나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1092 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 681-1 주건축물제1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 소재 "전주덕진휴먼빌 2차 아파트" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호 (1-가~9-자) 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 제1층 제101호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2017.01.11일) · 외 벽 : 미장스톤 및 현무암 판재 마감 등, · 내 벽 : 벽지, 타일, 무늬코트, 내부인테리어 마감 등, · 창 호 : 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-가) : 소매점(상호 : Green Market) 기호(2-나) : 음식점(상호 : 장어세상) 및 일부 창고(상호 : Green Market에서 이용) 기호(3-다, 4-라) : 음식점(상호 : 장어세상) 기호(5-마) : 공실 및 일부 사무실(상호 : 황금한방스파에서 이용) 기호(6-바, 7-사) : 공실 기호(8-아, 9-자) : 목욕장(상호 : 황금한방스파)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있으며, 본건 건물 6층에는 기호(8-아 및 9-자) 목욕장의 부대설비인 물탱크 및 도시가스 및 전기에 의한 보일러설비, 제시외건물 ㉠에는 전기설비(연료전지) 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북서측으로 폭 약8m, 남동측으로 폭 약35m 정도의 아스팔트 포장도로에 각각 접하며, 동측으로 폭 약8m 정도의 인도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 제1종지구단위계획구역(하가택지), 대로1류(폭 35m~40m)(2025-09-10)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

기호(2-나, 3-다, 4-라)는 공부상 세부용도가 "학원"이나 현황 "음식점"으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 기호(2-나~4-라), 기호(5-마~7-사)는 현황 호별 경계구분없이 이용중입니다.

물건 비고

소매점(상호: Green Market)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경1092 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 681-1, 주건축물제1동 1층101호 (하가지구 벧엘 빌딩)

* 용도: 근린상가 (현재 소매점, 음식점, 목욕장 등 복합 용도로 이용 중)

* 감정가: 3,587,000,000원

* 토지 면적: 169.01㎡ (약 51.13평)

* 건물 면적: 430.19㎡ (약 129.97평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (주건축물제1동 1층 101호 외 8개 호실 포함)

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 건물 사용 승인일: 2017년 01월 11일

* 건물 구조: 철골철근콘크리트 구조

* 총 층수: 지하 1층, 지상 6층

1.1. 입지조건

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 681-1 (신주소: 전주시 덕진구 가련산로 31)

* 주위 환경: 본 건은 "전주덕진휴먼빌 2차 아파트" 남서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로 상황: 북서측으로 폭 약 8m, 남동측으로 폭 약 35m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 동측으로 폭 약 8m의 인도와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역, 대로1류, 소로1류, 소로2류에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2024년 05월 28일 접수된 제천단양축산업협동조합의 근저당권 (을16)이며, 이보다 선순위 권리는 말소 기준 권리와 함께 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-01, 대항력 있음

* 명 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-01-17, 대항력 있음

* 박 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-05-13, 대항력 있음

* 유한회사그린마켓(오 ): 보증금 200,000,000원, 차임 11,500,000원, 사업자등록일 2023-05-18, 대항력 있음

* 박 : 보증금 200,000,000원, 차임 8,000,000원, 전입일자 2025-08-21, 대항력 없음

* 배 : 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2024-08-02, 대항력 없음

* 유한회사그린상사(성 ): 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업자등록일 2025-06-04, 대항력 없음

* 장 : 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2025-08-22, 대항력 없음

* 천 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-08-16, 대항력 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (제공된 정보상 인수되는 임차인 보증금 합계는 0원입니다.)

* 등기부 요약:

* 최초 소유권 보존 등기: 유한회사벧엘 (2017.01.26)

* 소유권 변동: 소횡일 외 2명 (2020.05.08) -> 송지호 (2024.05.28, 매매)

* 총 채권액: 약 6,816,040,797원 (근저당, 압류, 가압류 등 포함)

* 말소 예정 권리: 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 말소 기준 권리 이후에 설정되어 있어 본 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 업종 현황: 본 건물 1층 101호는 소매점(상호: Green Market)으로 이용 중이며, 같은 건물 내에 음식점(장어세상), 목욕장(황금한방스파) 등으로 이용되는 호실들이 있습니다.

* 건물 특징: 2017년 사용 승인된 철골철근콘크리트 구조의 건물로, 지상 6층 규모입니다.

* 주변 상권: 아파트 단지와 주택가에 둘러싸여 있어 배후 수요가 존재하며, 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.

* 공부와 현황 불일치: 일부 세부 용도가 공부상 "학원"이나 현황 "음식점"으로 이용 중이므로, 추후 용도 변경 또는 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스 승강장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 상가 건물 내 다양한 업종이 입점해 있으며, 인근 아파트 단지의 편의시설 이용도 가능합니다.

* 교육 시설: 본 건 인근에 전주하가초등학교가 소재합니다. 또한, 전주시 덕진구에는 전주유화학교, 전주교육통합지원센터 등 다양한 교육 관련 기관이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특정 혐오시설이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 가축사육제한구역(주거밀집지역)으로 지정되어 있어, 이와 관련된 사항을 고려할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 및 인수 보증금 관련 불확실성: 김 , 명 , 박 , 유한회사그린마켓(오 ) 등 4명의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 이들의 총 보증금 합계는 2억 6천 5백만원에 달합니다. 그러나 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않는 것으로 보입니다. 이는 임차인과의 법적 분쟁 소지 또는 명도 과정에서의 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포하므로, 본건에 대한 권리 분석 시 가장 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 약 68억 원에 달하며, 이는 감정가(약 35억 원)의 두 배에 육박하는 수준으로, 경매 진행 및 낙찰가 산정에 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 공동 담보 물건: 본 건이 공동 담보로 설정되어 있을 가능성이 있습니다 (특이사항 및 특수물건정보에 언급됨). 해당 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 미상 임대 관계: 전체 임대 관계가 명확히 파악되지 않는 부분이 있으며, 일부 호실은 현황 경계 구분 없이 이용 중인 것으로 파악되어 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 내 상업 지역에 위치한 근린상가 건물로, 지역 내 수요를 바탕으로 영업 활동이 가능한 입지입니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 다수 존재, 매우 높은 총 채권액, 인수 보증금 관련 정보의 불확실성, 공동 담보 가능성 등 복잡한 권리 관계와 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 전주시 덕진구의 활성화된 상업지구 내 입지.

* 다양한 업종의 근린생활시설 운영이 가능한 건물.

* 비교적 최근 준공(2017년)되어 건물 노후화가 적음.

* 인근 아파트 단지 등 배후 수요 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 감정가: 3,587,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임 (총 보증금 합계 약 265,000,000원)

* 총 채권액 (약 6,816,040,797원)

* 건물 상태, 시장 가치, 향후 임대 수익률, 예상 명도 비용, 공동 담보 여부 및 그 영향 등

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 임차인과의 개별 협상 가능성, 법률 및 금융 전문가의 자문을 통해 결정하시는 것을 권장합니다. 현재 제공된 정보만으로는 특정 금액을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.