나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경883 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1476-1 해운대베르나움 5층에이509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 "해송초등학교" 북서측 인근에 위치하는 해운대베르나움 제5층 제에이509호로서, 주변은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 도서철도 2호선 장산역이 소재하여 대중교통사항은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물내 제5층 제에이509호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로서 주거용으로 이용중입니다.

설비내역

위생·급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로, 남서측으로 소로, 북서측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>중심상업용지

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 : 감정평가 개요 중 "6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경883 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1476-1 해운대베르나움 5층 에이509호

건물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물 내 5층

토지면적: 3.50㎡ (약 1.06평)

건물면적 (전용면적): 28.30㎡ (약 8.56평)

용도: 오피스텔 (업무시설, 주거용 이용중)

감정가: 68,000,000원 (6천8백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 "해송초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 부산 지하철 2호선 장산역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측으로는 광대로, 남서측으로는 소로, 북서측으로는 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있어 차량의 진출입 및 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 택지개발지구, 중심상업용지 등의 규제를 받고 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2015년 02월 10일에 접수된 신한은행의 근저당권 (채권금액 83,880,000원)입니다.

3.2. 말소되는 권리

매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 신한은행 근저당권 (2015-02-10)

* 주택임차권 이수하 (2025-12-12 말소 예정)

* 신한은행 임의경매개시결정 (2025-12-18 말소 예정)

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 별도의 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 이 (이수하)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/사업일자: 2021-04-14

* 확정일자: 2025-08-20

* 배당신고일자: 2025-12-12

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 500만원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.5. 임대차 정보 특이사항

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 현 임차인 이수하 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시 원활한 협의가 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

해운대구 좌동 지역은 주거용 공동주택과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집하여 형성되어 있어, 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 위치한 곳은 중심상업지역이며 택지개발지구 내에 포함되어, 도시 기반 시설이 잘 갖추어져 있고 상업 활동이 활발한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 소재하고 있어 쇼핑, 금융, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

5.2. 교통

지하철 2호선 장산역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 단지 주변으로 광대로, 소로 등 도로망이 잘 구축되어 있어 차량을 이용한 이동 또한 수월합니다.

5.3. 주거환경

본건은 업무시설(오피스텔)로 분류되나, 현재 주거용으로 이용 중에 있습니다. 23층 건물 중 5층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 존재하나, 임대차 계약의 세부 조건 및 명도 절차에 대한 정확한 정보 파악이 필요합니다. 임차인과의 원활한 소통 및 협의 없이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다수의 공법상 제한을 받고 있습니다. 이러한 제한은 향후 건축물의 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 2014년 사용승인된 건물로, 시간이 경과함에 따라 유지보수 및 수리 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 해운대구 좌동의 중심상업지역에 위치한 해운대베르나움 오피스텔 경매 물건입니다. 지하철 2호선 장산역 이용이 편리하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건이 우수한 편입니다. 권리분석상 인수되는 부담이 없고, 현재 임차인이 대항력이 없어 명도 과정도 비교적 순탄할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계가 미상이라는 점과 토지이용계획상의 제한사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 해운대구 좌동의 핵심 지역에 위치하며, 지하철역 역세권으로 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로, 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로, 명도 절차가 비교적 명확합니다.

* 안정적인 시세: 해운대 지역의 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 시세 유지가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 68,000,000원입니다. 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 동일 면적(28.30㎡)의 오피스텔이 2026년 6월부터 7월까지 6,100만원에서 6,500만원 사이에서 거래되었습니다. KB부동산의 평균 매매 시세는 약 6,650만원으로 파악됩니다.

감정가가 최근 실거래가 및 KB 시세와 비교했을 때 다소 높게 책정된 경향을 보입니다. 따라서, 무리한 고가 입찰보다는 최근 실거래가 하단부 또는 감정가를 소폭 하회하는 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 64,000,000원

본 입찰가 산정은 제공된 시세 정보와 일반적인 경매 투자 원칙에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 본인의 자금 계획, 시장 상황 변화 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.