나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32059 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 제1동 제2층 제201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주양현중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 건물, 상업나지 등이 소재하는 미성숙상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호로서, 외 벽 : 석재붙임, 드라이비트마감 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

제1종근린생활시설(외부표기 : "오스템임플란트 연수센터")

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 현황 "상업용부지"임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복4차선 포장도로 및 북동측으로 왕복3차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

전주지방법원 2025타경32059 (1)

소재지

전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 제1동 제2층 제201호 (만성북로 11)

용도

제1종근린생활시설 (상가)

감정가

398,000,000원

면적

토지: 54.41㎡ (약 16.46평)

건물: 124.80㎡ (약 37.75평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

전주김제완주축산업협동조합 (근저당권자)

1.1. 입지조건

* 위치: 전북 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주양현중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 상업용 건물 및 상업나지가 소재하는 미성숙 상가지대입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제201호이며, 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감되었습니다. 2019년 2월 28일 사용 승인되었습니다.

* 토지: 세장형 토지로 현재 상업용 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 남서측으로 왕복 4차선, 북동측으로 왕복 3차선 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류 및 중로 2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 준보전산지 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 21일 접수된 전주김제완주축산업협동조합의 근저당권 (을5) 입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 을6 전세권, 을7, 을8 근저당권, 갑6~갑10 가압류, 갑11 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 오스템임플란트(주) (오 임플란트(주))

* 보증금: 15,000,000원 (등기부상 을6 전세권 15,000,000원으로 확인)

* 차임: 1,000,000원 (첫 번째 항목) / 0원 (두 번째 항목). 차임 관련 정보 상이함.

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인의 대항력은 없으며, 등기부상 권리(을6 전세권)는 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 전주양현중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에 상업용 건물과 나지가 혼재되어 있는 미성숙 상가지대로, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 현재는 상권이 성숙 단계에 이르지 않았으나, 주변 법조타운 및 금융타운 조성 등 개발 계획이 진행됨에 따라 미래 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 접근이 원활하며, 인근 도로 사정 및 관내 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 교육: 인근에 전주양현중학교가 소재하고 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 상가지대 특성상 향후 다양한 근린생활시설 및 상업 편의시설이 확충될 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미성숙 상가지대: 현재 상권이 아직 활성화되지 않은 단계로, 공실 위험 및 초기 임대 수익 확보에 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

* 높은 총 채무액: 등기부상 채무 총액이 6,720,294,643원으로 매우 높습니다. 이는 경매 신청 채권자 외 다수의 채권 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있음을 시사하며, 잔금 납부 및 향후 재정 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 준보전산지 및 가축사육제한구역 등 일부 제한사항이 있으나, 준주거지역 및 지구단위계획구역 지정으로 인해 향후 개발 가능성은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 전주 만성동의 신흥 상권 지역에 위치한 제1종 근린생활시설입니다.

* 철근콘크리트 구조의 건물로서 내부 관리 상태 및 건물 자체의 견고성은 양호할 것으로 판단됩니다.

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없습니다.

* 장기적인 시각에서 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 미래가치: 전주시 만성동은 법조 및 금융 타운 조성 등 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 시세 차익 및 임대 수익 증대를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

* 용도: 제1종근린생활시설로서 다양한 업종의 임대 및 활용이 가능하며, 현재 "오스템임플란트 연수센터"로 사용 중인 것으로 파악되어 즉시 활용 또는 임대 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 398,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 유찰 횟수, 현장 조사 결과, 주변 시세, 그리고 높은 총 채무액으로 인한 재정적 부담 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 향후 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.