나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12507 [1] 경상남도 김해시 외동 1250-1 뜨란채아파트 317동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 외동 소재 '김해경원고등학교' 북측 인근에 위치하는'뜨란채아파트' 317동 2층 204호로서, 부근은 아파트단지지대로서 동유형의 아파트단지, 근린생활시설, 다가 구주택, 학교 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대 중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 15층건 중 2층 204호로서, 외벽: 몰탈위페인팅마감 등. 내벽 및 천정,바닥: 폐문부재로 조사치 못함. 창호: PVC창호 등임

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 서측 및 북측, 남측으로 중로와 접하며, 동측으로 보행자전용도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동주택용지), 보행자전용도 로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03 -12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(매화숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-03-12)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 절대보호구역(매화숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부구조 및 제반 상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태 에 의거 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12507 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 감정가: 134,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세정보

* 소재지: 경상남도 김해시 외동 1250-1 뜨란채아파트 317동 2층 204호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 중 2층 204호

* 사용승인일: 1996년 8월 20일

* 특이사항: 유동화물건

* 건축물대장상 특이사항: 폐문부재로 인해 내부 조사는 외부 관찰 및 집합건축물대장, 인근 탐문 조사에 근거함.

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 37.33㎡ (약 11.3평)

* 건물 전용면적: 59.99㎡ (약 18.1평)

* 건물 공급면적: 제공된 정보에서 특정되지 않으나, 전용면적 59.99㎡를 기준으로 통상적인 주거 면적임 (약 73㎡~85㎡ 범위로 추정됨).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 김해시 외동 소재 '김해경원고등학교' 북측 인근에 위치한 '뜨란채아파트' 317동 2층 204호임.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구주택, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 교통 환경은 보통 수준임.

* 주변 도로: 서측, 북측, 남측으로 중로, 동측으로 보행자 전용도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2015년 4월 15일 접수된 우리은행 근저당권 (채권최고액 118,580,000원)임.

* 경매개시결정 등기: 2025년 12월 19일 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 명의의 임의경매 (채권액 99,433,621원)임.

* 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정임.

* 총 등기부채권액: 146,080,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 금액이 미상인 임대 관계가 존재할 수 있으므로, 이에 대한 주의가 필요함. (임차인 정보가 제공되지 않아 특정 임차인 표기는 생략함.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 뜨란채아파트

* 주소: 경상남도 김해시 외동 1250-1

* 건축년도: 1996년 (사용승인일 1996년 8월 20일)

* 총 동수: 20개동

* 총 세대수: 1,358세대

* 주차대수: 총 596대

* 층수: 최고 15층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 주변 편의시설

* 단지 내 및 인근에 근린생활시설, 학교, 주거 시설이 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임차관계

* 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 나타나거나 권리 주장으로 인한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음.

6.2. 건물 노후화

* 1996년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 외부 조사 기반 정보

* 현장 조사 시 폐문부재로 내부 구조 및 상태를 정확히 파악하기 어려웠으며, 인근 탐문 및 외부 관찰에 의존하여 작성된 정보이므로 실제와 차이가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 김해시 외동에 위치한 15층 아파트의 일부로서, 주거 환경 및 교통 접근성이 무난한 편임.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리 관계는 명확하나, 임차 관계 미상 및 내부 조사 제한으로 인한 불확실성은 고려해야 함.

* 유동화 물건으로 경매 절차가 진행 중임.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리관계

* 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 인수할 권리가 없어 법률적 위험이 낮음.

8.2. 입지 조건

* 학교 등 교육 시설 및 생활 편의 시설과 인접하여 주거 환경이 안정적인 지역임.

8.3. 시장 잠재력

* 최근 실거래가 추이를 볼 때, 안정적인 시세 유지 또는 소폭 상승 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 동일 면적 아파트의 거래가는 123,000,000원에서 157,000,000원 사이에 분포함.

* 본건은 2층으로, 4층 매물(123,000,000원, 129,000,000원) 대비 비슷한 수준으로 판단됨.

* 감정가 134,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 물건 상태를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

9.2. 추천 입찰가

* 보수적 관점에서 감정가의 약 90% ~ 97% 수준을 고려해 볼 수 있음.

* 따라서, 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천함.

* 본 물건의 경우, 125,000,000원을 중심으로 전략적인 입찰가를 결정하는 것이 합리적이라고 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.