나이스옥션 법원경매 순천 2025타경744 [1] 전라남도 순천시 용당동 191-1 현대아파트 108동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 용당동 소재‘효산고등학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건 단지 내 제반차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로와 시내버스 정류장 등이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 15층 1502호(계단식, 남동향)로서, 외벽 : 콘크리트위 페인트마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 남동측으로 개설된 진출입로를 통하여 외곽공도와 연결되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경744 (1)

소재지: 전라남도 순천시 용당동 191-1 현대아파트 108동 15층 1502호

용도: 아파트

감정가: 225,000,000원

토지면적: 83.54㎡ (약 25.27평)

건물면적: 132.46㎡ (약 40.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

준공연도: 1989년 (사용승인일: 1990.03.19.)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 순천시 용당동 소재 ‘효산고등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 주거지대임.

* 교통상황: 단지 내 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로와 시내버스 정류장 등이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통인 편임.

* 도로상태: 본건 단지내 도로가 남동측으로 개설된 진출입로를 통하여 외곽 공도와 연결되고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2022.01.07. 접수, 154,000,000원).

* 이후 권리: 순천시 압류 (2025.10.16.), 하나은행 임의경매개시결정 (2025.12.19.).

* 상기 권리들은 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 154,000,000원.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임. 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지와 교육 시설, 근린생활시설이 혼합된 전형적인 주거 밀집 지역임.

* 지역 가치: 안정적인 주거 수요가 예상되며, 교육 시설 인접으로 인해 자녀가 있는 가구의 선호도가 있을 수 있음.

1.4. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 삼산현대아파트

* 주소: 전라남도 순천시 용당동 191-1

* 총 세대수: 894세대 (11개동)

* 본건 위치: 15층 (총 15층 중 최고층)

* 주요 시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있음.

* 주차: 총 472대 주차 가능 (지상 3대, 지하 31대).

* 편의시설: 인근 간선도로 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주거지역 내 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 289,370원 (2026.01.13. 현황조사일 기준)이 미납된 것으로 조사됨. 일반적으로 경매 낙찰자가 인수하지 않으나, 관리 규약 등에 따라 인수 의무가 발생할 수 있으므로 사전에 확인이 필요함.

* 건축 연한: 1989년 준공된 건물로 약 30년 이상 경과하여 노후화가 상당함. 이는 향후 유지보수 비용 증가 또는 재건축/리모델링 이슈 발생 가능성을 내포함.

* 권리 특이사항: 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있음. 해당 권리의 존재 여부 및 낙찰 후 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적임.

* 주변 시설: 지도 및 관련 정보를 검색한 결과, 본건 아파트 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본건은 순천시 용당동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 도심 접근성이 양호하고 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있음. 15층 고층에 위치하여 일조권 및 조망권 등 주거 쾌적성이 좋을 것으로 기대되나, 30년 이상 경과한 노후 건물이라는 점은 고려해야 할 부분임. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정이나, 미납 관리비와 '소멸되지 않는 권리' 표기에 대한 최종 확인이 반드시 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 순천시 용당동의 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 층수: 고층(15층)으로 인한 쾌적성 및 개방감 확보.

* 가격: 감정가가 현 시세 대비 합리적인 수준일 가능성이 있음. (정확한 시세 조사 필요)

* 대형 평수: 만약 132.46㎡가 해당 단지 내에서 비교적 큰 평수에 속한다면, 특정 수요층에게 매력적일 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 225,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 4월~6월):

* 84.78㎡ (104동) : 152,000,000원 (약 1.79백만원/㎡)

* 70.83㎡ (102동) : 86,000,000원 (약 1.21백만원/㎡)

* 58.96㎡ (미상 동) : 88,000,000원 (약 1.49백만원/㎡)

* 본건 건물 면적: 132.46㎡ (약 40.07평)

* 감정가 기준 평당가: 225,000,000원 / 40.07평 ≈ 5,615,174원/평

* 가장 유사한 크기인 84.78㎡ 매물의 거래가(152,000,000원)를 기준으로 본건(132.46㎡)의 시장 가치를 역산하면 약 237,500,000원 수준으로 추정됨.

* 건물 노후화, 미납 관리비, '소멸되지 않는 권리' 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 낙찰가율은 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함.

* 이에 따른 예상 입찰가 범위는 180,000,000원 ~ 202,500,000원 수준에서 검토해 볼 수 있음.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 주변 시세 상세 조사 등을 통해 신중하게 결정하시길 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.