나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5440 [1] 경상남도 양산시 물금읍 백호2길 101, 1층101호 (유타운) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "양산디지인공원" 남서측 인근에 위치하는 유타운 1층 101호 외 7개호로서 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공원, 공영주차장, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 1층 101호 외 7개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽: 내장 타일 붙임 및 인테리어 마감,
창호: 강화유리창임.

이용상태

일련번호(1): 근린생활시설(도림원)
일련번호(2,3,4): 일단으로 이용중인 근린생활시설(빈플로우 카페)
일련번호(5): 근린생활시설(유비즈오피스 사무실 등)
일련번호(6): 근린생활시설(유비즈오피스 사무실 등)
일련번호(7): 근린생활시설(골프존카라스크린)
일련번호(8): 단독주택

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식주차설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 12미터, 북동측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭8m-
10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합). 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타참고사항

- 일련번호(2,3,4)는 각 호를 구분하는 벽체를 제거하여 일단으로 이용중이고,
일련번호(5,6)은 각 호 내부를 벽체로 구획하여 사용 중인 것으로 조사되었음.

- 일련번호(8)은 내부에서 연결되는 다락이 소재하여 건물가격에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

1.근린생활시설로 도림원이라는 점포와 주식회사 범어부동산이라는 상호의 점포가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2024타경5440 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 백호2길 101, 1층101호 (유타운)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 단독주택)

감정가: 546,000,000원

토지면적: 31.96㎡ (약 9.67평)

건물면적: 68.13㎡ (약 20.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

1.2. 특이사항

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보, 유동화물건

주의사항: 1. 근린생활시설로 도림원이라는 점포와 주식회사 범어부동산이라는 상호의 점포가 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "양산디자인공원" 남서측 인근에 위치하는 유타운 1층 101호 외 7개호로서 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공원, 공영주차장, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북서측으로 폭 약 12미터, 북동측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역입니다. 또한 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭8m-10m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접하며, 가축사육제한구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2020년 1월 23일 접수된 수협은행 근저당권 (을4)

전체 채권액: 2,493,377,049원 (등기부채권 총액 기준)

3.2. 임차인 현황

* 이건우: 보증금 10,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2024-04-24, 대항력 없음.

* 이성우: 보증금 40,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2023-04-17, 대항력 없음.

* 주식회사모두개발: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-04-10, 대항력 있음.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재된 내용 상 없는 것으로 보입니다. (지상권 등)

인수 보증금 합계: 0원 (주식회사모두개발 임차인의 대항력에도 불구하고, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않음을 의미할 수 있으나, 실제 법적 판단은 달라질 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

주요 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 단독주택

이용 상태 (호별):

* 101호: 근린생활시설(도림원)

* 2,3,4호: 근린생활시설(빈플로우 카페) - 통합 사용 중

* 5,6호: 근린생활시설(유비즈오피스 사무실 등) - 내부 구획 사용 중

* 7호: 근린생활시설(골프존카라스크린)

* 8호: 단독주택 (내부 다락 포함)

4.2. 주변 상권

"양산디자인공원" 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 주택이 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

철골철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 1층 101호 외 7개호입니다.

외벽: 화강석 붙임 및 드라이비트 마감 등.

내벽: 내장 타일 붙임 및 인테리어 마감.

창호: 강화유리창.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식주차설비, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리관계

* 대항력 있는 임차인: 주식회사모두개발은 2019년 4월 10일 전입(사업자 등록)하여 대항력을 가지고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 법적으로 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 존재할 가능성이 있어, 권리 관계를 철저히 파악해야 합니다.

* 공동담보: 해당 물건이 다른 담보물건과 함께 담보로 제공된 경우로, 채권자 간 복잡한 관계가 있을 수 있습니다.

* 유동화물건: 자산유동화전문회사 등을 통해 관리되는 물건으로, 채권 양도 등 복잡한 법률 관계가 존재할 수 있습니다.

6.2. 건물 내부 이용 관련

* 내부 구조 변경: 일련번호(2,3,4) 호는 벽체를 제거하여 통합 사용 중이며, (5,6)호는 내부 구획으로 사용 중입니다. 이는 원상복구 의무 또는 관련 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 다락 존재: 일련번호(8)호에 내부에서 연결되는 다락이 존재하며 건물 가격에 포함되어 평가되었습니다. 해당 다락이 건축물대장상 합법적인 구조물인지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 양산시 물금읍에 위치한 유타운 내 상가 및 주택 복합 건물로, 다양한 상업 시설과 주거 공간으로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 입지적으로는 공원 인근으로 쾌적하며 교통 접근성도 양호한 편입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 존재, 중복사건, 공동담보, 유동화물건 등 다수의 특이사항과 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 투자 전 매우 정밀한 권리 분석과 법률적 검토가 필수적입니다. 또한, 건물 내부의 특이 이용 상태(통합 사용, 내부 구획, 다락)에 대한 확인도 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양산 물금 신도시 지역 내 상가 및 주택 복합 건물로서, 지역 발전 가능성에 따른 가치 상승 기대.

* 다양한 근린생활시설 및 주거 공간으로 활용 가능한 유연성.

* 단지 인근 공원 및 양호한 교통 환경으로 인한 잠재적 임대 수요.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하고, 중복사건, 공동담보, 유동화물건 등 다수의 특수 물건 정보가 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 법적 지위 및 명도 가능성 등은 입찰가를 결정하는 데 중요한 변수로 작용할 것입니다.

이러한 복합적인 리스크 요인을 고려하여, 감정가(546,000,000원)를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용 및 예상 소요 시간, 낙찰 후 예상되는 법률적 문제 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.