나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1090 [1] 전북특별자치도 김제시 황산동 54-41 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 김제시 황산동 소재 "덕조마을" 남측 인근에 소재하며 주변은 지방도주변 도시근교 농촌지대 및 농경지대임.

교통상황

남측인근에 김제-금산사IC간 4차선지방도로가 통과하고 마을인근으로 도로가 정비되어 있어 교통편은 무난함.

형태 및 이용상태

기호1,4)는 사다리형 및 자루형 토지로서 대체로 평탄지이고 기호1)창고용지, 기호4)주택부지이며 기호2)는 남향 2단의 계단식 토지로서 농경지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,4)동측 및 기호2)동측, 남측으로 폭 약3-4미터의 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)생산관리지역, 성장관리계획구역(2025-02-28)(복합형), 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호2)생산관리지역, 성장관리계획구역(2025-02-28)(복합형), 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2024-10-18)<도로법> 기호4)생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호2)지상에 이동이 가능한 철재비닐하우스 2동(각각 8*25=200㎥)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호3)경량철골구조 판넬지붕 단층으로 내외벽 : 판넬 마감, 바닥 : 시멘트몰탈 마감임 - 기호5)철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 단층으로 외벽 : 적벽돌 노출쌓기, 내벽 : 벽지, 몰탈위페인팅, 타일 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감임.

이용상태

- 기호3)창고(곡물건조기 창고) - 기호5)주택임.

설비내역

기호5)개별유류보일러에 의한 개별난방이며 위생설비 및 급수, 급탕시설 되어 있음.

부합물 및 종물

- 기호5)에 지적 및 건물개황도 기호ㄱ-ㄷ)참조 - 기호5)건물옥상에 가정용태양광설비(3kw)가 설치되어 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경1090 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 김제시 황산동 54-41

용도: 단독주택 (창고시설 포함)

토지 면적: 1081.00㎡ (약 327.01평)

건물 면적: 총 233.98㎡ (약 70.78평)

주요 건물 (단독주택): 97.98㎡ (약 29.64평)

창고시설: 136.00㎡ (약 41.14평)

제시외 건물 면적: 44.70㎡ (약 13.53평)

1.3. 평가 및 매각가

감정가: 282,524,480원

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (단, 별도 제시외 건물 44.70㎡ 존재)

건물 제시외 면적: 44.70㎡ (이동 가능한 철재 비닐하우스 2동)

토지 지분: 1081㎡ (전부)

건물 지분: 233.98㎡ (전부)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전북 김제시 황산동 "덕조마을" 남측 인근에 위치함.

주변은 지방도와 접한 도시근교 농촌지대로 농경지가 분포하고 있으며, 전반적으로 조용한 환경임.

2.2. 교통 및 접근성

남측 인근에 김제-금산사IC 간 4차선 지방도로가 있어 차량 접근성이 양호함.

마을 내 도로가 정비되어 있어 차량 통행이 원활하며, 전반적인 교통 편의성은 보통 수준임.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 사다리형 및 자루형으로 대체로 평탄한 지형이며, 주택부지와 창고용지로 이용 중임. 일부 농경지로 이용되는 부분도 존재함.

주요 건물로는 철근콘크리트 구조의 단독주택(약 29.64평)과 경량철골구조의 창고시설(약 41.14평)이 있음.

제시외 건물로 이동 가능한 철재 비닐하우스 2동(각 200㎥)이 소재함.

단독주택에는 개별 유류보일러에 의한 개별난방, 위생, 급수, 급탕 시설이 구비되어 있음.

건물 옥상에는 3kW 가정용 태양광 설비가 설치되어 있으며, 매각에 포함됨.

창고시설 내 곡물건조기 2대는 매각 제외 대상임.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 대부분 생산관리지역, 성장관리계획구역(복합형)에 해당함.

가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 포함되어 가축 사육에 제한이 있음.

토지 기호 2번지는 접도구역에 해당함 (2024-10-18 기준).

토지 기호 4번지는 자연취락지구에 해당함.

토지 이용 및 개발 시 관련 법규 및 제한 사항을 면밀히 확인해야 함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2010년 12월 21일 접수된 김제농업협동조합의 근저당권임 (근저당권 240,000,000원).

