나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52371 [1] 전라남도 순천시 상사면 쌍지리 산184-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 상사면 쌍지리 소재 운곡마을 동측 근거리에 위치하며, 주위는 임 야, 농경지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리에 지방도가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 급경사지로서, 자연림임.

인접 도로상태

본건 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2000m거리제한-소,말,젖소,사슴, 양(염소)을 제외한 전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(500m거리제한-소,말을 제외한 전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제 14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

연고 미상의 분묘 소재로 분묘기지권 성립여지 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 순천지원 2025타경52371 (1) 사건번호로 진행되는 공유물분할을 위한 경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 순천시 상사면 쌍지리 산184-1 이며, 용도는 임야입니다.

감정평가는 216,281,100원이며, 토지면적은 44,139.00㎡ (약 13,351평)입니다.

매각대상은 토지이며, 채권자는 조OO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 순천시 상사면 쌍지리 운곡마을 동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 임야, 농경지 등이 소재하는 자연 친화적인 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 근거리에 지방도가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 부정형의 급경사지로 자연림 상태이며, 서측으로 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역 등 다양한 제한이 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

등기부등본상 소유권 보존 등기 후 다수의 지분 이전 및 압류, 근저당 등이 설정되었으나, 말소기준권리인 갑12번(관악세무서 압류)보다 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 현재로서는 분묘기지권 성립 가능성이 주요 쟁점입니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 순천시 상사면의 자연 녹지 지역에 위치하고 있어 일반적인 상권 분석은 제한적입니다.

주변에 농경지와 임야가 분포하고 있으며, 상사댐 및 상사호 인근 지역으로 자연 경관을 중심으로 한 관광 및 휴양 관련 시설이 일부 존재합니다.

직접적인 상업 시설의 발달보다는 전원생활 및 귀촌인구 증가에 따른 편의시설 확산 가능성이 있습니다.

주변에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건지 인근은 주로 임야와 농경지로 이루어져 있어 도시적인 생활 편의시설은 부족한 편입니다.

차량 이동 시 약 5분 거리에 상사면 행정복지센터가 위치하고 있으며, 이를 통해 기본적인 행정 및 생활 편의를 제공받을 수 있습니다.

순천 시내까지는 차량으로 약 20분 정도 소요될 것으로 예상됩니다.

주변의 자연 환경을 활용한 여가 활동(예: 상사호, 봉화산 둘레길 등)이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 연고 미상의 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 가능성이 있다는 점입니다.

분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치하고 이를 수호하며 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 토지를 사용할 수 있는 권리로, 등기 없이도 관습법상 효력을 인정받습니다.

이로 인해 토지 사용에 제약이 발생하거나, 추후 분묘 이전 또는 토지 사용료 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

공유물분할을 위한 경매라는 점은 소유권이 여러 사람에게 분산되어 있어 매각 후에도 공유자 간의 이해관계 충돌 가능성을 내포합니다.

급경사의 임야 지형은 개발 및 활용에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 상사면의 자연 녹지 지역에 위치한 임야로, 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다.

주변 환경은 자연 친화적이나, 급경사 지형과 토지이용계획상 다양한 제한이 존재합니다.

가장 큰 특징이자 리스크 요인은 연고 미상의 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성입니다. 이는 향후 토지 활용에 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다.

상권 및 생활 정보는 주변 농경지 및 임야 특성상 제한적이며, 기본적인 편의시설은 차량 이동 거리에 위치합니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 투기적 목적보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

만약 분묘기지권 문제가 해결되거나, 향후 전원주택 단지 개발 또는 산림 활용 등 토지 가치 상승 잠재력을 고려한다면 투자를 검토해 볼 수 있습니다.

순천시 상사면은 자연 환경을 바탕으로 귀촌 인구 유입 및 전원 주택 단지 개발이 이루어지고 있다는 점을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 216,281,100원을 기준으로 하되, 현장 조사, 분묘기지권 등 권리관계의 확실성, 향후 개발 가능성 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 분묘기지권의 존재 여부 및 그 범위에 대한 정확한 확인이 입찰가 산정에 필수적입니다.

공유물 분할 경매의 특성상, 다른 공유자들의 참여 여부 및 그들의 의사 또한 입찰 전략에 영향을 미칠 수 있습니다.

인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 분묘 관련 문제 해결 비용 및 향후 토지 활용에 대한 예상 비용을 충분히 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

일반적으로 감정가의 80%~120% 범위 내에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 특수 물건임을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.