나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6193 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-5 탑스퀘어 10층 극장1호 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 "정관신도시시장" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모의 판매시설, 대중음식점 등 각종 근린생활시설, 업무시설, 영화관 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상13층 건내 제10층 제극장1호 외 1개호로서, 외벽 : 인조석 및 외장판넬 붙임 등 마감, 내벽 : 인조석 및 외장판넬 붙임 등 마감, 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

극장지원시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접자와 평탄하게 조성한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

제시목록상 및 집합건축물대장상 용도는 극장(영화관)이나, 현황은 스크린이 설치된 영화관이 아닌 설계도면상 영화관 지원시설로서, 방치된 공실상태(일부는 창고로 이용 중)임. 영화관시설 관계자들이 관리하고 있는 바 경매 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.(일부 벽체 및 천정 등에는 배관시설(닥트) 등이 설치되어 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산광역시 기장군 정관읍에 위치한 부동산 경매 물건에 대한 종합적인 분석 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6193 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-5 탑스퀘어 10층 극장1호

* 용도: 건축물대장상 주용도는 제2종근린생활시설이며, 기타 용도로 판매시설, 의료시설, 업무시설, 문화 및 집회시설, 운동시설, 근린생활시설 등이 등재되어 있습니다. 본 물건은 '문화 및 집회시설'로 분류될 수 있는 용도입니다.

* 감정가: 443,000,000원

* 토지면적: 19.61㎡ (약 5.93평)

* 건물면적: 132.46㎡ (약 40.06평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 근로복지공단

1.2. 입지 조건

* 주위 환경: 본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 "정관신도시시장" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 중소규모의 판매시설, 대중음식점 등 각종 근린생활시설, 업무시설, 영화관 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철골철근콘크리트 구조의 (철근)콘크리트 지붕을 가진 지하 5층, 지상 13층 건물 내 제10층 제극장1호 외 1개호로 구성되어 있습니다. 외벽은 인조석 및 외장판넬 마감, 내벽은 인조석 및 외장판넬 마감, 창호는 샤시창 구조입니다.

* 토지 이용 및 도로 상태: 본건 토지는 인접 토지와 평탄하게 조성된 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다. 남측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 해당 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건과 관련하여 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (별도 등기된 지상권 없음)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계가 0원이므로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (양산기장축산업협동조합, 2018년 6월 12일 접수)

* 등기부채권 총액: 총 4,972,070,513원으로 파악됩니다.

* 권리 관계: 말소기준권리인 근저당권 설정일 이후 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되었으나, 본 경매 절차 진행으로 인해 대부분 말소될 예정입니다. (본 경매는 갑33 강제경매 (근로복지공단, 2025년 12월 18일 접수)입니다.)

1.4. 상권 분석

* 본건이 소재한 정관읍 매학리는 정관신도시의 중심 상업지역에 속하며, 시장, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 기존 영화관 등이 밀집하여 유동인구가 존재하는 지역입니다.

* 해당 건물이 속한 탑스퀘어는 건축물대장상 판매시설, 의료시설, 업무시설, 문화 및 집회시설, 운동시설, 근린생활시설 등 다양한 업종이 허용되는 복합 용도의 건물입니다.

* 현재 '극장1호'라는 명칭과는 달리 실제 영화관으로 운영되지 않고, 설계도면상 영화관 지원시설로 방치된 공실 상태(일부 창고 이용)라는 점은 현재 해당 호실의 상권 활용도가 낮음을 시사합니다.

1.5. 생활 정보

* 교통: 차량을 통한 접근성이 뛰어나며, 인근에 위치한 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의 시설: 주변에 시장, 다양한 상가, 음식점 등 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

* 주거 환경: 본 물건은 복합 상업 지역 내에 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 현황과 공부상 불일치: 제시목록상 및 집합건축물대장상 용도는 극장(영화관)이나, 실제 현황은 스크린이 설치된 영화관이 아닌 설계도면상 영화관 지원시설로서 방치된 공실 상태(일부는 창고로 이용 중)입니다. 이는 명도, 원상복구, 실제 사용 등에 있어 추가적인 확인 및 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 관리 상태 및 재확인 필요: 영화관 시설 관계자들이 관리하고 있다고는 하나, 현황과 공부상 불일치로 인해 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 반드시 필요합니다. 일부 벽체 및 천정 등에는 배관시설(닥트) 등이 설치되어 있는 것으로 확인됩니다.

* 건물 노후화 가능성: 13층 고층 건물로서, 장기간의 미사용 및 방치로 인한 건물 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 약 49.7억원에 달하여, 낙찰가율에 따라 채권자의 손실이 클 수 있으며, 이는 경매 진행 과정 및 향후 물건 활용에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관신도시 내 상업지역에 위치한 약 40평의 넓은 면적을 가진 집합건물입니다. 입지 자체는 신도시 상업지구로서 잠재력이 있으나, 현재 '극장1호'라는 명칭과는 달리 실제 영화관으로 운영되지 않고 공실 및 지원시설로 방치된 상태라는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 현황과 공부상 불일치에 따른 명도 및 원상복구, 그리고 향후 이 공간을 어떻게 활용할지에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 권리관계는 대부분 말소될 것으로 예상되나, 현재 물건의 관리 상태와 실제 이용 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 전용 면적: 약 40평에 달하는 넓은 전용 면적을 확보하고 있어 다양한 업종 및 용도로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 우수한 입지: 정관신도시의 상업지역에 위치하여 지역 개발에 따른 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 건축물대장상 복합 용도 허용으로, 현재의 공실 상태를 극복하고 업종 변경을 통해 수익 창출이 가능합니다.

* 상대적으로 낮은 평당 감정가: 감정가 4.43억원 대비 확보 면적이 넓어, 평당 감정가율이 시장 대비 낮게 책정될 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 현재 공실 상태이며, 용도 및 현황 불일치로 인한 명도 및 원상복구 비용, 향후 실질적인 활용 방안 모색 등에 대한 충분한 고려가 필요합니다. 인수할 임차인 보증금이 없으므로, 이에 대한 부담은 없습니다.

감정가 443,000,000원을 기준으로, 현황 및 리스크 요인을 감안하여 감정가의 70% ~ 80% 수준을 잠정적인 입찰 희망가 범위로 설정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (예: 약 310,100,000원 ~ 354,400,000원)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태를 면밀히 확인하고, 주변 시세 조사, 예상되는 명도 비용 및 원상복구 비용 산출, 그리고 향후 예상 임대 수익률 분석 등을 종합적으로 수행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.