나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52465 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 215동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양 중진초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상24층 건물 내 제3층 제307호 로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 임.

이용상태

아파트(복도식)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생시설 및 급배수시설, 승강기시설, 소화전시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복6차선, 북측으로 왕복2차선, 동측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 중동 1665 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 2. 중동 1666 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 3. 중동 1667 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 4. 중동 1669 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52465 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 215동 3층307호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평) - 전용면적 기준

분양면적: 제공된 정보 없음 (일반적으로 전용면적 59.79㎡는 24~25평형에 해당)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 70,000,000원

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양중진초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 서측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 2차선, 동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 2020년 6월 3일 (주식회사케이라클) 소유권 이전 등기 이후, 2023년 7월 14일 (박형숙) 주택임차권이 설정되어 있으며, 해당 임차권은 말소기준권리(2025년 11월 27일 광양시 압류)보다 앞선 순위에 해당합니다.

가장 최근의 권리로는 2025년 12월 18일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025타경52465)가 있습니다.

등기부채권 총액: 86,000,000원

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 임차권등기(2023.7.14.)가 존재하며, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 박

보증금: 86,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 15일

확정일자: 2020년 6월 8일

대항력: 있음

배당신고일자: 2023년 7월 14일

권리분석상 인수 보증금 합계: 86,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 아파트 단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

대형마트, 백화점 등 보다 광범위한 쇼핑 및 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능합니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

주거 지역 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 주변 개발 계획 등 추가적인 상권 활성화 요인은 현재 정보만으로는 판단하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 남서측 인근에 광양중진초등학교가 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

인근에 중학교, 고등학교 등도 소재하고 있어 교육 환경은 우수한 편입니다.

5.2. 편의시설

병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

주변 녹지 공간 및 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.3. 기타 생활 인프라

일반적인 위생시설, 급배수시설, 승강기시설, 소화전시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크

선순위 임차인의 보증금 86,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용합니다.

감정가는 70,000,000원이지만, 인수해야 할 임차 보증금이 감정가를 초과하는 상황으로, 권리관계 분석을 철저히 해야 합니다.

6.2. 명도 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인과의 원만한 협의 또는 법적 절차를 통한 명도가 필요할 수 있습니다.

6.3. 미납 관리비

2025년 12월 기준 미납 관리비 1,503,590원이 확인되었습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 금액이므로 입찰 시 고려해야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 아파트 단지 및 학교 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 장기적인 도시계획이나 주변 개발에 따른 변화 가능성은 별도 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 아파트로, 초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하고 교통 접근성도 나쁘지 않습니다.

그러나 감정가보다 높은 86,000,000원의 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리적 부담이 있습니다.

이는 물건의 실질적인 가치 평가에 있어 매우 중요한 요소이며, 입찰 전 인수 금액을 포함한 총 실질 매수 가격을 면밀히 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교가 인접하여 자녀가 있는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 광양시의 지역적 특성상 산업 및 주거 발전에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금과 별개로, 물건 자체의 시장 가치가 시세 대비 충분히 높게 형성되어 있다면 시세차익을 얻을 수 있습니다. (단, 현재 감정가와 인수 보증금 조건은 이를 고려하기 어렵게 만듭니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금(86,000,000원)이 감정가(70,000,000원)를 초과하는 특수한 상황입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 아파트 시세가 100,000,000원 ~ 120,000,000원 수준으로 파악됩니다.

매수인의 총 부담액은 입찰가 + 인수 보증금 + 미납 관리비 + 기타 부대비용이 됩니다.

따라서, 시장 시세를 고려하여 총 부담액이 110,000,000원 ~ 118,000,000원 수준이 되도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이러한 점을 감안하여, 인수 보증금 86,000,000원과 미납 관리비 1,503,590원을 제외한 순수 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 25,000,000원

(총 예상 부담액: 25,000,000원 (입찰가) + 86,000,000원 (인수 보증금) + 1,503,590원 (미납 관리비) = 112,503,590원)

이는 투자자 본인의 수익률 계산 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.