나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1639 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2713-1 신창비바패밀리 111동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재“성산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지상25층 건물 내 제17층 1703호로서, 외벽 : 콘크리트몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 콘크리트몰탈위 페인트 마감(복도등) 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 및 주차장시설은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타사항:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1639 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2713-1 신창비바패밀리 111동 17층1703호

용도: 아파트

감정가: 505,000,000원

토지면적: 73.58㎡ (약 22.26평)

건물면적: 131.08㎡ (약 39.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "성산초등학교" 북동측 인근에 위치.

주위환경: 대단지 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역.

교통: 단지 인근으로 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편임.

도로: 주변 가로망 체계가 잘 갖추어져 있으며, 단지 내 주차 시설도 충분함.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 계획 하에 관리되고 있음. 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있어 도로 접근성이 우수함.

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 일부 행위 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (한국외환은행, 2011-06-09)

총 등기부채권액: 560,977,051원 (감정가 대비 높은 수준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재까지 확인된 등기부상 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 상 '지상권' 관련 언급이 있으나, 등기부 요약에는 지상권이 확인되지 않습니다. 만약 지상권이 존재하는 경우 해당 권리자는 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 유혜림

보증금: 25,000,000원

차임: 500,000원

전입/확정일자: 2025-05-07

배당신고일자: 2026-02-23

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 권리입니다.

1.3. 상권분석

주거 중심의 상권: 대규모 아파트 단지를 배후로 하여 지역 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설이 잘 발달되어 있음.

생활 편의성: 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설이 도보 또는 차량으로 쉽게 접근 가능한 거리에 위치.

지역 발전 잠재력: 제1종지구단위계획구역 지정으로 향후 계획적인 상업 및 주거 지역 개발 가능성 존재.

1.4. 생활정보

교육: 성산초등학교가 북동측 인근에 위치하여 초등학생 자녀의 안전하고 편리한 통학이 가능.

교통: 인근 도로망을 통한 자가용 이용이 편리하며, 시내버스 노선도 다양하게 운영될 것으로 예상됨.

편의/문화/복지: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간이 마련되어 있으며, 주변 상업시설 이용이 편리함.

주차: 총 1493대 주차 가능 (지상 243대, 지하 1250대)하여 넉넉한 주차 공간 확보.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 지정으로 건축 및 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있음.

경쟁 강도: 총 등기부채권액 560,977,051원이 감정가(505,000,000원)보다 높아, 잠재적 경쟁자가 많을 수 있음.

혐오시설: 인근 지역에 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 상세 조사를 통해 확인 필요.

명도: 임차인은 대항력이 없으므로 명도 저항 가능성은 낮으나, 인도명령 절차 등에 대한 이해 필요.

1.6. 종합 의견

경상남도 양산시 물금읍의 잘 갖춰진 신축급 아파트 단지 내 물건으로, 실거주 및 투자 가치가 높음.

안정적인 주거 환경, 우수한 교육 및 생활 편의 시설 접근성, 편리한 교통망을 갖추고 있음.

권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 소멸될 예정이므로 인수할 권리는 없음.

채권 총액이 높다는 점은 경쟁 심화 요인이 될 수 있으나, 감정가가 적정하다면 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 좋은 기회.

1.7. 투자 포인트

양산 신도시 개발의 수혜 지역 내 입지.

대단지 아파트의 편리한 주거 환경 및 풍부한 부대시설.

가족 단위 실수요층의 선호도가 높을 것으로 예상.

향후 시세 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 505,000,000원

최근 매매 사례 (면적 및 금액):

* 59.969㎡ (약 18.14평): 255,000,000원 (약 14,057,000원/평)

* 84.976㎡ (약 25.70평): 362,000,000원 (약 14,085,000원/평)

* 84.839㎡ (약 25.67평): 300,000,000원 (약 11,687,000원/평)

대상 물건 면적: 131.08㎡ (약 39.65평)

평당가 추정: 대상 물건의 전용면적(131.08㎡)을 기준으로, 최근 거래된 중소형 평형의 평당가(약 1,170만원~1,410만원)와 감정가(505,000,000원, 약 12,735,000원/평)를 종합적으로 고려합니다.

예상 시세 범위: 대상 물건의 예상 시세는 약 4억 8천만원 ~ 5억 2천만원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 감정가(505,000,000원)를 기준으로, 시세 및 경쟁 상황을 고려하여 490,000,000원 ~ 515,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.