나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21092 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가 23 마산웰메이드시티 8층819호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가 소재 '(구) 롯데백화점' 북동측 인근에 위치하는 마산웰메이드시티 8층 819호로서, 주변은 아파트 단지 및 근린시설 등이 소재하며 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 주차장까지 차량 출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층 지상27층건 중 8층 819호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 시스템 창호 등 마감임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

제반 급.배수, 위생설비, 옥내소화전, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 가장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북동, 남서 및 남동측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경21092 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가 23 마산웰메이드시티 8층819호

용도: 오피스텔

건축물 용도: 업무시설(오피스텔), 판매시설, 제1,2종 근린생활시설

건축 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층 지상27층 건물 중 8층

준공 연도: 2019년

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 104,000,000원

토지면적: 4.20㎡ (약 1.27평)

토지지분: 4.2019㎡ (약 1.27평)

건물면적: 26.61㎡ (약 8.05평)

건물지분: 26.6118㎡ (약 8.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다. 과거 롯데백화점 북동측 인근에 자리하고 있으며, 마산어시장과도 가까워 생활 편의성이 우수합니다.

2.2. 교통 상황

인근에 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 마산고속버스터미널, 마산역, 마창대교, 서마산IC 등이 인접해 있어 시내 및 전국 각지로의 이동이 용이한 교통 요충지입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 27층, 지하 4층 규모이며, 본 물건은 8층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 시스템 창호 등으로 마감되어 있습니다. 전체 602세대 규모이며, 2019년에 준공되어 비교적 신축급에 해당합니다.

2.4. 토지 이용 현황

본건 대지권의 목적인 토지는 가장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북동, 남서, 남동측으로 소로와 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획

본 토지는 『토지이용계획확인서』상 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)와 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 정선주 (실거주자: 양동우-지인)

보증금: 3,000,000원

차임: 390,000원

전입일자: 2020-10-06

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 최초 근저당권(경남은행, 2019-09-27, 72,600,000원)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 가압류 및 임의경매 개시결정 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 170,135,645원

3.3. 말소 기준 권리

경남은행 근저당권 (접수일자: 2019-09-27, 권리금액: 72,600,000원)

3.4. 인수 가능한 권리

등기부상 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 롯데백화점, 마산어시장, 이마트 마산점, 탑마트 등 대형 쇼핑 시설 및 전통 시장이 인접해 있어 생활 편의 시설이 풍부합니다. 또한 마산합포구청, 마산지방통합청사 등 관공서와 마산의료원 등 의료시설도 가까이에 위치합니다.

4.2. 상권 특징

주거용 오피스텔로서, 주변 상업 및 업무 시설과의 연계성이 좋습니다. 과거 롯데백화점 인근에 위치하며, 마산 중심상업 지역의 수혜를 받는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

롯데백화점, 마산어시장, 이마트, 탑마트 등 다양한 쇼핑 시설과 관공서, 의료시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 접근성

단지 앞에 35개 이상의 다양한 버스 노선이 운행되어 마산 시내 접근성이 매우 우수하며, 고속버스 터미널, 시외버스터미널, KTX 마산역 등이 인접해 광역 교통망 또한 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 교육 환경

무학초등학교, 구산중학교, 마산가포고등학교 등이 도보 통학 가능한 거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수해야 할 권리 및 임차인의 대항력은 없습니다. 따라서 권리 관계상 특별한 리스크는 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 물건 자체 리스크

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건의 감정가(104,000,000원) 대비 최근 거래 사례(2026년 1월 74,000,000원 ~ 80,000,000원)가 더 낮은 경향을 보입니다. 이는 감정가 대비 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

검색 결과, 주변에 혐오시설이나 환경적으로 문제가 될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 준신축급 오피스텔로, 편리한 교통, 풍부한 생활 편의 시설, 양호한 교육 환경을 갖춘 좋은 입지에 위치하고 있습니다. 모든 등기부상 권리가 소멸되는 장점이 있어 권리 관계도 명확합니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되어, 입찰 시에는 주변 시세 및 실제 가치를 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 마산 중심 상권에 위치하여 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

* 다수의 버스 노선과 터미널, KTX 마산역 인접으로 교통이 편리합니다.

* 임차인 정보상 낙찰자가 인수할 보증금이 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

* 마산 해양신도시, 마산로봇랜드 등 지역 개발 호재가 잠재적 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 104,000,000원이나, 최근 실거래가 데이터를 기준으로 분석한 예상 시세는 약 86,000,000원 내외로 판단됩니다.

최근 23.27㎡(12층) 매물이 80,000,000원, 24.68㎡(19층) 매물이 74,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(26.61㎡, 8층)의 적정 입찰가는 85,000,000원에서 90,000,000원 사이로 예상됩니다.

본 건의 현 시세 및 실거래가 추이를 고려하여, 권리 분석상 인수 부담이 없고 임차인 관련 리스크가 없는 점을 감안했을 때, 약 88,000,000원을 목표가로 제시하며, 응찰 금액 결정 시에는 입찰 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.