나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34676 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 제202동 제12층 제1208호 도시형생활주택 경매

전남광주통합특별시 광산구 첨단중앙로170번길 87, 첨단센트럴파크2차 제202동 제12층 제1208호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경34676(광주지방법원 경매12계). 감정가 167,000,000원, 최저가 116,900,000원. 매각기일은 2026-10-02입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 34676 [1]
소재지	광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 제202동 제12층 제1208호
도로명주소	전남광주통합특별시 광산구 첨단중앙로170번길 87, 첨단센트럴파크2차 제202동 제12층 제1208호
용도	집합건물
매각기일	2026.10.02
관할법원	광주지방법원 경매12계 (062-239-1623(2층 민사집행과 지법253호))
이용제한	중심상업지역, (접함)자연녹지지역, 방화지구, (접함)도로, (접함)중로2류(폭 15m~20m), 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 가로구역별 최고높이 제한지역, (접함)근린공원

광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 제202동 제12층 제1208호 도시형생활주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	11.12㎡ (3.36평)
건물면적	47.44㎡ (14.35평)

금액

감정가	167,000,000원
최저가	116,900,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	11,690,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.08.21	167,000,000원	유찰
2차	2026.10.02	116,900,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 「광주첨단종합병원」동측 인근에 위치한 첨단센트럴파크2차 제202동 제12층 제1208호로서 주위는 주거용 및 상업·업무용건물 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.
교통상황: 본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.
건물의 구조: 기호 1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 공동주택(도시형생활주택)건으로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 인조석 붙임 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.
이용상태: 공동주택(도시형생활주택)임.
설비내역: 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 정방형의 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 남측의 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.
토지이용계획 및 제한상태: --
공부와의 차이: --
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-06-19 기준으로 작성되었습니다.

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34676 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 제202동 제12층 제1208호

* 용도: 도시형생활주택

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 토지면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

* 건물면적: 47.44㎡ (약 14.35평) - 전용면적 기준

* 감정가: 167,000,000원

1.3. 특이사항

* 공유자우선매수신고 있음.

* 선순위임차권 및 대항력있는임차인 존재.

* 공동담보 물건.

* 전세사기피해자 우선매수권 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 위치하며, 「광주첨단종합병원」 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 주거용 및 상업·업무용 건물이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 정방형의 형상을 하고 있으며, 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 등의 건축물 부지로 이용 중입니다. 남측으로 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 주변에 광주첨단종합병원 등 의료 시설이 인접해 있습니다.

* 첨단산업단지 및 상업시설이 밀집한 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 권리관계

* 본 경매는 채권자 이OO에 의해 신청되었습니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 1월 23일 접수된 대원디앤아이주식회사의 근저당권(15,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 강바울: 보증금 0원, 차임 0원. 2024년 5월 16일 전입하였으나 대항력 없음. 인수 보증금 없음.

* 임차인 이설아: 보증금 168,000,000원, 차임 0원. 2023년 4월 28일 전입, 2023년 3월 10일 확정일자, 2025년 5월 15일 배당신고. 대항력 있음.

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서에 의하면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 13번 주택임차권 등기(이설아, 보증금 168,000,000원)가 존재합니다.

* 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 이는 본 물건의 낙찰가 외 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

3.4. 말소되는 권리

말소기준권리인 근저당권(을12) 이하의 권리들은 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 근저당권, 강제경매 개시결정 등)

3.5. 전세사기피해자 우선매수권

본 물건은 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 전세사기피해자에게 우선매수권이 부여됩니다. 해당 임차인 이설아가 전세사기 피해자로 확인될 경우, 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

인근 유사 물건의 최근 시세 정보를 분석한 결과, 첨단센트럴파크2차 단지 내 또는 인근 지역의 유사 면적(47.44㎡) 도시형생활주택 또는 오피스텔의 매매가는 대략 170,000,000원에서 190,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

4.2. 감정가 대비 분석

본 물건의 감정가는 167,000,000원입니다. 이는 최근 주변 실거래가 범위의 하단부에 해당합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 168,000,000원을 인수해야 하므로, 총 인수 금액은 낙찰가 + 168,000,000원이 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

* 주위환경: 주거 및 상업·업무용 건물이 소재하는 지대입니다.

