나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31479 [1] 경상남도 사천시 정동면 풍정리 388-1 삼성아파트 102동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 정동면 풍정리 소재 "풍정마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 공동주택, 단독주택 등이 소재하는 국도 주변 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제13층 제1303호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 현황 "아파트부지"임.

인접 도로상태등

북동측 소재 왕복4차선 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역(2011-08-04), 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역 (2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군 사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경31479 (1)

소재지: 경상남도 사천시 정동면 풍정리 388-1 삼성아파트 102동 13층1303호

용도: 아파트

감정가: 79,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 72.31㎡ (약 21.87평)

토지지분: 72.31436611847357㎡ (약 21.87평)

건물면적: 59.89㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.886㎡ (약 18.11평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 아파트 기본 정보

아파트명: 사천 삼성아파트

주소: 경상남도 사천시 정동면 풍정리 388-1

사용승인일: 1994년 7월 27일

총 동수: 4동 / 총 세대수: 314세대

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

최고층: 15층 (해당 호수 13층)

전용면적: 59.89㎡ (약 18.11평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 사천시 정동면 풍정리 소재 "풍정마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 공동주택, 단독주택 등이 소재하는 국도 주변 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 북동측 소재 왕복 4차선 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

생산관리지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 7월 24일 서산세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 3번: 2024년 2월 29일 접수된 주택임차권(박은지, 보증금 68,000,000원)이 말소되지 않고 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (이와 별개로 제공된 '권리분석' 섹션에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 '을구 3번'의 '말소: 인수' 표기로 인해 보증금 68,000,000원은 매수인이 인수하는 것으로 판단됩니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박 (박은지)

보증금: 68,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022년 3월 3일

배당신고일자: 2024년 2월 29일

대항력: 있음 (인수 대상)

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소 내역 존재.

* 주택임차권(박은지, 68,000,000원)은 인수됩니다.

* 압류(서산세무서장)는 말소기준권리로 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매(주택도시보증공사)는 말소됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주택지대가 주를 이루는 지역에 소재하며, 주변에 농경지가 혼재된 지역입니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

* 아파트 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 있습니다.

* 주차: 총 309대 (지상 3대, 지하 11대 - 이는 총 대수이며, 동별/세대별 주차 비율은 다를 수 있습니다.)

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건축 구조 및 마감

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제13층입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감.

* 내벽: 벽지 붙임 등.

* 창호: 샷시 창호.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 박 임차인의 보증금 68,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 투자 비용 계산 시 반드시 고려해야 합니다.

* 건물 노후화: 1994년 준공으로 건물이 노후화됨에 따라 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등 다수의 용도지역 지정 및 가축사육제한구역, 비행안전구역 등으로 인한 개발 및 이용상의 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 정보 상으로는 주변에 혐오시설이 명확히 보고된 바는 없습니다. 다만, 대규모 개발이나 도시 계획 변경 시 잠재적으로 발생할 수 있는 가능성은 존재하므로 추가적인 지역 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 정동면에 위치한 삼성아파트 13층 호실로, 59.89㎡ (약 18.11평)의 소형 면적입니다. 감정가는 79,000,000원이나, 68,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 해당 금액을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 이는 낙찰가의 결정에 큰 영향을 미칠 요소이며, 총 실질 매입 비용을 산정할 때 반드시 반영해야 합니다. 건물은 1994년식으로 노후화되었으나, 기본적인 생활 편의 및 아파트 부대시설은 갖추고 있습니다. 주변 환경은 전원적인 주택지대와 농경지가 혼재된 지역으로, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 인수: 68,000,000원의 보증금 인수 의무는 잠재적 투자자에게 부담이 될 수 있으나, 이는 곧 총 매입 비용을 낮출 수 있는 요인이기도 합니다.

* 소형 평형: 1인 가구 또는 소규모 가구의 실수요자에게 적합한 면적입니다.

* 지역 내 주거 공급: 사천시 지역의 주거용 부동산으로서, 장기적인 가치 상승을 고려할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 데이터를 분석한 결과, 유사 면적(59.886㎡)의 9층 매물이 2026년 6월 75,000,000원에 거래되었으며, 2층 매물은 2026년 7월 52,900,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 79,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금 68,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 입찰가를 산정합니다. 가장 유사한 거래 사례인 9층 매물의 거래가 75,000,000원과 감정가 79,000,000원을 고려할 때, 본 건의 적정 가치는 75,000,000원 ~ 79,000,000원으로 추정됩니다.

매수인이 인수하는 보증금 68,000,000원을 고려하여, 최대 입찰 가능 금액을 산정하면 다음과 같습니다.

* 최대 입찰가 (거래가 기준): 75,000,000원 (부동산 가치) - 68,000,000원 (인수 보증금) = 7,000,000원

* 최대 입찰가 (감정가 기준): 79,000,000원 (부동산 가치) - 68,000,000원 (인수 보증금) = 11,000,000원

상기 산정된 최대 입찰가는 법원 경매의 최저 입찰가율(일반적으로 감정가의 70~80%) 및 유찰 여부, 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 보수적인 관점에서 약 7,000,000원 ~ 11,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 인수 보증금을 제외한 순수 낙찰가이며, 실제 총 매입 비용은 낙찰가 + 68,000,000원 (인수 보증금) + 기타 부대 비용이 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.