나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12580 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 145-3 중앙프라자 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 창원시 의창구 북면 무동리 '창북중학교' 동측에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 대단지아파트 등이 밀집하여 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상6층 지하2층 건물중 1층 105호로서, (사용승인일자: 2017.09.19) 외벽: 치장석재 및 복합판넬 등 마감. 내부: 콘크리트 노출 등 마감. 창호: 샷시창 및 강화유리도어 마감 등 바닥: 콘크리트 등 마감.

이용상태

본건 기호(1)는 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 공실임.

설비내역

급배수, 공동위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 대지권의 목적되는 토지는 2필지 일단의 장방형 평지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 대지권의 목적되는 토지의 서측 및 동측으로 중로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적되는 토지 (1)준주거지역, 지구단위계획구역(2014-12-20), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-12-21)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(초등학교(무동리 산72)(설립예정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> (2)준주거지역, 지구단위계획구역(2014-12-20), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(초등학교(무동리 산72)(설립예정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대내역은 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

2026.1.5.자 기준 관리비 미납액은 5,419,110원임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경12580 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더블유엔케이엔2309유동화전문

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 145-3 중앙프라자 1층105호 (신주소: 경상남도 창원시 의창구 무동로226번길 6-25)

용도: 제2종근린생활시설/운동시설 (공부상 일반음식점)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)

층수: 지하2층, 지상6층 건물 중 1층 105호

사용승인일자: 2017년 9월 19일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 현황

감정가: 374,000,000원

토지면적: 53.41㎡ (약 16.17평)

토지지분: 27.55㎡ (약 8.34평)

건물면적: 40.80㎡ (약 12.34평)

건물지분: 40.80㎡ (약 12.34평)

2. 입지조건

2.

입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리에 위치하며, '창북중학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설과 대단지 아파트가 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 환경도 보통 수준입니다. 본건 대지권의 목적이 되는 토지는 서측 및 동측으로 각각 중로(폭 15m~20m)의 포장도로와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(초등학교 설립예정), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다양한 토지이용 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.

권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 김형선 외 1명 (2017.09.27)

* 공유자전부지분 이전(매매): 황철웅 (2017.09.27)

* 근저당: 경남은행 (말소기준권리, 2017.09.27, 372,000,000원)

* 근저당: 장정숙 (말소, 2017.10.12, 53,000,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (말소, 2023.04.10, 129,450,000원)

* 가압류: 경남신용보증재단 (말소, 2023.05.18, 33,991,181원)

* 근저당 일부 이전: 신용보증기금 (말소, 2023.08.17)

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (말소, 2023.11.22, 17,919,140원)

* 임의경매개시결정: 더블유엔케이엔2309유동화전문 (2025.12.17, 372,000,000원)

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 9월 27일 접수된 경남은행 근저당권입니다. 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 기재 내용은 없어 일반적인 경매 절차에 따라 정리될 것으로 보입니다.

3.3. 채무 총액

등기부상 기재된 채무 총액은 606,360,321원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 내역이 미상으로 확인되어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.

상권분석

4.1. 현재 이용 상태 및 용도

본 건은 공부상 용도가 일반음식점인 제2종근린생활시설이나, 현황은 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상업시설 현황

물건이 소재한 지역은 근린생활시설이 밀집한 상업지역으로, 주변 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 잠재적인 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* (외부 검색을 통한 구체적인 상권 및 경쟁 분석 정보는 현재 제공되지 않습니다.)

4.3. 배후 수요

인근 대단지 아파트 밀집 지역은 본 상가 건물의 잠재적 고객층을 형성합니다.

5. 생활정보

5.

생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

'창북중학교'가 인근에 있으며, 초등학교 설립 예정 지역으로 교육 환경이 조성될 가능성이 있습니다.

5.3. 의료시설

(외부 검색을 통한 구체적인 의료 시설 정보는 현재 제공되지 않습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.

잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2026년 1월 5일 기준으로 관리비 미납액이 5,419,110원에 달합니다. 낙찰자는 이 미납 관리비 전액 또는 일부를 인수하거나 정산해야 할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역을 확인해야 합니다.

6.2. 공실 위험

본 건은 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임대 또는 직접 사용 전까지 공실로 인한 수익 공백 기간이 발생할 수 있습니다.

6.3. 권리관계 특이사항

채권이 유동화된 물건(유동화물건)이라는 점은 특수한 채권 관리 또는 절차와 관련될 수 있으나, 등기부상 권리관계는 말소기준권리에 따라 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

7.

투자 포인트

7.1. 지역 개발 가능성

창원시 의창구 북면 지역은 아파트 단지 개발과 함께 주거 및 상업 인프라가 꾸준히 확충되고 있는 지역입니다.

7.2. 입지 장점

대단지 아파트 단지와 근린상가 밀집 지역에 위치하여 지역 주민을 대상으로 한 영업이나 임대 사업에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

7.3. 향후 가치 상승 요인

상권의 점진적인 활성화와 지역 개발 추이에 따라 향후 건물 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.

종합 의견

8.1. 물건 평가

본 물건은 창원시 의창구 북면의 아파트 단지 배후 수요가 풍부한 상업지에 위치한 제2종근린생활시설(운동시설)입니다. 교통 접근성이 양호하며, 주변 환경도 상업 및 주거 기능이 복합되어 있어 잠재적 가치가 있습니다.

8.2. 총평

현재 공실 상태이며 상당한 금액의 관리비 미납액이 존재하는 점은 낙찰 후 부담으로 작용할 수 있습니다. 하지만, 말소되는 권리관계가 명확하고, 적정 낙찰가 산정을 통해 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 창출을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

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예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 374,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가 산정 시 주요 고려 사항은 다음과 같습니다.

* 주변 유사 물건의 최근 시세 및 임대료 수준.

* 총 채무액 및 미납 관리비 5,419,110원의 인수 또는 정산 비용.

* 향후 예상되는 공실 기간 및 이에 따른 임대 수익 감소분.

* 지역 경제 상황 및 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

리스크 요인들을 충분히 고려하고, 보수적인 접근을 통해 본 물건의 적정 가치를 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.