* 편의시설: 인근 병원, 상가 등을 이용할 수 있어 생활 편의성은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 공동주택(도시형생활주택)으로, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등 일반적인 건축 자재를 사용하였습니다.

* 설비: 일반적인 급배수, 위생, 전기, 소화전, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이설아의 보증금 168,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 물건의 감정가(167,000,000원)보다 높은 금액으로, 인수금액 상당 부분을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

6.2. 전세사기피해자 우선매수권

만약 임차인 이설아가 전세사기피해자로 인정되어 우선매수권을 행사할 경우, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공유자우선매수신고

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 해당 물건을 우선적으로 낙찰받을 수 있습니다. 이로 인해 실제 입찰 과정에서 낙찰이 어렵거나 예상치 못한 경쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 주요 업무 및 상업 지구에 인접하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 168,000,000원을 인수해야 하는 점이 매우 큰 부담으로 작용합니다. 이 금액은 감정가를 초과하며, 낙찰가와 합산될 경우 총 인수 부담이 상당할 것으로 예상됩니다. 전세사기피해자 우선매수권 및 공유자우선매수신고 가능성도 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주 첨단지구 내에 위치하여 주변 개발 호재 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 감정가가 최근 시세보다 낮게 책정되어 있어, 인수 부담을 고려하더라도 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다 (단, 인수 금액 고려 후).

9. 예상 입찰가

본 건의 총 인수 부담은 낙찰가에 임차인 이설아의 보증금 168,000,000원을 합한 금액이 됩니다. 주변 유사 물건의 시세가 170,000,000원에서 190,000,000원 수준임을 고려할 때, 임차인 보증금을 인수하는 조건 하에서 낙찰가가 해당 시세 범위를 초과할 경우 투자 가치가 낮아질 수 있습니다.

감정가 167,000,000원과 유사 물건의 시세, 그리고 인수해야 할 보증금 168,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 현재로서는 보증금 인수 금액을 감안한 실제 투자자는 신중한 접근이 필요합니다.

만약 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 경우, 총 지출 예상액은 다음과 같습니다.

총 예상 지출액 = 낙찰가 + 168,000,000원

최근 시세가 175,000,000원이라고 가정했을 때, 총 지출액이 343,000,000원이 되는 것은 시세 대비 과도한 금액이므로, 보증금 인수 금액을 제외한 순수 물건의 가치(시세 175,000,000원 - 인수 보증금 168,000,000원 = 7,000,000원)를 고려하여 낙찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 150,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적으로 보입니다. 이 경우 총 예상 지출액은 318,000,000원에서 333,000,000원에 달하게 됩니다.

주의: 임차인 이설아가 전세사기피해자로 인정받아 우선매수권을 행사할 경우, 입찰 결과가 달라질 수 있습니다. 또한, 채권 총액 183,000,000원 (근저당 15,000,000원 + 임차보증금 168,000,000원)이 낙찰가로 모두 변제되지 않을 경우, 낙찰자는 해당 잔액을 추가로 인수해야 하므로 총 인수 부담이 매우 커질 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석 및 추가 조사 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

* 첨단센트럴파크2차 실거래가 검색 결과, 2024년 7월 기준 유사 면적(48㎡) 매물이 1억 7,500만원에 실거래된 사례가 확인되었습니다.

* 인근 부동산 정보에 따르면, 해당 단지의 47.44㎡ 타입의 현재 시세는 1억 7,000만원에서 1억 8,500만원 선으로 파악됩니다.

* 광주첨단종합병원이 본 물건지에서 약 500m 거리에 위치하고 있어 의료 접근성이 좋습니다.1.물건 기본정보