나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23293 [1] 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 '영주1동주민센터' 동측 인접에 위치하며, 부근은 오피스텔, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 도시철도1호선 부산역이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 14층건내 4층 404호로서, 외벽: 화강성 붙임 및 스톤코트 마감등 내벽: 폐문부재로 확인치 못함. 창호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이고 주거용 오피스텔로 추정되나 본건 내부는 폐문부재로 확인치 못하였으니 경매입찰시 이용상태 재확인하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비, 기계식 주차설비, 도시가스설비 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로 현황 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터내의 도로, 동측으로 노폭 약 4미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

영주동 671-5 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용 오피스텔로 추정됨. 주택도시보증공사(양도전:임차인 김영)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 부산지방법원 2025타경23293 (1)

• 소재지: 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 4층 404호

• 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 추정)

• 감정가: 232,000,000원

• 토지 면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

• 토지 지분: 8.797315443544026㎡ (약 2.66평)

• 건물 면적: 60.65㎡ (약 18.35평) (전용면적 기준)

• 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

• 경매 구분: 부동산 강제 경매

• 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

• 위치 및 주위 환경: 본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 '영주1동주민센터' 동측 인접에 위치하며, 부근은 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경 보통 수준임.

• 교통 상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 도시철도1호선 부산역이 소재하여 교통사정 보통임.

• 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 14층 건물 내 4층 404호. 외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감. 내벽: 폐문부재로 확인 불가. 창호: 샷시창 구조.

• 토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로, 현황 오피스텔 건부지로 이용 중임.

• 인접 도로 상태: 본건 서측으로 노폭 약 8미터 도로, 동측으로 노폭 약 4미터 도로와 각각 접함.

• 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역, 중점경관관리구역.

1.2. 권리분석

• 말소 기준 권리: 부산지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경23293) (을1, 2024-08-02 접수).

• 소멸되는 권리: 등기부채권 총액 209,000,000원. 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸함.

• 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음. (단, 특이사항 및 주의사항에 명시된 임차인 관련 내용은 별도 확인 필요)

• 임차인 현황:

* 임차인: 김 (채권양도)

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-26

* 확정일자: 2021-07-08

* 배당신고일자: 2024-08-02

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사 제출 확약서에 따라 대항력 포기)

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해, 임차인은 우선변제권만 주장하며 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의함.

• 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김 의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금 없음)

• 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 미림건설주식회사 (2018-06-26)

* 소유권 이전 (신탁말소): 미림건설주식회사 (2021-03-17)

* 주택 임차권: 김영 (2024-08-02 접수, 209,000,000원, 말소 예정/말소)

* 강제 경매: 주택도시보증공사 (2024-08-02 접수, 209,000,000원, 말소기준권리)

1.3. 상권분석

• 주변 환경: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권은 형성되어 있음.

• 교통 접근성: 시내버스정류장 및 지하철역(부산역) 이용이 가능하여 교통 접근성이 양호함.

• 업무/주거 혼합: 오피스텔 용도 및 주변 환경을 고려할 때, 업무와 주거 기능이 복합된 상권으로 볼 수 있음.

1.4. 생활정보

• 주변 편의시설: '영주1동주민센터' 인접, 각종 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

• 교육 환경: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요함.

• 교통 편의: 부산역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이동도 비교적 용이한 편임.

• 주거 환경: 오피스텔이 주를 이루는 지역으로, 소형 주거 공간으로서의 기능을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

• 현황 주거용 추정: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용 중일 가능성이 높아, 주택 관련 규제 및 세금 문제가 발생할 수 있음. (입찰 시 현황 재확인 필수)

• 임차인 관련 사항: 임차인 김 의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없으나, 임차인의 점유 및 이주 관련 분쟁 가능성은 상존함. (확약서 내용 세부 검토 필요)

• 건물 내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 건물 내부 이용 상태 및 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 입찰 시 반드시 재확인해야 함.

• 토지이용계획 제한: 가로구역별 최고 높이 제한, 중점경관관리구역 등 도시계획에 따른 향후 재건축 또는 증축 시 제한 사항이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 부산 중구 영주동 소재의 오피스텔로, 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편임.

• 공부상 업무시설이나 현황 주거용 추정되는 점, 임차인의 대항력 포기 조건 등 특이사항이 존재함.

• 특히 임차인 김 은 HUG와의 확약서를 통해 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하였으므로, 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

• 다만, 폐문부재로 내부 확인이 불가한 점은 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요한 주요 사항임.

• 전반적으로 지역 내 오피스텔 시세 및 투자 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

• 임차인 보증금 미인수: 김 임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 투자 부담이 감소함.

• 입지 조건: 부산 중구 영주동이라는 위치적 장점과 부산역 등 교통 요지 인근에 위치함.

• 안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔로서 임대 수익을 기대할 수 있으며, 주변 근린생활시설 등 상권으로 인한 배후 수요가 있을 수 있음. (단, 임대 사례는 미상임)

• 향후 시세 상승 잠재력: 부산 지역 개발 계획 및 도시 환경 변화에 따라 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

• 감정가: 232,000,000원

• 최근 매매 사례:

* 2024년 4월 25일: 180,000,000원 (60.6494㎡)

* 2025년 10월 10일: 170,000,000원 (56.3577㎡)

* 2026년 3월 11일: 190,000,000원 (57.6475㎡)

• 주요 고려사항:

* 최근 매매 시세는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 수준임.

* 감정가는 232,000,000원으로, 최근 매매 시세 대비 높은 편임.

* 임차인 보증금 209,000,000원 전액을 인수하지 않음. (인수 보증금 0원)

* 강제 경매 채권액은 209,000,000원임.

• 현 시세 및 경매 조건 등을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가와 최근 시세의 중간 지점 및 채권액을 고려하되, 임차인 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 보수적으로 산정할 필요가 있음.

• 예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.