나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1640 [1] 경상남도 양산시 평산동 600 양산천성산한일유앤아이아파트 114동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "천성초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트지대로서 공동주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(가): 철근콘크리트구조 박공지붕 25층 건물 중 2층 201호로서, - 외벽: 몰탈 위 페인트칠 마감 등, - 내벽: 벽지도배, 타일붙임 마감 등, - 창호: 샷시창 등입니다.

이용상태

일련번호(가): 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

위생, 급배수 설비, 전기설비, 개별난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1): 주위의 간선도로 또는 지형지세 대비 다소 높은 부정형 토지로서, 공동주택 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

주변 도로망 상태는 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상입니다. 2. 기 타: 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 경상남도 양산시 평산동 600 양산천성산한일유앤아이아파트 114동 2층201호

사건번호: 울산지방법원 2025타경1640 (1)

용도: 아파트

감정가: 146,000,000원

토지면적: 55.32㎡ (약 16.73평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 "천성초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지가 밀집해 있으며, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

주변 도로망 상태 역시 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 울산지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부등본상 주요 권리내역은 다음과 같습니다.

* 갑5: 소유권이전4번신탁등기말소 (2011-08-03)

* 갑6: 소유권이전 (2021-05-03) - 강민국 외 1명

* 을7: 근저당 (2021-05-03) - 국민은행, 금130,900,000원 (말소기준권리)

* 을9: 근저당 (2021-05-03) - 국민은행, 금34,650,000원

* 갑7: 6번 강민국 지분 가압류 (2025-03-18) - 주식회사 케이비국민카드, 금11,500,237원

* 갑8: 6번 강민국 지분 가압류 (2025-04-23) - 경남신용보증재단, 금25,500,000원

* 갑9: 임의경매개시결정 (2025-12-19) - 국민은행, 155,565,349원 (본건 경매 사건)

등기부채권 총액은 202,550,237원입니다.

말소기준권리인 국민은행 근저당(을7)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본건의 경우 없는 것으로 확인됩니다.

임대차 관계: 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지인 "양산천성산한일유앤아이아파트" 내에 위치하고 있습니다.

주변은 주거지역으로 형성되어 있으며, 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있으나, 주거 생활에 필요한 편의 시설은 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량으로 주요 도로 진출입이 용이하며, 일반적인 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

* 교육시설: 본건 북서측 인근에 천성초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 식당 등의 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트 단지로 구성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

아파트 정보 요약:

* 아파트명: 양산천성산한일유앤아이

* 주소: 경상남도 양산시 평산동 600

* 건축연도: 2008년 06월 30일 사용승인

* 총 세대수: 1663세대

* 총 동수: 18동

* 최고층: 25층

* 주차대수: 총 1175대 (지상 3대, 지하 1172대)

6. 잠재적 리스크

* 임대차 정보 미상: 현재 거주 중인 임차인의 보증금 및 월세 등 구체적인 임대차 정보가 미상으로, 인수 또는 명도 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 2층 저층: 25층 건물 중 2층에 위치하고 있어, 저층의 단점(조망, 소음, 사생활 침해 등)이 있을 수 있습니다. 이는 시세에 영향을 줄 수 있습니다.

* 향후 건물 가치 변동: 부동산 시장의 변동성 및 아파트 단지의 노후화 진행에 따라 향후 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 평산동에 위치한 천성산한일유앤아이아파트 내의 아파트로, 주변에 초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

현재 감정가는 1억 4천 6백만 원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가 정보에 따르면 1억 4천 5백만 원에서 1억 6천 8백만 원 수준으로 형성되어 있어 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있습니다.

권리 분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 소유권을 안전하게 취득할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

2층이라는 저층이라는 점은 가격에 일부 반영될 수 있으나, 전체적인 단지 규모와 입지 조건을 고려할 때 안정적인 주거 가치를 유지할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 대단지 아파트로서 기본적인 생활 인프라와 주거 편의성이 확보되어 있습니다.

* 교육 환경: 천성초등학교가 인접하여 자녀가 있는 세대에 유리한 입지입니다.

* 최근 실거래가 반영: 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어, 시세 차익의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 후순위 권리들이 모두 소멸되어 권리상 안전성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 146,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 면적의 아파트가 2026년 6월 168,000,000원(9층), 2026년 7월 160,000,000원(5층), 2026년 7월 145,000,000원(8층)에 거래되었습니다.

이는 해당 아파트의 시세가 감정가보다 높게 형성될 수 있음을 시사합니다.

본 건은 2층으로, 비교적 낮은 층에 해당합니다.

최근 실거래가의 평균은 약 157,667,000원 수준입니다.

감정가를 고려하고, 2층이라는 점과 경매라는 점을 감안하여, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

보수적으로 접근한다면 감정가 부근부터, 시세차익을 고려한다면 최근 실거래가 하단부 이상을 목표로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 현황, 최신 시장 동향 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.