나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1165 [2] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 6층603호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 ""증산초등학교"" 북동측 인근에 위치한 '일루아
타워' 1층 108호 외 2개호이며, 인근지역은 각종 근린생활시설, 업무시설, 문화집회시설 등
이 혼재한 상가지대이고, 본건은 상업용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로
보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 1층 108호로서
외벽: 외장타일붙임, 시멘트몰탈위 페인트 마감 등.
내벽: 벽지도배, 내부인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

기호(나): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 6층 603호로서
외벽: 외장타일붙임, 시멘트몰탈위 페인트 마감 등.
내벽: 벽지도배, 내부인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

기호(다): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 6층 604호로서
외벽: 외장타일붙임, 시멘트몰탈위 페인트 마감 등.
내벽: 벽지도배, 내부인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(가): 근린생활시설구조이나, 현황 공실상태 또는 휴업상태로 조사됨.
기호(나): 근린생활시설구조이나, 현황 공실상태임.
기호(다): 근린생활시설구조이나, 현황 공실상태임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비(화재탐지, 스프링클러설비 등), 승강기설비,
기타 부대설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 가장형의 토지로서 근린생활시설 및 문화집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 주변으로 대로 및 중로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아
인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상 임.

나. 기타참고사항
- 본건 기호(나,다)의 내벽경계 일부는 구분없이 사용중이나, 집합건축물대장상의 건축물
현황도상 각 호별 위치 및 수치가 명확하며, 물리적으로 호별 내벽경계 복원이 가능한
것으로 조사되니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

- 본건 소재 건물 외벽마감 일부는 파손된 상태이나, 파손부분의 위치 및 면적 등으로
보아 본건 기호(가,나,다) 구분건물의 사용 및 수익에 큰 영향은 없겠음.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 본 건 건물들의 내벽 경계 일부를 구분없이 사용중임.
3. 본 건 건물의 외벽마감 일부가 파손된 상태이므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1165 (2)

물건명: 일루아 타워 6층 603호 외 2개호

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4, 6층 603호 (건물(2) 및 건물(3) 전유부 정보 기반)

용도: 근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 6층

감정가: 606,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 34.75㎡ (약 10.51평)

건물면적: 185.24㎡ (약 56.04평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 증산초등학교 북동측 인근에 위치한 '일루아 타워' 내에 소재합니다. 본 물건이 속한 지역은 각종 근린생활시설, 업무시설, 문화집회시설 등이 혼재된 상가지대이며, 전반적인 주위 환경은 상업용 부동산으로서 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 위치한 노선버스정류장의 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 여건 또한 보통 수준입니다. 본건 소재 건물은 대로 및 중로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준 권리는 2023년 5월 17일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준 권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 등기부등본 요약상 확인된 모든 권리가 말소 대상입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요 부분은 있으나 상세 내용 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 유소연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-12

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 조사되었으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

3.6. 총 등기부채권액

595,985,062원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 양산시 물금읍 범어리 지역은 최근 신흥 주거 및 상업 지역으로 급격히 발전하고 있습니다. 대규모 아파트 단지 개발과 함께 상업 시설, 교육 시설, 생활 편의 시설이 확충되면서 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. '일루아 타워'는 이러한 개발 흐름의 중심에 위치한 복합 상업 시설 중 하나입니다.

4.2. 상권 현황

본 물건은 각종 근린생활시설, 업무시설, 문화집회시설이 밀집한 상업 지역에 위치하여 다양한 업종의 집객력을 기대할 수 있습니다. 주변 상권은 주로 지역 주민 및 인근 거주자를 대상으로 하는 F&B, 소매점, 학원, 병원 등의 업종으로 구성되어 있으며, 지속적인 인구 유입으로 인해 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

* 교육 시설: 증산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 시설: 인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 자가용 이용 시 대로변 접근성이 좋습니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

현장 조사 및 관련 정보 검색 결과, 본 물건지 또는 증산초등학교 주변에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구조 및 이용 관련 사항

* 본 건 건물들의 내벽 경계 일부가 구분 없이 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 사용 및 관리에 있어 경계 분쟁의 소지가 있거나, 구분 복원을 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물의 외벽 마감 일부가 파손된 상태이므로, 응찰 시 현장 확인을 통해 보수 필요성 및 예상 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 임대 현황

* 일부 호실이 공실 또는 휴업 상태로 조사되었습니다. 이는 임대 수익 발생에 직접적인 영향을 미치므로, 향후 공실 해소를 위한 전략 마련이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리에 위치한 상업용 부동산으로, 신흥 상권으로 성장하고 있는 지역의 중심부에 자리하고 있습니다. 증산초등학교 인근이라는 교육 환경과 더불어 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 모든 등기부상 권리는 경매로 소멸되어 권리 관계는 매우 명확합니다. 다만, 내부 경계선 미구분 및 외벽 파손과 같은 물리적 하자, 그리고 일부 공실 상태는 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분에 대한 면밀한 조사와 함께 합리적인 수리 및 임대 전략 수립이 병행된다면, 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 성장 잠재력이 높은 신흥 상권에 위치합니다.

* 모든 권리 관계가 말소될 예정이라 법적 리스크가 거의 없습니다.

* '일루아 타워'라는 비교적 인지도 있는 건물 내에 있어 향후 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

* 주변 개발 호재 및 인구 유입으로 인한 상권 활성화 기대 효과가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 606,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 0원임을 고려할 때, 낙찰가의 산정은 온전히 시세, 물건의 상태, 향후 수익성, 시장 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 외벽 파손 및 내부 경계 미구분 등의 하자 보수 비용, 그리고 공실 해소를 위한 초기 투자 비용 등을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 이러한 제반 사항을 종합적으로 검토한 후, 경쟁 입찰 상황 및 본인의 투자 성향에 맞춰 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.