나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12579 [1] 경상남도 김해시 대청동 313-1 마루애빌딩1 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 김해시 대청동에 소재하는 '마루애빌딩1' 4층 402호 외 1개호와 그 부지로서 주위는 근린생활시설, 유흥시설, 숙박시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호 1,2 : 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 중 4층 402호, 4층 403호로서 외 벽 : 외장석재, 복합판넬 및 강화유리 등 마감. 내 벽 : 모르타르 위 인테리어 등 마감. 창 호 : 새시창호 임.

이용상태

기호 1. 구분건물은 근린생활시설(HAN SHOP), 기호 2. 구분건물은 사무소(외부 표기상호 : 장유지역주택조합(잠금)) 임. ※ 현장실사시 기호 2. 구분건물은 이해관계인의 부재로 상세내역은 확인치 못하였으나 외부관찰, 평면도 등을 고려하여 평가하였으므로 경매 진행시 적절한 조치를 요함.

설비내역

위생시설, 급,배수시설, 승강기 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권으로 이용중인 토지는 정방형의 토지로서 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권으로 이용중인 토지는 남동측으로 대로, 서측으로 중로, 북측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 대지권으로 이용중인 토지는 토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 기호 1. 구분건물은 집합건축물대장상 "사무소"이나 현황 "근린생활시설"로 이용중인 바 경매 진행시 적절한 조치를 요함.

물건 비고

집합건축물대장상 ‘사무소’이나 현황 ‘근린생활시설’로 이용 중임. 임차인 박미영이 2026.03.17.자로 금 93,400,000원(전 임차인으로부터 90,400,000원에 대한 유익비 상환청구권 승계와 시설 개량 공사비로 3,000,000원)의 유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. 이에 대해 신청채권자가 2026. 4. 2.자로 유치권배제신청서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12579 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 313-1 마루애빌딩1 4층402호

용도: 근린상가

감정가: 322,000,000원

토지면적: 42.97㎡ (약 13.00평)

건물면적: 237.10㎡ (약 71.74평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 말소기준권리는 경남은행)

1.2. 건축물 정보

건축물대장상 용도: 사무소

현황 용도: 근린생활시설

건축 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 11층 (본건은 4층 402호 및 403호)

1.3. 토지 및 건물 지분 정보

토지 지분면적: 42.96880000000001㎡ (약 13.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분면적: 237.105㎡ (약 71.74평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 대청동에 소재하는 '마루애빌딩1' 4층 402호 및 403호로, 주변은 다양한 근린생활시설, 유흥시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 본건 토지는 남동측으로 대로(폭 25m~30m), 서측으로 중로(폭 20m~25m), 북측으로 소로(폭 10m~12m)와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(장유지구, 중심상업)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 각종 도시계획 및 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2015년 6월 26일 접수된 경남은행의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리로는 경남은행 근저당권, 심관수 근저당권, 주식회사 서희건설 가압류, 김해시 압류 등이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다 (예: 지상권 없음).

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 880,758,063원입니다. (각종 근저당, 가압류, 압류 채권 포함)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박 (상호: 한샵왁싱타이김해지점)

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 1,600,000원

- 전입일자(사업일자): 2021-08-01

- 확정일자: 2024-10-23

- 배당신고일자: 2026-01-07

- 대항력: 없음

- 인수 보증금: 0원

3.4. 유치권 분석

* 유치권 신고 내용: 임차인 박미영이 2026년 3월 17일자로 93,400,000원(전 임차인으로부터 승계받은 유익비 90,400,000원 + 시설 개량 공사비 3,000,000원)에 대한 유치권 신고를 하였습니다.

* 성립 여부: 유치권의 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

* 신청 채권자의 대응: 신청 채권자(주OOOOOOOO)는 2026년 4월 2일자로 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

* 권리 분석상 판단: 임차인의 대항력은 없으며, 인수 보증금은 0원으로 처리되어 있어 유치권이 성립되지 않거나 배제될 경우 임차인의 권리가 매수인에게 인수되지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 유치권 성립 여부는 법원의 판단에 따라 최종 확정될 사안입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로, 다양한 업종의 근린생활시설, 유흥시설, 숙박시설 등이 공존하여 활발한 유동인구를 형성할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 건물 및 호실별 이용 현황

건축물대장상 본건의 용도는 '사무소'이나, 현장 조사 시에는 '근린생활시설'로 이용 중인 것으로 확인되었습니다 (예: HAN SHOP, 장유지역주택조합). 이러한 용도 불일치는 경매 진행 시 적절한 조치가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 해당 지역의 상업 및 숙박시설 밀집 특성상 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 교육 시설: 본건은 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 영향을 받습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 현황 조사 보고서에 명시된 '유흥시설, 숙박시설' 외에 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 성립 여부 불확실성: 임차인이 신고한 93,400,000원의 유치권 성립 여부가 불분명하며, 이에 대한 신청 채권자의 유치권 배제 신청이 진행 중입니다. 낙찰 후 유치권이 성립될 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 용도 불일치: 건축물대장상 '사무소' 용도와 달리 현황 '근린생활시설'로 이용 중이므로, 향후 건축법 등 관련 법규 위반 사항이 발생할 수 있으며, 이에 대한 행정적인 조치가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 대청동에 위치한 상업용 건물로서, 중심상업지역에 속하여 잠재적 가치가 있는 지역에 소재하고 있습니다. 다만, 유치권 신고와 건축물대장상 용도와 현황 용도의 불일치라는 두 가지 주요 리스크 요소를 가지고 있습니다. 유치권 성립 여부에 대한 법원의 최종 판단과 용도 불일치 문제 해결 방안을 면밀히 검토해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 김해시 중심상업지역 내 위치하여 상업 시설로서의 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 교통: 대로, 중로, 소로에 접하여 차량 접근성이 우수합니다.

* 시세: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 수익성 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 322,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 유치권 성립 여부 및 용도 불일치 리스크를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 법원의 유치권 판단 결과와 향후 건물 이용에 따른 제반 비용(불법 건축물 해소, 용도 변경 등)을 충분히 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 명확한 입찰가 산정을 위해서는 법원의 유치권 배제 신청 결과 및 관련 행정 절차에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.