나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12563 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 234-16 춘광파크맨션 203동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "창원동읍우체국" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 4층 402호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 샤시창호 임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 창원지방법원 2025타경12563 (1)

• 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 234-16 춘광파크맨션 203동 4층402호 (신주소: 경상남도 창원시 의창구 용잠로41번길 17-9)

• 건물명: 춘광파크맨션

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 39,000,000원

• 토지면적: 33.05㎡ (약 10.0평)

• 건물면적: 51.18㎡ (약 15.5평)

• 매각대상: 토지/건물일괄매각

• 경매구분: 부동산임의경매

• 채권자: 황OO

• 건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호

• 준공년도: 1991년 11월 29일

1.1. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "창원동읍우체국" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

• 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

• 도로상태: 남측으로 노폭 약 6m, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

• 토지 형상 및 이용상태: 사다리형의 완경사지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

• 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 본 건물의 말소기준권리는 2019년 6월 7일 접수된 황진호 씨의 전세권설정(을4)입니다.

• 소멸주의 적용: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(갑7 가압류, 갑9 압류, 갑12 압류, 갑14 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

• 인수되는 권리: 등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

• 임차인 현황:

* 임차인: 장봉주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-10

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 보증금 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 현재 정보상으로는 대항력이 없습니다.

* 임차인: 황진호

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-12-17

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 황진호 씨는 본 경매의 채권자(임의경매 신청인)이며, 과거 전세권설정자이기도 합니다. 등기부상 해당 전세권(을4)은 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

• 인수보증금 합계: 0원

• 등기부채권 총액: 73,490,332원

1.3. 상권분석

• 본건이 소재한 동읍 용잠리 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 아파트 단지 및 단독주택이 혼재되어 있습니다.

• "창원동읍우체국"이 인근에 위치하고 있어 기본적인 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

• 최근 인근 지역(동읍 용잠리) 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 2013~2015년에 건축된 63.94㎡~73.26㎡ 면적의 주택들이 2024년 2~3월에 7423만원에서 8800만원 사이로 거래되었습니다.

• 이는 본건(51.18㎡)과 비교 시 면적은 크나 건축 연도가 2013~2015년으로 본건(1991년)보다 신축입니다.

1.4. 생활정보

• 주거 환경: 공동주택으로 이용 중이며, 주변에 다양한 형태의 주거 시설이 혼재해 있습니다.

• 편의시설: 창원동읍우체국 등 근린생활시설이 인근에 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 가능합니다.

• 교통: 차량 접근이 용이하며, 남측 및 북측으로 도로가 개설되어 있습니다. 다만, 대중교통망에 대한 상세 정보는 부족합니다.

• 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 특성을 고려할 때 도보 또는 차량 이동 가능한 거리에 위치할 가능성이 있습니다.

• 주변 환경 안전성: 현재 제공된 정보상 인근에 혐오시설이나 범죄 취약 지역에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 건축 연도: 1991년에 건축되어 약 35년 경과된 노후 건물에 해당합니다. 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

• 임차인 보증금/차임 미상: 임차인 장봉주 씨의 경우 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 보증금의 존재 여부를 철저히 확인해야 합니다. 만약 실질적인 보증금이나 변제해야 할 금액이 있을 경우, 경매 낙찰 후 인수될 위험은 없으나, 명도 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

• 공시지가 및 감정가의 괴리: 유사 면적의 신축 건물 시세가 7천만원 이상으로 형성된 점과 비교할 때, 본건의 감정가(3900만원)는 다소 낮은 편으로 볼 수 있습니다. 이는 건물의 노후도 및 시장 상황을 반영한 결과일 수 있으나, 실제 현장 조사를 통해 정확한 상태 파악이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

• 본건은 창원시 의창구 동읍에 위치한 다세대주택으로, 노후화된 건물임에도 불구하고 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 점이 특징입니다.

• 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되어 인수되는 부담은 없습니다.

• 다만, 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있어 명도 및 계약 관계 확인이 필요합니다.

• 건축 연도를 고려한 유지보수 비용 및 향후 가치 상승 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

• 낮은 감정가: 현 시세로 추정되는 시장 가치 대비 감정가가 낮아, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

• 권리 관계 명확: 인수되는 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

• 주거지 내 입지: 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 주거 지역에 위치하고 있어, 실수요자 또는 투자용으로 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

• 본건 건물 면적(51.18㎡, 약 15.5평)과 건축 연도(1991년)를 고려할 때, 유사한 지역의 신축 건물(2013~2015년식, 63.94㎡~73.26㎡) 매매가가 7423만원~8800만원이었던 점을 감안하면, 현 시세는 대략 4,650만원에서 5,425만원 범위로 추정됩니다.

• 감정가 3900만원은 이러한 추정 시세 하단에 근접하거나 다소 낮은 수준입니다.

• 따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서, 시장 가치 대비 합리적인 투자 수익률을 확보할 수 있는 가격으로 산정하는 것이 바람직합니다.

• 현재 제공된 정보와 시세 분석을 토대로, 4,500만원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 115% 수준이며, 추정 시세 범위 내에서 잠재적 투자 수익을 기대할 수 있는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.