건의 현재 시세, 예상 명도 비용, 임대 수익률, 향후 환금성 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 결정해야 합니다. 투자 목표 수익률을 설정하고, 이에 부합하는 선에서 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.