나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12572 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 654 동읍 용잠 동아바론하우스 101동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "동읍사무소" 남서측 인근에 위치하는 동읍 용잠 동아바론하우스 101동 5층 502호로서, 본건 부근은 지방도주변 농촌지대로서, 동유형의 소규모 공동주택 및 단독주택, 농경지 등이 위치하고 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 제반 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건 내 5층 502호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: PVC이중창구조 임. *패문부재로 정확한 내부확인은 조사치 못함.

이용상태

공동주택(연립주택)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형 평지의 토지로서, 공동주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 폭 약8m~10m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-10-31), 지구단위계획구역(용잠본동지구), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 인근 유사물건의 내부구조, 공부 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 응찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12572 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 654 동읍 용잠 동아바론하우스 101동 5층502호

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호

준공 연도: 2013년

용도: 도시형생활주택 (연립주택)

주위환경: 지방도 주변 농촌지대로, 동유형의 소규모 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 위치하며, 제반 주위환경은 보통 수준임

1.3. 면적 정보

토지면적: 78.50㎡ (약 23.74평)

토지지분: 78.5㎡

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평) - 전용면적

건물지분: 84.972㎡

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1억 6400만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "동읍사무소" 남서측 인근에 위치.

주변 지역은 지방도변 농촌지대로, 유사한 형태의 소규모 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

동측으로 폭 약 8m~10m 포장도로와 접하여 차량 통행 및 접근이 용이함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 (2023-10-31), 지구단위계획구역 (용잠본동지구)

가축사육제한구역 (그 외 지역 200m 제한 조례 참조)

역사문화환경보존지역

현상변경허가 대상구역

배출시설설치제한지역 (폐수)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2014년 7월 31일 접수된 동창원새마을금고 근저당권 (채권최고액 182,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

소유권 변동: 주식회사 동아디앤씨 → 주식회사 우진종합건설 → 김임자 (매매)

채권 총액: 182,000,000원 (등기부상 근저당, 임의경매개시결정 포함)

본 경매는 동창원새마을금고의 임의경매 신청으로 진행되었습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 미상

인수 보증금 합계: 0원

주의: 임대차 관계가 불명확하여 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하였으며, 외부 관찰 및 유사 물건을 통해 평가되었으므로, 경매 응찰 전 반드시 내부 이용 상황 및 관리 상태, 임대차 관계 등을 재확인하시기 바랍니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요는 미상)

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 2024년 2월경 인근 지역(동읍 용잠리)에서 비슷한 시기(2013년식)에 건축된 다세대 주택의 거래 사례가 있습니다.

면적 63.942㎡ (약 19.34평) 거래가 7,423만원 (2024.02.02)

면적 63.942㎡ (약 19.34평) 거래가 7,823만원 (2024.02.02)

면적 73.26㎡ (약 22.16평) 거래가 8,800만원 (2024.02.07)

4.2. 유사 단지 시세 분석

본 물건의 감정가는 1억 6400만원이며, 유사 면적(84.97㎡) 대비 최근 실거래가(63.942㎡ 기준 7,423만원 ~ 7,823만원, 73.26㎡ 기준 8,800만원)와 비교 시 상당한 격차가 있음을 알 수 있습니다.

이는 감정가가 시장 실제 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 낙찰가율 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

본 건은 2013년식 도시형생활주택으로, 최신 건축물 대비 노후도 및 선호도 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 부근은 지방도변 농촌지대로, 인근 "동읍사무소"가 위치하여 행정 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 농경지가 많아 조용한 주거 환경을 예상할 수 있습니다.

생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

본건 주변으로는 창원동읍초등학교, 동읍중학교 등이 존재할 것으로 예상됩니다.

자세한 교육 시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 정확한 내부 이용 상황, 관리 상태, 하자 여부 등을 파악하기 어렵습니다.

이는 예상치 못한 수리 비용 발생 또는 명도 저항 등의 리스크로 이어질 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하여, 향후 토지 이용이나 건물 증축, 개축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변에 농경지가 많고 '동읍사무소'가 인근에 위치하며, '가축사육제한구역' 등이 지정된 점으로 미루어 볼 때, 직접적인 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 낮아 보입니다.

그러나 정확한 혐오시설 유무는 추가적인 현장 조사 또는 위성 지도, 관련 민원 정보 확인 등을 통해 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

하지만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 책정되어 있어 투자 매력도를 면밀히 검토해야 합니다.

내부 확인이 불가능하고, 토지 이용에 대한 여러 제한사항이 존재한다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

임대차 관계 미상 및 보증금 0원인 점은 명도 부담은 적을 수 있으나, 실제 거주 여부 및 점유 관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

창원시 의창구 지역에 위치하여 지역적 가치를 지닙니다.

현재 감정가 대비 시세가 낮은 것으로 추정될 경우, 저가 매수 기회를 모색할 수 있습니다.

도시형생활주택으로서 소규모 가구에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

제공된 유사 물건 실거래가(63.942㎡ 기준 7,423만원~7,823만원, 73.26㎡ 기준 8,800만원)를 바탕으로 본건의 면적(84.97㎡)을 고려하여 시세를 재산정합니다.

단순 면적 비례 시, 84.97㎡는 63.942㎡ 대비 약 1.33배, 73.26㎡ 대비 약 1.16배입니다.

이를 최근 실거래가에 적용하면 다음과 같이 추정할 수 있습니다:

7,423만원 * 1.33 = 약 9,866만원

7,823만원 * 1.33 = 약 10,405만원

8,800만원 * 1.16 = 약 10,208만원

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 8,500만원 ~ 10,000만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

이는 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

9.2. 고려사항

상기 예상 입찰가는 제공된 제한적인 시세 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 시장 상황, 물건의 정확한 상태, 경쟁 입찰자 수, 향후 지역 개발 가능성 등에 따라 달라질 수 있습니다.

내부 확인 불가, 토지 이용 제한 등의 리스크를 감안하여 충분한 안전마진을 확보하는 것이 중요합니다.

본 건의 감정가(1억 6400만원)와 비교했을 때, 잠재적 매수자는 훨씬 낮은 가격으로 입찰하는 것이 유리합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.