나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101750 [3] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 ‘부산서부버스터미날’ 북동측 인근에 위치하는
구분건물(아파트)인 파크블루11차 9층 902호외 (통칭: 10.1평형, 남동향)로서 주변은 오피스
텔, 아파트, 소규모 상가 등이 혼재하여 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 소형 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 5분
이상 소요되여 대중교통사정은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 2층,3층,8층,9층(사용승인/신축일자: 2021.03.11)
으로서,
외 벽 : 인조석 마감 및 세멘몰탈위 수성페인팅 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일마감,
창 호 : 샷시창이며,
내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

기호1<9층/902호>, 기호2<8층/806호>, 기호3<3층/307호>, 기호4<2층/210호>는 공히
공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방은 도시가스에 의한 난방설비입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 3필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지(아파트용지)로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하며, 남측으로는 노폭 약 4미터의 막다른 도로에
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역<최고높이: 145
미터>, 상대보호구역, 비행안전제6구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였
으니 자세한 임대내역 및 내부마감재는 응찰시 확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101750 (3)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 3층 307호

용도: 아파트

감정가: 98,000,000원

토지면적: 3.67㎡ (약 1.11평)

건물면적: 17.12㎡ (약 5.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2021년 03월 11일

총층수: 15층

본건 층수: 3층

총세대수: 112세대 (전유부 정보에는 42호/층으로 표기되나, 전체 세대수는 112세대)

건축물 전체 면적: 5220.94㎡ (약 1579.6평)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, 부산서부버스터미널 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 소규모 상가 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황

소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보 약 5분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역 또한 도보 이용이 가능한 것으로 파악됩니다.

도로상태

본건 건물은 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있으며, 남측으로는 노폭 약 4미터의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역(최고높이: 145미터), 상대보호구역, 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

경매 개요

본건은 부산서부지원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 2025년 02월 07일 접수된 병점신용협동조합의 가압류(갑5)입니다.

권리 분석

* 말소 예정 권리: 갑5 가압류, 갑6 가압류, 갑7 강제경매 등기.

* 인수되는 권리: 을1 주택임차권 (2023년 09월 21일 등기). 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사 (등기부상 실제 권리자: 장찬형)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 09월 07일

* 배당신고일자: 2023년 09월 21일

* 대항력: 있음

권리 분석 요약

주택임차권은 보증금 1억원이며, 대항력이 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 부산서부버스터미널 인근으로, 오피스텔, 아파트, 소규모 상가 등이 혼재된 복합 상권입니다. 주변의 상업시설 및 주거시설 분포를 고려할 때, 안정적인 배후 수요와 함께 일정 수준의 경쟁 환경을 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

부산서부버스터미널이 인접해 있어 광역 교통 이용이 편리하며, 도보 5분 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 접근성이 우수합니다. 인근에 다양한 소규모 상가 및 편의시설이 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됩니다.

교육 및 의료 시설

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 교육시설과의 관계를 확인해 볼 필요가 있습니다. 종합병원 및 기타 의료시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수

가장 중요한 리스크는 을1 주택임차권으로, 보증금 1억원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 감정가 9천 8백만원을 초과하는 금액이므로, 입찰 시 반드시 인수될 보증금 액수를 고려해야 합니다.

임대차 내역 미확인

감정평가서 요약에 따르면, 이해관계인 부재 및 응답 기피로 인해 임대 여부 및 내부 마감재 조사가 이루어지지 않았습니다. 실제 응찰 시에는 현장 방문을 통해 임대 현황 및 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

건축물 정보 불일치 가능성

제공된 전유부 JSON 정보에는 '13층 1307호'로 표기되어 있으나, 본건의 주소 및 감정평가서 상으로는 '3층 307호'입니다. 이는 별개의 호수 정보일 가능성이 높으며, 실제 등기부등본 및 건축물대장을 통해 정확한 호수와 층수 정보를 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구 괘법동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 아파트로, 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억원을 매수인이 인수해야 하는 점은 투자 결정에 있어 매우 중요한 고려사항입니다. 임차권 인수 부담과 함께, 미확인된 임대 현황 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물

2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 축에 속하여 하자 발생 가능성이 낮습니다.

뛰어난 입지

부산서부버스터미널 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변 편의시설 이용도 용이합니다.

향후 가치 상승 잠재력

지역 개발 가능성 및 교통 인프라 확충 시 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 98,000,000원

인수 보증금: 100,000,000원 (주택임차권)

예상 입찰가 산정 시 고려사항:

본 건은 감정가보다 높은 보증금 1억원을 대항력 있는 임차인이 보유하고 있어, 매수인이 해당 금액을 인수하게 됩니다. 따라서 실질적인 총 부담액은 입찰가 + 1억원이 됩니다.

현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 명도 예상 비용 및 기간, 그리고 미확인된 임대 내역으로 인한 불확실성을 종합적으로 고려해야 합니다.

제시된 감정가 9800만원은 임차보증금 1억원을 감안하면 상대적으로 낮은 수준으로 보일 수 있으나, 실제 낙찰가는 인수 부담을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 시세를 확인하고, 임차인과의 소통 가능성 및 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석해야 합니다. 인수되는 보증금을 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.