나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13053 [1] 울산광역시 동구 동부동 350-1 아성오우션맨션아파트 102동 2층209호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 동부동 소재 "동부초등학교" 남측 인근에 위치하는 "아성오우션맨션아파트" 102동 2층 209호로서, 주위는 주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 2층 209호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 내벽 : 벽지바름 및 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 공동주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 및 주변 가로망 상태 보통인 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(공룡자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(그림마을유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(동부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(빛나몬테소리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-12)(공룡자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-12)(그림마을유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-12)(동부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-12)(빛나몬테소리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경13053 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대형선망수산업협동조합 (등기부 채권자 내역 확인)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 울산광역시 동구 동부동 350-1 아성오우션맨션아파트 102동 2층 209호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 2층

준공 연도: 1992년 5월 19일

건축물 정보 (집합건물):

총괄표제부: 연면적 26,622.45㎡, 건축면적 2,020.98㎡, 총 298세대 (102동 포함)

표제부: 102동, 14층 규모

전유부: 해당 호수 2층 209호

1.3. 면적 및 평가 금액

감정가: 77,000,000원

토지면적: 26.29㎡ (약 7.95평)

토지 지분: 26.29㎡ (약 7.95평)

건물면적: 55.71㎡ (약 16.85평)

건물 지분: 55.71㎡ (약 16.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 동구 동부동 소재 "동부초등학교" 남측 인근에 위치한 "아성오우션맨션아파트" 102동 2층 209호입니다. 주변은 주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 내 및 주변 가로망 상태는 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(동부초등학교, 유치원 등), 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2016년 9월 21일 대형선망수산업협동조합의 근저당권 (을18)

주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (갑7): 이철수 (2015-06-05)

* 소유권 이전 (갑11): 차형찬 (2016-09-21) - 임의경매 (2015타경16578)로 인한 매각 관련 기재

* 근저당권 (을18): 대형선망수산업협동조합 (2016-09-21, 114,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑14): 울산신용보증재단 (2024-04-30, 46,875,000원) - 말소 예정

* 임의경매 (갑16): 대형선망수산업협동조합 (2025-12-15, 102,630,540원) - 현재 경매 사건

3.2. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 함을 의미합니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건은 아파트, 주택, 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역에 위치하고 있습니다. 동부초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 학교: 동부초등학교가 남측 인근에 위치하며, 다수의 유치원(동부초등학교 병설 유치원, 공룡자연유치원, 그림마을유치원, 빛나몬테소리유치원 등)이 주변에 있습니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다.

* 생활 편의 시설: 근린생활시설이 주위에 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형마트, 병원 등은 추가 확인 필요)

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 아성오우션맨션

주소: 울산광역시 동구 동부동 350-1

총 세대수: 298세대 (2개동)

최고층: 14층

사용승인일: 1992년 5월 19일 (준공 35년차)

관리사무소 연락처: 052-232-2348

주차 시설: 총 180대 (지상 6대, 지하 4대 - 세대당 약 0.6대 수준으로 낮은 편)

5.2. 면적 정보 (참고: 1평 ≈ 3.3058㎡)

본건 전용면적: 55.71㎡ (약 16.85평)

아파트 단지 내 평형 정보 (참고):

* 75㎡ (약 22.7평): 전용 55.71㎡

* 83㎡ (약 25.1평): 전용 64.26㎡

* 91㎡ (약 27.5평): 전용 70.02㎡

* 110㎡ (약 33.3평): 전용 84.51㎡

6. 잠재적 리스크

6.1. 최선순위 지상권 인수

가장 큰 리스크는 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다는 점입니다. 이는 낙찰자가 토지 사용에 대한 권리(지상권)를 인수하게 되므로, 해당 지상권의 내용(존속기간, 지료 등)을 면밀히 파악하고 그에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 이는 물건의 실질적인 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부에 대한 불확실성이 있습니다. 보증금 합계 0원이라는 점은 임차인 보증금 인수 부담은 없다는 의미일 수 있으나, 점유자 현황에 대한 철저한 사전 조사와 명도 계획 수립이 필수적입니다.

6.3. 노후화된 아파트

1992년에 준공된 아파트로, 단지 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 주차 공간이 세대당 약 0.6대로 부족한 편입니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구의 주거 지역에 위치하며, 초등학교 등 교육 시설이 인근에 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 '지상권'이 인수되는 물건이라는 점이 치명적인 리스크로 작용합니다. 이는 본 물건의 시장 가치와 투자 매력도를 크게 저하시키는 요인입니다. 낙찰 후 지상권 관련 비용 부담 및 명도 리스크 등을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

지상권 등 복잡한 권리관계로 인해 시장의 관심이 낮아, 권리 분석 능력과 명도 경험이 풍부한 투자자에게는 시세 대비 저평가된 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 재건축/재개발 가능성 (장기적 관점)

단지 노후화를 고려할 때, 장기적으로 재건축 또는 재개발을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 현재로서는 지상권 문제 해결이 선결 과제입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료를 보면, 유사 면적(55.71㎡)의 거래가는 2026년 5월 기준 64,000,000원에서 70,000,000원 사이입니다. 감정가는 77,000,000원으로 책정되어 있습니다.

그러나 본 건의 가장 큰 리스크인 '지상권 인수'를 고려할 때, 낙찰자는 토지 사용에 대한 추가적인 비용(지료 등)을 부담하거나 토지 소유주와의 관계를 재정립해야 하는 부담을 안게 됩니다. 이러한 요인으로 인해 실질적인 가치는 감정가 및 최근 매매가보다 현저히 낮아질 수 있습니다.

따라서, 본건의 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근이 필요하며, 현재로서는 500,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 최근 시세 및 감정가 대비 상당 부분 할인된 금액이며, 지상권의 구체적인 내용 확인 및 명도 가능성 등을 면밀히 재확인한 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

(참고: 상기 제시된 금액은 '만 원' 단위이며, '6,400'은 64,000,000원을 의미합니다. '77,000,000'은 77,000,000원을 의미합니다. 최근 거래가 6,400만원, 7,000만원과 감정가 77,000,000원을 고려하였을 때, 지상권의 부담이 매우 큰 것으로 판단하여 보수적으로 산정하였습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.