나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52464 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 16층1601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 여수시립쌍봉도서관 남서측 인근에 위치하는 스위트엠학동 1601호이고, 부근은 공동주택, 단독주택, 상가 건물 등으로 이루어진 도심 대로변 주상지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 내 16층 1601호로서 외벽은 페인트칠, 석재 붙임, 외장재 등 마감. 내벽은 벽지도배 및 타일 등 마감. 창호는 샷시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 옥내주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지이고, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건축물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 본건 토지는 남측으로 폭 약30미터의 광대로에 접하고 북측으로 노폭 약10미터의 소로에 접하며 남측과 북측 도로를 통해 차량 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 준주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

순천지원 2025타경52464 (1)

1.2. 소재지

전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠 학동 16층 1601호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

488,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 17.52㎡ (약 5.3평)

토지 지분: 17.521㎡ (약 5.3평)

건물면적: 54.17㎡ (약 16.4평)

건물 지분: 54.1722㎡ (약 16.4평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

쌍봉신용협동조합 (채권자 정보에서 쌍OOOOOOO로 표기됨)

1.9. 건축물 용도

업무시설(오피스텔), 근린생활시설

1.10. 준공일

2020년 12월 28일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전라남도 여수시 학동에 소재하며, 여수시립쌍봉도서관 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 상가 건물 등이 혼재된 도심 대로변 주상지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 간선도로와 접해 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1, 근저당권, 쌍봉신용협동조합, 2024년 1월 29일 접수, 채권금액 275,000,000원

3.2. 말소되는 권리

매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑4: 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (2024-01-29 접수)

* 갑5: 소유권 이전 (2024-01-29 접수)

* 을1: 근저당권 (말소기준권리, 2024-01-29 접수)

* 을2: 근저당권 (2024-01-29 접수)

* 갑8: 가압류 (2025-12-11 접수, 롯데카드)

* 갑9: 가압류 (2025-12-16 접수, 삼성카드)

* 갑10: 임의경매 개시결정 (2025-12-19 접수, 쌍봉신용협동조합)

* 갑11: 가압류 (2026-02-06 접수, 신한카드)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있으나, 해당 물건의 등기부 내역에서는 지상권에 대한 구체적인 내용이 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황 및 주의사항

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계는 미상임.

본 물건은 현재 임대 관계가 확인되지 않아, 실제 거주자 또는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 인수해야 할 임차인의 보증금 채무는 없는 것으로 보이나, 임대 관계 미확인은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 학동 일대는 주상복합 및 상업시설이 밀집된 지역으로, 대로변에 위치하여 외부 가시성과 접근성이 뛰어납니다. 주변에 다양한 상업 시설이 있어 활발한 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 여수시립쌍봉도서관이 있으며, 상업지대에 위치하여 은행, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 공동주택 및 상가 건물 등과 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 환경이 공존합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 학동에 위치한 스위트엠 학동 오피스텔로, 대로변에 접하여 뛰어난 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 2020년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 고려해야 합니다. 감정가가 4억 8천 8백만원으로 높게 책정되었으나, 최근 실거래가 정보(약 1억 1천만원 ~ 1억 2천 8백만원, 8평 기준)와 상당한 괴리를 보이고 있어, 입찰 시 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 여수시 중심 지역에 위치한 대로변 오피스텔로 높은 접근성과 가시성 확보.

* 준공 4년 차(2020년)로 비교적 신축이며, 건물 관리 상태가 양호할 것으로 기대.

* 주변 상업 및 주거 편의시설 이용이 용이하여 거주 및 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건 건물과 같은 주소지의 오피스텔(전용면적 26.3727㎡, 약 8평)은 2024년 8월 128,000,000원에, 2026년 4월 110,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물면적은 54.17㎡(약 16.4평)으로, 단순 면적 비례 시 예상 시세는 약 227,000,000원에서 263,000,000원 수준으로 환산됩니다.

그러나 본건의 감정가는 488,000,000원이며, 등기부채권 총액은 511,500,796원으로, 최근 실거래가 정보와 상당한 괴리를 보입니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시세의 차이, 또는 평가 방식의 차이에 기인할 수 있습니다. 채권 총액이 감정가보다 높은 점과 최근 시세 정보를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 바탕으로 면적을 환산한 예상 시세(약 2.27억 ~ 2.63억 원)보다는 높고, 감정가(4.88억 원) 및 등기부채권 총액(5.11억 원)보다는 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 2억 9천만원 ~ 3억 4천만원 범위를 예상 입찰가로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 상태, 정확한 전용면적, 주변 시세, 임대차 현황 등을 종합적으로 파악한 후 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

[외부 지도 검색에 대한 참고 사항]

현장 조사를 통해 주변의 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당, 유흥업소 밀집 지역 등)이나 공공시설(예: 도서관, 공원, 관공서 등) 및 교통 인프라를 직접 확인하는 것이 중요합니다. 본 보고서에서는 외부 지도 검색을 통한 실시간 정보 확인이 불가하여, 이에 대한 구체적인 내용은 포함되지 않았습니다. 실제 물건 분석 시에는 반드시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.