나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6507 [1] 광주광역시 남구 송하동 산89-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1-가) 시멘벽돌조 강판지붕 단층 건물로서, 외벽 : 벽돌노출쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 마감 등임. 창호 : 목재 유리 등. 일련번호 1-나) 시멘벽돌조 강판지붕 단층 건물로서, 외벽 : 시멘몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 마감 등임. 창호 : 새시 유리 등.

이용상태

일련번호 1-가), 1-나) 주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 1-가) 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 경량철골조 넥산지붕 단층, 차양, 약 20.3㎡임. 제시외건물 ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 차양, 약 10.9㎡임. 제시외건물 ㄷ) 조적조 강판지붕 단층, 창고 등, 약 5.2㎡임. 제시외건물 ㄹ) 조적조 판넬 및 강판지붕 단층, 주택 등, 약 25.9㎡임. 제시외건물 ㅁ) 조적조 강판지붕 단층, 부엌, 약 16.3㎡임. 제시외건물 ㅂ) 조적조 슬레이트지붕 단층, 화장실, 약 2.4㎡임. 제시외건물 ㅅ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 차양, 약 13.2임. 제시외건물 ㅇ) 목조 판넬지붕 단층, 창고, 약 12.0㎡임. 제시외건물 ㅈ) 조적조 슬레이트지붕 단층, 창고, 약 1.4㎡임.

공부와의 차이

일련번호 1-가), 1-나) 건물은 공부상 시멘트벽돌조 시멘트와즙이나, 현황"시멘트벽돌조 강판지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건물만 매각, 제시외 건물 매각 포함
본건 건물의 공부상 용도는 시멘트벽돌조 시멘트와즙이나 현황은 시멘트벽돌조 강판지붕임
본건 건물이 소재하는 타인 소유 토지에 대한 법정지상권 성립 여부는 불문명함
공유자 우선매수권은 적용이 배제됨(91마239)
본건 건물의 대지(송하동 산 89-2)의 공유자 배일규, 최영선이 이 사건 건물 소유자들에 대한 부당이득금(임료) 6,024,645원 및 지연손해금, 2025. 6. 1.부터 위 공유자들의 토지 지분 소유권 상실일 또는 위 소유자들의 점유 종료일까지 월 137,728원을 명하는 확정판결(광주지방법원 2023가단522200) 첨부하여 권리신고서를 제출함
2026. 5. 11. 정정·변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경6507 (1)

소재지: 광주광역시 남구 송하동 산89-2 (도로명: 광주광역시 남구 송암로24번나길 14-21)

용도: 단독주택 (공부상: 시멘트벽돌조 시멘트와즙, 현황: 시멘트벽돌조 강판지붕)

감정가: 46,346,800원

경매구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

채권자: 기우일 (기OO)

매각대상: 건물만 매각 (토지는 매각 대상에서 제외)

등기부채권 총액: 109,972,926원

1.2. 면적 정보

토지면적: 0㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 79.30㎡ (약 24평)

건물지분: 79.3㎡

건물 제시외면적: 130.70㎡ (약 40평)

- 제시외 건물 상세:

* ㄱ) 경량철골조 넥산지붕 단층, 차양, 약 20.3㎡

* ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 차양, 약 10.9㎡

* ㄷ) 조적조 강판지붕 단층, 창고 등, 약 5.2㎡

* ㄹ) 조적조 판넬 및 강판지붕 단층, 주택 등, 약 25.9㎡

* ㅁ) 조적조 강판지붕 단층, 부엌, 약 16.3㎡

* ㅂ) 조적조 슬레이트지붕 단층, 화장실, 약 2.4㎡

* ㅅ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 차양, 약 13.2㎡

* ㅇ) 목조 판넬지붕 단층, 창고, 약 12.0㎡

* ㅈ) 조적조 슬레이트지붕 단층, 창고, 약 1.4㎡

1.3. 건축물 현황 (건축물표제부 요약)

본 건물은 시멘트벽돌조 강판지붕 단층 건물로서, 외벽은 벽돌노출쌓기 또는 시멘몰탈위 페인트 마감 등, 내벽은 벽지 도배 마감 등으로 이루어져 있습니다. 창호는 목재 유리 또는 새시 유리 등입니다. 건물은 주택으로 이용 중에 있으며, 난방 시설 등이 되어 있습니다. 공부상 용도는 시멘트벽돌조 시멘트와즙이나, 현황은 시멘트벽돌조 강판지붕입니다. (사용승인일: 1975.08.14)

2. 입지조건

* 본 물건은 광주광역시 남구 송하동에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역에 대한 상세한 입지 정보(교통 접근성, 도로망, 공공시설과의 거리 등)는 추가적인 현장 조사 및 인근 지역 분석이 필요합니다.

* 국토이용계획, 지적도 등을 통해 해당 토지의 이용 현황 및 규제 사항을 파악해야 합니다.

* (참고: 지도 검색 결과, 송하동 일대는 전반적으로 주거 및 일부 상업/산업 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 본 물건의 정확한 입지 조건은 주변 개발 계획, 교통망 확충 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 1998년 10월 19일에 접수된 광주지방법원 98카단54221 (가압류, 채권자: 최정학, 55,000,000원)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.2. 주요 권리관계

* 건물만 매각되며, 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 본건 건물이 소재하는 타인 소유 토지에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.)

* 임의경매 개시결정: 2025타경6507 (채권자: 기우일)

* 가압류 다수 존재: 최정학(55백만원), 서울보증보험(30백만원), 한국자산관리공사(24백만원) 등. 이들은 말소기준권리 이후의 가압류로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 지분 이전 다수: 소유권 보존 이후 여러 상속, 증여, 지분 이전 등기가 존재합니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 본 물건은 공유물분할을 위한 경매입니다.

