나이스옥션 법원경매 순천 2025타경745 [1] 전라남도 여수시 신월동 60 금호아파트 2동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 신월동 소재 신월금호아파트 제2동 제8층 제804호로서, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택 및 단독주택, 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주거용으로서의 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 남측 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 제8층 일부로서, 외벽: 콘크리트위페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 알루미늄새시창호 등

이용상태

아파트(계단식)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 완만한 경사지대내 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 남측으로 연접한 왕복6차선 규모의 아스필트포장도로변으로 아파트단지 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 제2종일반주거지역이고, 고도지구(2017-11-23)(표고 120미터 이하) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2022-09-19)(저촉), 가축사육제한 구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역 (2017-01-06)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 거주인 부재상태로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부 상태는 통상 적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경745 (1)

소재지: 전라남도 여수시 신월동 60 금호아파트 2동 8층804호

용도: 아파트

감정가: 123,000,000원

토지면적: 48.24㎡ (약 14.6평)

건물면적: 74.14㎡ (전용면적, 약 22.4평)

분양면적: 제공된 정보에 분양면적은 명시되어 있지 않습니다. 일반적으로 전용면적보다 넓게 표기됩니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 제공된 정보에 상세 내용 없음.

주의사항: 제공된 정보에 상세 내용 없음.

특수물건정보: 제공된 정보에 상세 내용 없음.

1.2. 건물 및 토지 현황

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 제8층 일부

건물 마감: 외벽: 콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 마감, 창호: 알루미늄 새시 창호

토지 이용상태: 부정형, 완만한 경사지대 내 아파트 부지로 이용 중

인접 도로상태: 남측 왕복 6차선 아스팔트 포장도로에 접함

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(표고 120미터 이하), 대로2류(폭 30~35m), 소로2류(폭 8~10m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 전라남도 여수시 신월동 소재 신월금호아파트 2동 8층 804호에 위치합니다. 주변은 아파트 단지 위주의 공동주택, 단독주택, 중소규모의 근린생활시설이 형성되어 있어 주거용으로서의 제반 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 자유로우며, 남측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 일반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 규제

본건 아파트 부지는 제2종일반주거지역이며, 고도지구(표고 120미터 이하), 대로2류(폭 30~35m), 소로2류(폭 8~10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2020년 12월 4일 접수된 우리은행 근저당권 (채권액 156,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상 을15 근저당권(말소기준권리) 이하 모든 권리(가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 확인되지 않습니다. (단, '지상권개요:'에 대한 상세 정보 없음)

인수되는 보증금: 0원 (임차인 현황 상 인수 보증금 합계 0원)

총 채권액: 207,373,352원 (기록된 등기부채권 총액 기준)

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금은 없으며, 특이사항은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 공동주택, 단독주택, 중소규모의 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

검색 결과, 본 물건 인근에는 여수신월초등학교, 여수중학교, 여수고등학교 등 교육시설이 도보 통학 가능한 거리에 위치하고 있습니다. 여수제일병원, 여수시보건소 등 종합병원 및 보건소가 차량 10분 이내 거리에 있으며, 이마트 여수점, 롯데마트 여수점 등 대형마트 및 신월동 먹자골목 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다. 또한, 신월로 공원, 무슬목해변 등 휴식 공간 접근도 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

도보 통학 가능한 거리에 여수신월초등학교, 여수중학교, 여수고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 의료 및 편의시설

차량 10분 이내 거리에 여수제일병원, 여수시보건소 등 의료시설 이용이 가능하며, 이마트, 롯데마트 등 대형마트와 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 주변 환경 분석

검색된 정보에 따르면, 본 아파트 단지 주변에 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 단지 등)이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 여수시 전체적으로는 택지 개발 중 폐기물 발견 등 간혹 관리 부실 논란이 있었던 사례가 있으며, 지역 주민들이 하수처리시설 이전 등에 반대하는 경우도 있었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 거주인 부재로 인해 내부 출입 및 확인이 불가능하여, 내부 상태는 일반적인 현상 및 관리 상태를 상정하여 평가되었습니다. 따라서, 실제 방문 시 예상치 못한 수리 또는 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 규제

고도지구, 가축사육제한구역 등 일부 토지 이용 규제가 존재하여 향후 재건축이나 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 신월동에 위치한 금호아파트 경매 물건입니다. 주거 지역으로서 기본적인 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 등기부상 인수되는 권리 및 임차 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못하여 잠재적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 권리 관계

권리 관계가 명확하고 인수되는 채무가 없어 비교적 안전한 투자 대상으로 판단됩니다.

8.2. 지역 발전 가능성

여수시 신월동 지역의 주거 환경 개선 및 시세 변동 가능성을 고려한 투자 접근이 가능합니다.

8.3. 활용 가치

내부 상태 확인 후 필요한 수리를 거쳐 시세 차익 또는 실거주 목적으로 활용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 123,000,000원

본 물건은 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 예상되는 수리 비용과 여수 지역 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

9.2. 권고 사항

통상적으로 내부 미확인 물건의 경우 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 경우가 있으나, 이는 시장 상황 및 부동산 가치 평가에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 아파트의 현재 시세, 그리고 예상되는 수리 비용 등을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.