나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13084 [1] 울산광역시 중구 반구동 776-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 "울산가온고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 빌라, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-03-27), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역 (2017-02-02)(울산중앙여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 후첨 건물 감정평가 요항표 참고바랍니다. - 기타사항 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물 1층에는 제시외 건물[㉠ 창고, 조적조 슬래브지붕, 1.0 x 2.2 = 2.2㎡, ㉡ 보일러실, 조적조 슬래브지붕, 1.0 x 3.7 = 3.7㎡]이 소재하는 바, 구조, 용도 등을 고려하여 제시외 건물로 평가하였으며, 제시외 건물은 본건 주택의 용도에 공하는 것으로서 그 규모, 용도 등을 고려할 때 본건 토지의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됩니다.(토지건물 감정평가명세표, 건물개황도 및 사진용지 등을 참조하시기 바랍니다.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기타사항 : 본건 건물 2층에는 다락이 소재하며 그 규모 등을 고려하여 본건 건물에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.(후첨 사진용지를 참조하시기 바랍니다.)

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록 2 건물 2층에 소재하는 다락은 건물에 포함하여 평가함
3.목록 1 마당에 소재하는 제시외 정원수는 토지에 포함하여 평가하였고, 매각에 포함함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경13084 (1)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 776-17

용도: 단독주택

감정가: 511,123,740원

토지 면적: 168.00㎡ (약 50.82평)

건물 면적: 175.78㎡ (약 53.18평)

건축년도: 1986년 (사용승인 1986.07.14)

구조: 벽돌조 슬래브지붕 (2층)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 통영산림조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 "울산가온고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 빌라, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-03-27), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 (울산중앙여자고등학교) 입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리는 2022년 10월 28일 접수된 통영산림조합의 근저당(을14)입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(근저당, 가압류 등)는 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액은 352,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조명희 (김 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자/확정일자: 2023-02-22

* 배당신고일자: 2026-01-28

* 대항력: 없음

* 특이사항: 1차 보증금 감액분 5,000,000원.

* 인수되는 권리: 임차인 조명희씨는 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 울산광역시 중구 반구동은 단독주택과 더불어 근린생활시설, 빌라 등이 혼재된 주거 지역입니다. "울산가온고등학교" 및 "울산중앙여자고등학교" 등 교육 시설이 인접해 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 주변 시세:

* 제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보에 따르면, 1981년식 금성 연립(59.54㎡)이 2026년 4월 9일 7,000만원에 거래되었습니다.

* 1992년식 선진화목빌라(48.32㎡)는 2026년 4월 1일 9,700만원에 거래되었습니다.

* (우남빌라3차E는 거래 금액이 현저히 낮아 시세 분석에 반영하기 어렵습니다.)

* 제공된 연립/다세대 주택 시세 정보(평당 약 388만원~663만원)는 본건 단독주택의 감정가(토지 평당 약 1,005만원)와 큰 차이를 보입니다. 이는 단독주택의 경우 토지 가치가 높게 반영되기 때문입니다.

* 이들 정보는 연립/다세대 주택의 시세로, 토지 면적이 넓은 단독주택인 본건과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 주변 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.

* 교육시설: "울산가온고등학교" 및 "울산중앙여자고등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로, 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 건물 1층에 창고(2.2㎡)와 보일러실(3.7㎡)이 제시외 건물로 평가되었으며, 정원수는 토지에 포함하여 매각 대상에 포함됩니다. 이는 감정가에 반영된 사항입니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등 일부 토지 이용 제한이 존재합니다.

* 건축물 용도: 2층 다락이 건물 면적에 포함되어 평가되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 단독주택으로, 안정적인 주거 지역 내에 자리하고 있습니다. "울산가온고등학교" 및 "울산중앙여자고등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 교통 접근성 또한 양호합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 제시외 건물 및 다락 등이 감정가에 포함되어 평가되었으므로, 명도를 포함한 후속 절차 진행 시 관련 사항을 숙지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 단독주택으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 넓은 토지 면적(168㎡)을 활용하여 증축, 재건축 또는 기타 용도로 개발할 잠재력이 있습니다.

* 교육 시설 인접으로 가족 단위 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 권리관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 511,123,740원입니다.

* 제공된 연립/다세대 주택 시세 정보(평당 약 388만원~663만원)는 본건 단독주택의 감정가(토지 평당 약 1,005만원)와 큰 차이를 보입니다. 이는 단독주택의 경우 토지 가치가 높게 반영되기 때문입니다.

* 토지 면적이 168㎡(약 50.82평)이고 건물 면적이 175.78㎡(약 53.18평)인 점, 그리고 감정가가 5.11억원임을 감안할 때, 주변 연립/다세대 시세보다는 높은 가격 수준을 형성할 것으로 보입니다.

* 본건의 경우, 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있으며, 투자 가치 및 시장 상황을 고려하여 감정가의 80% ~ 100% 수준인 약 4억 1천만원 ~ 5억 1천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.