건물 등기부상 말소기준권리 또한 2017년 7월 21일 접수된 김제농업협동조합의 근저당권임 (근저당권 240,000,000원).

현재 임의경매 개시결정 등기(2025-12-19, 채권액 237,881,634원)가 존재하며, 이는 말소기준권리보다 후순위임.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 모두 240,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

임차인 길현철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-31. 대항력 없음.

임차인 김경호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-05. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

상기 등기부 현황 및 임차인 분석 결과, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 보증금은 없음. (0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 주변 개발 가능성은 낮으나 전원생활 또는 농업 관련 목적을 가진 수요층에게 적합할 수 있음.

인근에 농경지가 많아 조용하고 한적한 주거 환경을 제공함.

4.2. 인근 시설

일반적인 검색 결과, 본 물건 주변에 대규모 산업 시설이나 혐오 시설은 확인되지 않았음.

다만, 농촌 지역의 특성상 인근에 축사 등이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 권장됨.

생활 편의시설은 차량 이동을 통해 김제 시내 또는 인근 읍면 소재지를 이용해야 함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대규모 상업 시설은 없으며, 차량을 이용해야 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 가능함.

김제 시내 및 인근 읍면 소재지에 편의시설이 집중되어 있음.

5.2. 교육/의료 시설

인근 황산초등학교 등 교육 시설이 있으나, 통학 거리 및 편의성을 확인해야 함.

의료 시설은 김제 시내 또는 인근 지역 병원 이용이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 리스크

제시외 건물(철재 비닐하우스 2동)은 매각에 포함되나, 이동 가능성이 있어 명도 시 관련 분쟁 가능성을 고려해야 함.

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 성장관리계획구역, 접도구역 등의 제한이 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

창고 건물 내 곡물건조기는 매각 제외 대상이므로, 낙찰 후 분리 및 반출 절차를 명확히 확인해야 함.

건물 3(창고)의 소재지 번지가 54-41, 건물 5(주택)의 소재지 번지가 54-33으로 건축물대장에 기재되어 있으나, 토지 면적(1081㎡) 및 신규 주소(황산1길 54)가 동일하므로 동일 필지 내에 위치할 것으로 추정됨. 상세 현장 확인이 필요함.

6.2. 시장 리스크

농촌 지역 부동산은 도심 지역에 비해 환금성이 낮을 수 있으며, 매수 수요가 제한적일 수 있음.

주변 유사 부동산의 거래 사례 및 가격 동향을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 김제시 황산동에 위치한, 단독주택과 창고시설이 포함된 토지임.

감정가는 2억 8천만원대로, 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리 및 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됨.

제시외 건물 및 태양광 설비 포함 등 추가적인 이익이 있으며, 다용도 활용 가능성을 지님.

다만, 농촌 지역이라는 특성상 환금성, 주변 환경, 토지 이용 제한 사항 등을 고려한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 명도 관련 리스크가 낮음.

단독주택 외 창고 시설 및 넓은 토지를 보유하고 있어 주거, 농업, 창고 등 다양한 용도로 활용 가능.

3kW 가정용 태양광 설비가 설치되어 있어 에너지 비용 절감 효과 기대.

적정 가격으로 낙찰 시, 농촌 지역에서의 전원생활 또는 관련 사업을 위한 투자 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가 산정

현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

제공된 JSON 정보는 건축물대장 상세 내역으로, 직접적인 부동산 시세 정보를 포함하고 있지 않아 정확한 시세 분석에는 한계가 있습니다.

감정가는 282,524,480원이며, 이는 토지 약 327평, 건물 약 70평(창고 포함)의 규모를 고려한 금액입니다. 주변 농촌 지역의 토지 및 주택 시세는 위치, 지목, 건축 연도 등에 따라 매우 다양하나, 본 물건의 감정가는 토지 규모 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없다는 점, 제시외 건물 및 태양광 설비 포함 등 부대 이익을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 경쟁이 예상될 수 있습니다.

보수적인 접근으로, 감정가의 90% 수준을 초기 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 약 254,272,000원

(이는 일반적인 추정치이며, 실제 현장 조사 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.