* 공유자 우선매수권은 적용이 배제되었습니다 (91마239).

* 건물만 매각되며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

* 본건 건물이 소재하는 타인 소유 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불문명하여, 낙찰 시 토지 사용에 대한 법적 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 광주지방법원 2023가단522200 판결에 따라, 토지 공유자(배일규, 최영선)가 건물 소유자들에 대해 부당이득금(임료) 6,024,645원 및 지연손해금, 그리고 2025년 6월 1일부터 토지 지분 소유권 상실일 또는 점유 종료일까지 월 137,728원의 지급을 명하는 확정판결이 존재합니다. 이는 건물 낙찰자가 인수해야 할 채무가 될 수 있으며, 법원의 최종 판단이 필요합니다. (권리신고서 제출됨)

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 광주광역시 남구 송하동 일대는 일반적으로 주거 지역으로 분류되나, 세부적인 상권 분석을 위해서는 주변의 상가 분포, 유동인구, 업종 현황, 경쟁 업종 분석 등이 필요합니다.

* 인근 부동산 거래 사례 분석 결과, 해당 지역 내 단독주택 또는 유사 주거 형태의 건물 매매 시세 파악이 중요합니다. (제공된 JSON 데이터는 건축물대장 정보이며, 시세 정보는 포함되어 있지 않습니다.)

* (참고: 주변 지역의 개발 계획, 교통망 개선 사업 등은 상권 가치에 영향을 미칠 수 있으므로 확인이 필요합니다. 현재로서는 해당 지역의 전반적인 상권 활성화 수준이나 발전 가능성에 대한 구체적인 정보가 부족합니다.)

5. 생활정보

* 교통: 본 물건 인근의 대중교통 이용 편의성, 주요 도로와의 접근성 등에 대한 파악이 필요합니다. (도로명 주소: 광주광역시 남구 송암로24번나길 14-21)

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설의 접근성을 확인해야 합니다.

* 교육시설: 인근 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설과의 거리를 파악하여 주거 만족도 요소를 검토합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설(쓰레기 처리장, 공장 밀집 지역 등)이 있는지 여부는 주거 환경에 중대한 영향을 미치므로 확인이 필수적입니다. (추가 검색이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 소유권 및 사용 문제

* 건물이 타인 소유 토지 위에 있어, 토지 미소유로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명 및 토지 사용료 지급 의무 발생 가능성이 있습니다. 이는 가장 큰 위험 요소입니다.

* 토지 소유주와의 관계에서 건물 철거, 과도한 임대료 요구 등의 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 및 임료 지급 판결

* 건물이 타인 소유 토지 위에 존재함에 따라 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 만약 성립하지 않을 경우 건물 철거의 위험이 있습니다.

* 토지 공유자들이 제기한 부당이득금(임료) 관련 확정판결(6,024,645원 + 지연손해금 + 월 137,728원)을 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 이에 대한 상세한 법적 검토가 필요합니다.

6.3. 건물만 매각 조건

* 토지 없이 건물만 매각되므로, 건물 가치 대비 토지 사용료 부담이 상당할 수 있습니다.

* 제시외 건물 매각 포함으로 인해, 제시외 건물에 대한 건축법규 위반 여부, 철거 의무 발생 가능성 등을 확인해야 합니다.

6.4. 공유물분할 경매의 특성

* 공유물분할 경매는 복잡한 이해관계가 얽혀있을 수 있으며, 매각 과정이나 이후 절차에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주지방법원에서 진행 중인 2025타경6507호 물건으로, 공유물분할을 위한 경매에서 건물만 매각되는 특수성을 지니고 있습니다. 가장 큰 특징은 건물이 타인 소유의 토지 위에 존재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 낙찰 후 토지 사용에 대한 법적 불확실성과 금전적 부담(토지 사용료 또는 건물 철거)으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 더불어, 토지 공유자로부터 건물 소유주들을 상대로 제기된 부당이득금(임료) 관련 확정판결이 존재하여, 이 판결 내용의 인수 여부 또한 면밀히 검토해야 합니다. 건물만 매각되고 제시외 건물도 포함되므로, 이에 대한 실질적인 가치와 법적 검토가 필요합니다. 이러한 복합적인 위험 요소를 감안할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 투자 위험을 최소화하는 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 건물만 매각되는 특수 물건으로, 시장에서 일반적으로 거래되지 않는 물건이므로 잠재적으로 저가 매수 기회가 있을 수 있습니다.

* 공유물분할 경매라는 특성상, 법적인 절차를 통해 소유 관계 정리가 진행될 수 있습니다.

* (추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 지역 개발 가능성, 임대 수요 등을 파악한다면, 특정 목적(예: 임대 수익, 재건축 등)을 위한 투자 포인트 발굴이 가능할 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 46,346,800원

* 본 물건은 건물이 타인 소유 토지 위에 있어 법정지상권 성립 여부 불분명, 부당이득금 판결 등 인수해야 할 위험 요소가 다수 존재합니다. 또한, 토지 소유주와의 관계 설정 및 향후 토지 사용에 대한 추가적인 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현재 시세, 유사 물건 거래 사례, 법정지상권 및 임료 지급 판결 관련 잠재적 인수 금액, 그리고 투자자의 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 본 물건에 대한 입찰을 고려하신다면, 법률 전문가 및 부동산 전문가와 상의하시어 면밀한 현장 조사와 상세한 권리 분석을 추가로 진행하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가 이하로도 입찰이 이루어질 수 있으나, 위험 요소에 대한 충분한 사전 검토 없이는 높은 수익률을 기대하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.