나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31509 [1] 경상남도 진주시 진성면 상촌리 221-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 진성면 상촌리 소재 '진성면사무소' 남측 인근(기호1), 일반성면 운천리 소재 원당마을 동측 인근(기호2~4) 및 일반성면 창촌리 소재 진주일반성 우체국 남측 인근(기호5,6)에 위치하며, 기호1) 주위는 면소재지 내 공장 및 농경지 혼용지대, 기호2)~4) 주위는 마을주변 경지정리지대, 기호5),6) 주위는 면소재지내 노선 상가지대임.

교통상황

- 기호(1) : 본건까지 제 차량의 출입이 불가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임. - 기호(2) : 지적도상 맹지이나, 기호3),4) 토지를 경유하여 차량 접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임. - 기호(3~6) : 본건까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1) : 가장형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄하며, 현황 '전'으로 이용중임. - 기호(2~4) : 사다리형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄하며, 현황 '답'으로 이용중임. - 기호(5,6) : 2필지 일단으로 이용중인 사다리형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄하며, 현황 '주상용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호(1,2) : 맹지임. - 기호(3) : 본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함. - 기호(4) : 본건 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함. - 기호(5,6) : 본건 서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2019-12-26)<농지법> - 기호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2019-12-26)<농지법> - 기호(4) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2019-12-26)<농지법> - 기호(5) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호(6) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 시멘트 벽돌조 및 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상2층 건물로서 외벽 : 벽돌치장쌓기 및 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설 및 주택

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 제시외건물(기호㉠~㉥)이 소재하며, 제시외건물 기호㉢,㉣은 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 있을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-본건 지상에 소재하는 배롱나무(약590㎡) 등은 전체 벌목 및 토지 정지작업 이후 자연적으로 자생하여 장기간 방치된 상태로 토지에 포함하여 평가함.
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2

1.1. 물건상세정보

사건번호: 진주지원 2025타경31509 (1)

소재지: 경상남도 진주시 진성면 상촌리 221-2

용도: 전 (농지)

감정가: 금128,895,000원

토지면적: 661.00㎡ (약 199.98평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건

1.2. 소재지및주위환경

본건은 경상남도 진주시 진성면 상촌리 소재 '진성면사무소' 남측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지 내 공장 및 농경지가 혼용되는 지역입니다.

1.3. 토지정보

* 용도: 전 (농지)

* 면적: 661.00㎡ (약 199.98평)

* 감정가: 금128,895,000원

* 이용현황: 본건 지상에 자연적으로 자생하여 장기간 방치된 상태의 배롱나무(약 590㎡) 등이 소재하나, 이는 벌목 및 토지 정지작업 후 포함하여 평가되었습니다.

1.4. 건물정보

* 건물 면적: 0㎡ (건물 없음)

2

2. 입지조건

2

2.1. 접근성및도로상태

* 본건까지 차량의 직접적인 출입이 불가능합니다.

* 지적도상 맹지이며, 인접 도로와의 접면이 원활하지 않습니다.

2.2. 지역지구별현황

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

3

3. 권리분석

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3.1. 등기부요약

* 소유권 이전 (1994-11-03): 김진선

* 근저당권 (2021-05-14): 진주진양농업협동조합 (금120,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (2022-06-22): 농협은행주식회사 (금780,000,000원, 공동담보)

* 압류 (2025-07-08): 평택세무서장

* 임의경매개시결정 (2025-12-18): 농협은행주식회사 (금365,818,623원)

* 총 채무액: 금900,000,000원

3.2. 인수되는권리

* 제공된 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 등)

3.3. 소멸되는권리

* 말소기준권리(2021-05-14 근저당권)보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 위 등기부 요약에 기재된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4

4. 상권분석

4

4.1. 주변상권

* 본건 소재지는 면소재지 내 공장 및 농경지가 혼용되는 지역으로, 일반적인 상업시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

* 지역 경제는 농업 및 일부 소규모 공업 활동에 기반할 것으로 추정됩니다.

4.2. 생활편의시설

* 인근 면소재지에 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 예상되나, 본건 토지 자체에 대한 직접적인 편의시설 접근성은 낮은 편입니다.

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5. 잠재적리스크

5

5.1. 법규및행정제한

* 농지취득자격증명원 제출 필수: 농지법에 따라 농지 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지이용 규제: 계획관리지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

5.2. 토지이용및개발관련

* 토지 정지 및 정비 필요: 현재 지상에 자연 자생한 수목(배롱나무 등)이 상당 부분 존재하므로, 실제 이용을 위해서는 벌목 및 토지 정지 작업이 필요합니다. 이는 추가적인 비용과 시간을 요구합니다.

* 개발 가능성 제한: 농지라는 점과 지역 지구별 현황을 고려할 때, 비농업적 목적의 개발에는 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

5.3. 접근성문제

* 차량 접근 불가능: 본건까지 차량 진입이 불가능한 맹지 상태는 가장 큰 장애 요인입니다. 이는 물건의 활용도와 가치를 크게 저하시킬 수 있으며, 향후 진입로 확보 방안이 필요합니다.

5.4. 기타위험요소

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공되었던 물건으로, 채무 총액이 높아 경매가 진행되었습니다.

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6. 종합의견

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본 물건은 경상남도 진주시 진성면 상촌리 소재 농지(전)로, 감정가는 금128,895,000원입니다. 현재 해당 토지는 차량 접근이 불가능한 맹지 상태이며, 자연 자생한 수목이 상당 부분 식재되어 있어 추가적인 토지 정지 작업이 요구됩니다. 또한, 농지 취득을 위한 자격증명 발급이 필수적이며, 관련 법규에 따른 개발 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 접근성 부족과 농지 관련 규제는 본 물건의 활용 및 가치 상승에 있어 주요한 제약 요인이 될 수 있습니다.

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7. 투자포인트

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* 계획관리지역 지정: 해당 토지가 계획관리지역에 포함되어 있어, 추후 개발 행위 허가 등 조건 충족 시 일반 농지보다 유연한 개발 가능성이 존재합니다.

* 가치 상승 잠재력: 현재의 낮은 접근성과 토지 상태를 고려할 때, 만약 진입로 확보 및 토지 정비가 이루어진다면 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

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8. 예상입찰가

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제공된 정보만으로는 적정 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 경매 낙찰가율, 해당 토지의 구체적인 개발 가능성 및 소요 비용 등에 대한 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.