나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13079 [1] 울산광역시 남구 신정동 181-4 그린뜰 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동소재 '울산중앙초등학교' 서측 인근에 위치한 그린뜰 제3층 제301호로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공및 업무시설, 근린생활시설및 각종 학교등으로 형성되어 있는 주택가입니다.

교통상황

차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하며 일반적인 교통사정은 보통정도입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물중 3층 제301호로서 외벽:치장석및 스톤코트 붙임, 몰탈위 페인트마감. 내벽:벽지도배, 타일붙임등 창호:샷시창임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

우생설비, 급배수설비, 도시가스난방, 승강기설비, 소방시설, 주차장설비등이 있읍니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지와 등고평탄한 가장형의 토지로 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭역6m정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로3류(폭8m미만)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(울산공업고등학교),상대보호구역(울산중앙초등학교) ,상대보호구역(월평중학교),절대보호구역(울산중앙초등학교)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경13079 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 181-4 그린뜰 3층301호

용도: 오피스텔

감정가: 230,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.1. 면적 및 건물 정보

토지면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

건물면적: 84.83㎡ (약 25.66평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하1층 / 지상14층 중 3층

사용승인일: 2019년 5월 2일

2. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '울산중앙초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공 및 업무시설, 근린생활시설, 그리고 각종 학교 등으로 형성된 주택가입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 북측으로 폭 6m 정도의 포장도로와 직접 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 준주거지역에 속하며, 소로3류(폭8m미만)(접함)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역이며, 울산공업고등학교, 울산중앙초등학교, 월평중학교 인근으로 상대보호구역, 울산중앙초등학교 인근으로 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 23일 접수된 김주은의 근저당권 (채권액 20,000,000원)입니다.

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

말소되는 권리로는 을1 (근저당), 갑15 (압류), 갑16 (압류), 갑18 (압류), 갑19 (가압류), 갑20 (가압류), 갑21 (압류) 등이 있습니다.

채권자 겸 임차인 현황:

* 임차인: 윤나리 (윤 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 8일

* 확정일자: 2021년 1월 5일

* 배당신고일자: 2025년 12월 18일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인 윤나리 씨가 존재합니다. 다만, 본 경매 사건의 채권자가 윤OO(윤나리 씨로 추정)이며, 임차인의 보증금액(240,000,000원)이 채권액과 일치하는 것으로 보입니다. 이러한 경우, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수하지 않아도 됨을 의미하는 것으로 해석됩니다. 이는 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 배당받거나, 채권자의 권리가 경매 신청을 통해 해소될 가능성이 높다는 점을 시사합니다. 그럼에도 불구하고, 윤나리 씨는 대항력 요건을 갖춘 임차인이므로, 배당 결과에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 법적으로 잔여 금액에 대해 대항력을 행사할 수 있다는 점에 반드시 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 울산광역시 남구 신정동 일대는 주거용 오피스텔과 공동주택이 밀집한 지역입니다. 주변에는 근린생활시설과 다양한 업무시설이 산재하여 있어 상업 시설 이용이 편리합니다. 오피스텔의 경우, 직주근접성을 중시하는 1인 가구 및 소규모 가구를 중심으로 단기 체류 및 장기 거주를 위한 꾸준한 임대 수요가 형성될 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 가까이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 단지 인근에 울산중앙초등학교, 월평중학교, 울산공업고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 윤나리(윤 ) 관련 리스크: 채권자이면서 임차인인 윤나리 씨의 보증금 240,000,000원이 해당 경매 신청 채권액과 동일한 것으로 추정됩니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 표기는 낙찰자가 임차인에게 추가적인 보증금을 지급할 의무가 없다는 의미로 해석될 수 있습니다. 하지만, 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 법적으로 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 인수해야 할 가능성이 여전히 존재하므로, 배당표를 면밀히 검토해야 합니다.

* 최근 실거래가 변동성: 2024년의 실거래가(1.4억~1.5억 원대)와 2026년 6월의 실거래가(2.19억 원) 사이에 상당한 상승 폭이 나타나고 있습니다. 이는 시장 상황 변화 또는 해당 매물의 특성에 따른 것일 수 있으며, 향후 시세 변동 가능성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 물건 내부 확인 불가: 경매 물건의 특성상 내부 상태를 직접 확인하기 어렵습니다. 따라서 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동의 주거 및 상업시설이 밀집된 지역에 위치한 오피스텔입니다. 건물은 2019년에 준공되어 비교적 신축급에 속하며, 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설과 다양한 편의시설이 근접해 있어 주거 환경이 양호합니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인 윤나리 씨가 존재하지만, 해당 임차인이 경매 신청 채권자와 동일인으로 추정되고 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시된 점은 낙찰자의 추가 부담 리스크를 완화시키는 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 배당 결과에 따른 최종적인 권리 관계는 반드시 확인해야 합니다. 최근 실거래가에서 나타난 상승 추세는 본건의 시장 가치가 긍정적으로 평가될 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 실거래가 상승 추세: 2026년 6월 2.19억 원에 거래된 사례는 향후 시세 상승에 대한 기대감을 높입니다.

* 우수한 교육 환경: 인접한 다수의 학교는 교육 수요가 있는 가족 단위의 임차인에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 주거와 업무를 겸할 수 있는 오피스텔의 특성상, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가 230,000,000원, 그리고 최근 실거래가 최고가인 219,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인(채권자)의 보증금 240,000,000원을 고려할 때, 경매 진행 시 낙찰가율이 예상보다 높아질 가능성도 배제할 수 없습니다.

이러한 제반 사항들을 종합적으로 검토한 결과, 예상 입찰가는 215,000,000원으로 제안합니다.

이는 최근 실거래가와 감정가 사이에서, 임차인 관련 권리 문제를 감안한 합리적인 수준이라고 판단됩니다.

최종 입찰 결정 전에, 반드시 배당표 확인 및 현장 조사를 통해 권리 관계를 최종적으로 재확인하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.