나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52469 [1] 전라남도 순천시 조례동 851 대림아파트 101동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 조례동 소재 비봉초등학교 남서측 인근에 위하고, 주위는 아파트지대로서 주거환경 양호합니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 내 3층 302호 단위세대 아파트로서, 1동의 건물외벽은 콘크리트벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC 샷시임.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 급탕설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형 완경사이고, 아파트 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 중로 2면에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 제2종일반주거지역, 중로1류(폭20m~25m)(2025-08-01)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상이나, 등기사항전부증명서상 임차권등기명령에 따른 임차보증금 135,000,000원 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52469 (1)

* 소재지: 전라남도 순천시 조례동 851 대림아파트 101동 3층302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 132,000,000원

* 토지면적: 32.98㎡ (약 9.98평)

* 토지지분: 32.983㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 73.22㎡ (약 22.15평)

* 건물면적 (분양면적 추정): 84.725㎡ (약 25.63평)

* 건물지분: 73.22㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최* (경매 신청자 겸 임차인)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 인수 부담

* 주의사항: 대항력 있는 임차인 보증금 인수 여부 면밀히 검토 필요

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 순천시 조례동 851번지에 위치한 대림아파트 101동 3층 302호입니다.

* 주위환경: 비봉초등학교 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트 단지가 형성된 지역으로 주거환경이 양호합니다.

* 교통상황: 간선도로 접근성이 우수하고 대중교통 이용이 편리하여 도로교통 사정이 전반적으로 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 중로 2면에 접하고 있어 차량 및 도보 접근성이 좋은 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 10일 광산세무서장의 압류 등기입니다.

* 인수되는 권리: 주택임차권 (최*성, 보증금 135,000,000원). 임차인은 2021년 12월 8일 전입, 2021년 11월 17일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. '물건명세서 참고사항'에 따르면, 배당에서 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 소유권 변동: 조미영(2015.12.04), 김춘경(2019.07.10), 함태만(2020.07.02) 순으로 소유권 이전이 있었습니다.

* 기타 권리: 광산세무서장, 광주신용보증재단, 국민건강보험공단, 광산구, 주식회사우리카드 등의 압류 및 가압류가 있었으나, 모두 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액: 174,094,338원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최*성

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 8일

* 확정일자: 2021년 11월 17일

* 배당신고일자: 2025년 3월 28일

* 대항력: 있음

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 조례동 851번지 일대는 전형적인 주거지역으로, 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 인근에 비봉초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 대중교통 및 주요 도로망 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동이 편리한 입지입니다.

* 주변에 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 조례대림1차아파트 (101동 3층 302호)

* 사용승인일: 1992년 5월 28일로, 준공된 지 약 34년 되었습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 3층에 해당하며, 철근콘크리트 구조입니다.

* 설비 내역: 급·배수, 난방, 급탕, 위생, 소화전, 승강기 등 기본적인 아파트 설비가 구비되어 있습니다.

* 단지 정보: 총 5개 동, 479세대로 이루어진 아파트 단지이며, 최고 15층 규모입니다. 총 주차대수는 173대입니다.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 편의시설이 단지 내에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최*성 씨가 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금 135,000,000원이 배당에서 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. (임차인이 경매 신청자이기도 하여 배당 절차에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으나, 보증금액이 물건 가치보다 높아 전액 인수 가능성이 높습니다.)

* 아파트 준공연도가 1992년으로 오래되어, 향후 재건축 또는 대규모 리모델링이 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 중로 1·2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 건축 및 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 순천시 조례동의 주거지역 내 입지로, 주변 환경 및 교통 여건은 양호합니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원 인수 부담이 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. 이 인수 금액이 물건의 감정가(132,000,000원) 및 최근 시세(약 110,000,000원)를 상회하므로, 철저한 권리 분석과 배당 예측이 필수적입니다.

* 아파트 연식이 오래된 점도 향후 가치 및 관리 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트 물건으로, 실거주 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 임차인 보증금 인수액을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정한다면, 잠재적으로 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 아파트 단지의 재건축·리모델링 추진 가능성에 따라 자산 가치가 상승할 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인(보증금 135,000,000원)의 보증금 인수 부담이 물건의 감정가(132,000,000원) 및 최근 시세(최저 110,000,000원)보다 높아, 매우 높은 위험을 내포하고 있습니다.

* 인수되는 임차인 보증금: 135,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 평형, 3층): 110,000,000원 (2026년 6월 20일)

실질적인 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수되는 보증금'이 됩니다. 임차인의 보증금(135,000,000원)을 모두 인수할 경우, 낙찰가가 110,000,000원이라고 가정해도 총 245,000,000원이 소요되어 최근 시세보다 훨씬 비싸게 매수하게 되는 구조입니다.

따라서, 이 물건에 대한 성공적인 입찰을 위해서는 임차인이 배당 절차를 통해 보증금의 상당 부분을 회수하여 낙찰자의 인수 부담이 줄어들 가능성을 면밀히 분석해야 합니다. 만약 보증금 전액 인수 시, 투자가치가 매우 낮아지므로 입찰가 산정에 극도의 주의가 필요합니다.

이러한 위험 요소를 고려하여, 보수적으로 접근 시 감정가 이하에서, 인수 부담을 최대한 반영한 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 100,000,000원 (이는 매우 보수적인 범위이며, 실제 배당 결과에 따라 인수가격이 달라질 수 있으므로 추가적인 검토가 반드시 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.