나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22356 [1] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 101동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재‘연초초등학교’북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

연번1 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건내 9층 901호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. 연번2 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건내 8층 805호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 현황 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 주출입로 및 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(지구단위계획 상 공동주택용지로 추가 제한사항 도시계획과), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경22356 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 101동 9층 901호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 1억 3천 7백만원입니다.

토지 면적은 38.38㎡ (약 11.61평)이며, 토지 지분 또한 38.38㎡ (약 11.61평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 65.68㎡ (약 19.87평)으로, 이는 해당 아파트의 전용 면적에 해당합니다. 건물 지분은 65.6821㎡ (약 19.87평)이며, 건물 제시외 면적은 없습니다.

분양 면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 김OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 ‘연초초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 건물 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 간격을 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 9층 901호에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 건물은 2018년 5월 16일에 사용 승인되었습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 사다리형의 토지이며, 현재 '아파트' 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 북측으로는 주출입로 및 포장도로가 소재하여 외부 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 공동주택 용지로 사용 가능합니다. 또한, 소로2류, 소로3류, 중로2류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 창원지방법원 2025카단12862호로 등기된 신용보증기금의 가압류(접수일자: 2025년 10월 15일)입니다.

3.2. 등기부 요약

등기부상 권리 관계는 다음과 같습니다.

갑1: 소유권보존 (주식회사일성건설, 2018-05-24)

갑2: 소유권이전 (공영준, 2025-04-02, 매매)

갑3: 가압류 (신용보증기금, 2025-10-15, 말소기준권리)

갑4: 강제경매 (김경숙, 2025-12-18)

말소기준권리인 갑3 가압류 이후의 모든 권리(갑4 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-05

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 전입일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항이므로, 인수 여부 및 명도 과정에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-05

확정일자: 2024-01-22

배당신고일자: 2026-01-14

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 확정일자 및 배당신고일자를 갖추고 있습니다. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 인수될 가능성을 고려해야 합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다. 해당 권리의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 경상남도 거제시 연초면 죽토리는 주거 기능과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 이는 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함을 의미합니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 연초초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 주변에 있어 상점, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 이는 일반적인 임대차 관계와 달라 추가적인 조사가 필요합니다. 한국토지주택공사 임차인 역시 보증금 9천만원에 대항력이 있으므로, 배당 결과에 따라 인수될 금액이 있는지 확인해야 합니다.

5.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되고 있다는 특이사항이 있습니다. 이는 해당 물건 외에 다른 담보물이 존재하며, 이로 인한 권리관계의 복잡성이나 추가적인 채무 부담 가능성을 내포하므로 주의 깊은 분석이 필요합니다.

5.3. 기타 확인 사항

건축물대장상 전유부 정보에서 1901호, 19층으로 표기된 부분이 있으나, 본 물건은 101동 9층 901호로 명확히 구분됩니다. 해당 JSON 데이터의 불일치 가능성을 인지해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 연초면 일성유수안 아파트로서, 일반적인 주거 단지 내에 위치하고 있습니다. 연초초등학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성은 보통 수준입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 김 임차인의 보증금 0원, 차임 0원이라는 특이한 점과 공동담보 물건이라는 점은 본건의 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

합리적인 가격으로 취득 시, 실거주 또는 소형 투자용으로 고려해볼 수 있습니다. 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크를 감안하여 시세보다 저렴하게 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정 가이드

본 건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 별도의 인수 금액은 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 1억 3천 7백만원을 기준으로, 본 건의 유찰 횟수, 주변 시세, 임차인 인수 가능 금액, 명도 난이도 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.