나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51774 [1] 전라남도 목포시 용해동 169, 171-122 대화파크아파트 제에이동 1층 제105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재 "문태고등학교" 남동측 인근에 위치한 공동주택 단지내 단위세대(대화파크아파트 제에이동 제1층 제105호)로서, 주위는 아파트단지 및 단독주택 등 이 혼재하는 기존주거지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장과 간선도로인 '백년대로' 가 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물(제에이동)내 제1층 제105호로서(사용승인일 : 1995-12-27), 외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(전유면적 : 59.22㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대내 자체지반 대비 등고평탄한 부정형 평지의 '공동주택 및 상가 부지'임.

인접 도로상태등

본건 북측, 남측 및 동측으로 왕복 2차선의 포장도로, 서측으로 폭 약 7M내외의 아스팔트포 장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한(2011. 6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 기호 (2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

미납관리비 약 800,000원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본 물건은 전라남도 목포시 용해동 169번지 (안장산로 44-2)에 소재한 대화파크아파트 제에이동 1층 제105호입니다.

사건번호는 목포지원 2025타경51774 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 66,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 차OO입니다.

2.1. 건물 정보

건물명칭은 대화파크이며, A동 105호입니다.

용도는 아파트로, 전유면적은 59.22㎡ (약 17.91평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층/지상 15층 건물 중 제1층 제105호이며, 사용승인일은 1995년 12월 27일입니다.

단지 내 총 세대수는 115세대입니다.

토지의 경우, 단지 전체의 대지면적은 3,107㎡이며, 해당 물건의 토지 지분은 집합건물의 특성상 전체 토지에 포함됩니다.

제시된 건물면적 3116.22㎡ 및 토지면적 0.00㎡은 단지 전체 면적이거나 집합건물표제부상의 정보로 추정되며, 실제 전유 부분의 면적은 59.22㎡입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재 "문태고등학교" 남동측 인근에 위치한 공동주택 단지 내에 있습니다.

주위는 아파트 단지 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다.

3.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.

간선도로인 '백년대로'가 소재하여 교통 환경이 양호합니다.

3.3. 도로상태

본건 북측, 남측 및 동측으로 왕복 2차선의 포장도로, 서측으로 폭 약 7M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다.

소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 구역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

일부 토지는 준보전산지 지역으로도 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

광주지방법원 목포지원 2025타경51774 강제경매개시결정 (채권자: 차OO, 채권액: 79,382,682원)이 말소기준권리입니다.

4.2. 인수되는 권리

을11. 주택임차권 (권리자: 차정수, 권리금액: 75,000,000원)이 존재합니다.

전입일자 및 확정일자는 2017년 2월 24일이며, 점유개시일은 2017년 3월 30일입니다.

본 임차인은 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

물건명세서상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 법원 배당을 통해 임차보증금 전액이 변제될 가능성이 높아 매수인의 추가 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4.3. 기타사항

미납 관리비는 약 800,000원 (2025년 12월 기준)으로, 이는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 환경

"문태고등학교" 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

아파트 단지와 단독주택이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 조용한 환경입니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건 아파트 단지 인근에 유해 시설이나 혐오 시설이 보고된 바 없습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

문태고등학교가 인근에 위치하며, 초등학교 및 중학교 등 기타 교육 시설도 접근 가능한 거리에 있습니다.

6.2. 편의시설

단지 주변으로 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 근린 편의시설 이용이 용이합니다.

6.3. 교통시설

간선도로인 '백년대로'가 인접하고 시내버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련

대항력 있는 선순위 임차인(차 )이 존재하며, 보증금 75,000,000원의 인수 여부를 최종적으로 확인해야 합니다. (다만, 현재까지의 정보로는 법원 배당으로 해결될 가능성이 높음)

7.2. 관리비 미납

약 800,000원의 미납 관리비가 발생했으며, 이는 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

7.3. 건물 노후화

1995년 사용승인된 건물로, 약 30년 경과되어 향후 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7.4. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 소로2류 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등 토지이용에 일부 제한이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 목포시 용해동의 주거 밀집 지역에 위치한 대화파크아파트 경매 물건입니다.

초등학교, 중학교, 고등학교가 인접해 있으며, 주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하나, 법원 배당을 통해 보증금 전액이 변제될 경우 매수인에게 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다.

건축 연식이 있어 내부 상태 점검 및 향후 리모델링 계획이 필요할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 경매 감정가 대비 시세 차익 가능성

감정가 66,000,000원을 기준으로, 향후 시세 상승 또는 낙찰가율에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9.2. 안정적인 주거 지역

생활 기반이 갖춰진 주거 지역 내 아파트로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9.3. 잠재적 인수 부담 감소 가능성

선순위 임차인의 보증금이 법원 배당을 통해 전액 변제될 경우, 매수인의 실질적인 인수 부담이 줄어들어 투자 가치가 높아집니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 66,000,000원

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 법원 배당으로 해결될 가능성이 높습니다.

따라서, 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있으며, 다만 실제 배당 결과 및 현장 조사를 통한 건물 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

본건의 적정 입찰가는 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.