나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21081 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가 13-1 센트럴아파트 105동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가에 소재하는 '센트럴아파트' 105동 1층 104호로서, 주위는 공동 주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주거환경은 보통입니다.

교통상황

차량출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕 지하1층/지상20층건 중 1층 104호로서, ┌외 벽 : 모르타르 위 페인팅 ├내 벽 : 벽지 및 타일 마감 └창 호 : 새시창호 입니다.

이용상태

공동주택(아파트)입니다.

설비내역

제반 위생, 급·배수설비 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비,승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 2필 일단의 부정형 토지로서, 평탄하며 현황 "아파트 건부지" 입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측, 북측으로 소로, 남측으로 중로, 동측으로 대로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1) : 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문 화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례> 일련번호2) : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌임대관계 : 미상입니다. └기 타 : ----

물건 비고

아파트로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경21081 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가 13-1 센트럴아파트 105동 1층 104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 169,000,000원

* 토지면적/토지지분: 26.41㎡ (약 7.99평)

* 건물면적/건물지분: 59.89㎡ (약 18.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 주의사항: 아파트로 이용 중임.

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 교통

* 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.

* 대상 물건 서측, 북측으로는 소로, 남측으로는 중로, 동측으로는 대로와 각각 접하고 있어 교통 접근성이 양호합니다.

1.1. 2.주변 환경

* 본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가에 소재하는 '센트럴아파트' 105동 1층 104호입니다.

* 주위는 공동 주택, 단독 주택 및 근린 생활 시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 3.토지 이용계획 및 제한 상태

* 해당 토지는 제3종일반주거지역에 속해 있습니다.

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m) 등 다양한 도로에 접해 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역(전부 제한) 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

* 을12 근저당권 (경남은행, 2023-06-15 접수, 110,000,000원)이 말소기준권리입니다.

1.2. 2.인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

* 기타 등기부상 권리(갑3, 4, 5 소유권이전, 갑10 가압류, 갑11 임의경매)는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 3.임차인 현황

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상업시설

* 본 물건은 주거 지역 내에 위치하나, 근린 생활 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 더불어 마산합포구의 중심 상업 지역 및 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.아파트 정보

* 아파트명: 센트럴아파트

* 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가 13-1

* 사용승인일: 2001년 6월 26일 (건축 25년차)

* 규모: 총 8개동, 766세대

* 해당 물건: 105동 1층 104호 (전용면적 59.89㎡)

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕 지하 1층/지상 20층 건물 중 1층

* 설비 내역: 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전 설비 갖춤.

* 주차: 총 689대 주차 가능 (지하 536대, 지상 153대)

1.4. 2.편의시설

* 본 아파트 단지는 아파트 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민 공동 시설, 어린이 놀이터, 휴게 시설, 자전거 보관소 등의 부대 시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 지역은 학교(마산중앙중학교, 마산서중학교 등), 병원, 쇼핑 시설(롯데백화점 마산점 등), 공공기관 등 다양한 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 3.혐오시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 임대 관계 및 보증금/차임이 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 1층 세대: 1층 세대의 경우 소음, 사생활 침해, 보안 및 일조량 등에 대한 단점이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2001년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다. (유사 면적 17층 2026년 6월 180,000,000원 거래 대비)

* 양호한 입지: 대로변에 인접하여 교통이 편리하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 좋습니다.

* 향후 가치 상승 기대: 창원시 마산합포구 지역의 개발 가능성 및 주택 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구에 위치한 센트럴아파트 105동 1층 104호로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 2001년에 준공되어 연식은 있으나, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 투자 가치가 있다고 평가됩니다. 다만, 임차인 현황이 미상이므로 명도 관련 리스크는 반드시 검토해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 169,000,000원

* 최근 실거래가 (59.89㎡, 17층): 180,000,000원

* 최근 실거래가 (49.85㎡, 1층): 125,000,000원 (평당 약 2,507,520원)

본 물건은 59.89㎡ 전용면적을 가진 1층 아파트입니다. 유사 면적의 17층 매물이 180,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 1층이라는 점을 감안하더라도 시장 가치는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 임차인 미상 등 명도 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 175,000,000원 사이로 제안합니다. (본 입찰가 제시는 현재까지의 정보를 바탕으로 한 것이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.