나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22363 [1] 경상남도 고성군 고성읍 기월리 261-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬감정 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 기월리 소재 "철성중학교" 북동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 농기계 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

○ 기호 ①: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "전, 임야 및 도로 등"으로 이용 중입니다. ○ 기호 ②, ③: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "전 및 임야"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

○ 기호 ①, ③: 본건은 지적도상 맹지이나, 남동측으로 현황 비포장도로가 소재합니다. ○ 기호 ②: 본건은 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 기호 ① 토지 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> ○ 기호 ②, ③ 토지 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

○ 본건 기호 ① 지상에 소유자 미상의 제시외 수목이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하되, 제시외 수목이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으며, 제시외 수목은 수종·수령·수량·식재상태·관리상태 등을 참작하여 감정평가하되, 주수(지분비율 적용) 및 수령 등은 지적경계 불분명 등의 사유로 개략적으로 확인하였으니 정확한 주수 및 수령 등은 지적경계측량 후 재확인하시기 바랍니다. ○ 본건 기호 ①, ② 지상에 각각 분묘 1기 및 분묘 3기 등이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하되, 분묘 소재로 인해 영향받는 경우의 토지가액을 "토지감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으며, 대상물건의 성격상 분묘가 추가적으로 소재할 가능성이 있으니 유의하시기 바랍니다. ○ 본건 기호 ③ 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적(지분비율 적용)은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호 ① 토지는 공부상 지목 "임야"이나, 현황 "전, 임야 및 도로 등"으로, 기호 ②, ③ 토지는 공부상 지목 "전"이나, 현황 "전 및 임야"로 이용되고 있어 이를 감안하여 감정평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타 (1) 본건은 공유지분으로서 감정평가대상 지분만의 위치확인이 곤란하여 대상물건 전체를 기준으로 감정평가하되, 면적사정은 지분비율에 의하였으니 참고하시기 바랍니다. (2) 본건 지상에 소재하는 활잡목 등 경제적 가치가 없는 것으로 판단되는 수목은 토지에 포함하여 감정평가하였습니다. (3) 본건 기호 ① 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 철재하우스 등이 소재(감정평가 제외)하나, 이동이 가능하고 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여, 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-지분매각.
-공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
-목록[2,3]토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음)
-목록[1]제시외 수목(감정서상 ⓐ) 매각 제외, 목록[3] 지상 제시외 건물(감정서상 ㉠) 매각 제외하고 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명하고 최저매각가격은 제시외 수목 및 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임.
-목록[1] 지상에 분묘 1기가 소재, 목록[2] 지상에 분묘 3기가 각 소재하고 최저매각가격은 제시외 분묘로 인해 영향 받는 가격임.
-목록[3]토지는 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성 있음.
-목록[1] 토지는 공부상 지목은 ‘임야’이나 현황은 ‘전, 임야 및 도로 등’이며 목록[2,3] 토지는 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘전 및 임야’임.
-목록[1] 지상에 제시외 철재하우스 1동이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외하고 이에 구애 없이 토지를 평가함.
-목록[1,3] 지적도상 맹지이나 남동측으로 비포장도로가 소재하고, 목록[2] 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경22363 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

채권자는 신OOOOO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 경상남도 고성군 고성읍 기월리 261-1이며, 용도는 임야이나 현황은 전, 임야 및 도로 등으로 복합적으로 이용 중입니다.

감정가는 95,775,000원이며, 토지 면적은 총 1540.00㎡ (약 466평)입니다.

매각 대상은 토지 일부 지분으로, 귀하께서 취득하시는 지분은 770㎡ (약 233평)입니다.

건물 면적은 0.00㎡로, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 고성군 고성읍 기월리에 위치하며, "철성중학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 농기계 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지 이용 계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등에 해당합니다.

인접 도로 상태는 기호 ①, ③ 토지는 지적도상 맹지이나 남동측으로 현황 비포장도로가 소재하고, 기호 ② 토지는 지적도상 맹지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2022-10-13, 갑8)입니다.

등기부채권 총액은 237,141,017원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

총액 237,141,017원의 채권이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 선순위의 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

주요 특이사항 및 인수/확인 사항:

* 토지 일부 지분 매각: 본 물건은 토지 전체가 아닌 지분(770㎡)만 매각 대상입니다.

* 농지취득자격증명 제출 필요: 목록 토지에 대하여 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금은 반환되지 않습니다.

* 분묘기지권 성립 가능성: 목록 지상에 분묘 1기, 목록 지상에 분묘 3기가 소재하며, 목록 토지에도 육안 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권 성립 여부는 불분명하며, 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 영향을 받은 가격입니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 목록 지상 제시외 건물(매각 제외)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이로 인해 토지 가격에 영향을 받을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있으며, 매수보증금 미납 시 실효됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주로 단독주택, 농경지, 자연림이 혼재된 지역에 위치하여, 일반적인 상업용 부동산의 상권 분석과는 다소 차이가 있습니다.

인근에 학교(철성중학교)가 위치하고 있으며, 농업 활동이 이루어지는 지역 특성을 보입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설이나 농산물 관련 시설 등이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변에 철성중학교가 위치하여 교육 환경이 일부 조성되어 있습니다.

교통은 농기계 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

주거 환경으로는 단독주택 등이 혼재되어 있으나, 본 물건은 임야 및 전으로 이용 중이므로 직접적인 주거 생활과는 거리가 있습니다.

자연 친화적인 환경을 선호하는 경우 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 일부 지분 매각으로 인한 공유자 간의 이용 및 관리 협의 필요.

* 농지취득자격증명 미 제출 시 매수 보증금 몰수 위험.

* 다수의 분묘 소재로 인한 관리 및 이전 문제 발생 가능성. 분묘기지권 성립 시 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명한 제시외 건물로 인한 잠재적 법적 문제.

* 지적도상 맹지이며 현황 도로에 의존해야 하는 점.

* 공부상 지목(임야, 전)과 현황(전, 임야, 도로 등)의 차이로 인한 이용상의 제약 또는 추가 확인 필요.

* 매각 대상에서 제외된 제시외 수목, 건물, 철재하우스 등의 존재로 인한 현장 상황과의 차이.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성으로 인한 낙찰 결과 변동 가능성.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 고성읍 기월리에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다.

토지는 총 1540.00㎡(약 466평) 중 770㎡(약 233평)의 지분이 매각 대상이며, 감정가는 95,775,000원입니다.

주변은 농경지와 자연림이 혼재된 지역으로, 교통 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

권리 분석상 인수해야 할 특별한 권리는 없으나, 다수의 분묘 존재, 농지취득자격증명 제출 의무, 법정지상권 불분명, 지적도상 맹지 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다.

특히, 토지 지분 매각이므로 공유자와의 원활한 협의가 필수적이며, 분묘와 관련된 사항은 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

농지법상 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 제출 기한 준수 여부가 중요합니다.

이러한 제반 사항들을 충분히 고려하고 현장 답사를 통해 추가적인 정보를 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 가능성: 향후 주변 지역의 개발 계획 등에 따라 토지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 지분 활용: 토지 지분을 취득하여 향후 공유물 분할 청구 또는 다른 공유자와의 협의를 통해 토지 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

* 현황 이용: 임야 및 전으로 이용 가능한 토지로, 농업, 임업 또는 소규모 개발 사업 등을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 권리 분석 상세 내용, 그리고 잠재적 리스크 해소 방안 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 부동산 경매 전문가와의 상담을 통해 보다 정확한 시세 분석 및 입찰가 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.