나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32204 [1] 대구광역시 달서구 대곡동 1012 수목원삼성래미안 108동 19층1904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 대곡동 소재 '대진고등학교' 북측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물)으로서 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트벽식구조 철골경사지붕 20층 건물 내 19층 제1904호 - 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 - 바닥: 장판지 및 타일붙임 마감 등 - 창호: 하이새시 창호 마감임.

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, "공동주택(아파트)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 15M, 남측 및 서측으로 폭 약 12M, 남동측으로 폭 약 8M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한사항은 대구광역시남부교육지원청 으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(자세한사항은 대구광역시남부 교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(자세한사항은 대구광역시남부교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리 사업지구(완료)<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경32204 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 대곡동 1012 수목원삼성래미안 108동 19층1904호

* 용도: 아파트

* 감정가: 291,000,000원

* 토지면적: 42.26㎡ (약 12.78평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 송OO

* 건물구조: 철근콘크리트벽식구조, 철골경사지붕, 20층 건물 중 19층 1904호

* 사용승인일: 2000년 12월 1일

* 총세대수: 767세대 (수목원 삼성래미안 전체)

* 본 물건 등기부 요약:

* 소유권보존: 삼성물산주식회사 (2000-12-28)

* 소유권이전: 최은주 (2000-12-29, 매매)

* 말소기준권리: 송태용 (2025-12-12 접수, 강제경매, 160,000,000원)

1.1. 입지조건

2

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 달서구 대곡동 소재 '대진고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 제반 입지 여건은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 북측으로 폭 약 15M, 남측 및 서측으로 폭 약 12M, 남동측으로 폭 약 8M의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)의 도로에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있으나, 토지구획정리 사업지구(완료)입니다.

1.2. 권리분석

2

* 경매개시 결정: 대구지방법원 서부지원 2025타경32204

* 말소기준권리: 2025년 12월 12일 접수된 송태용의 강제경매개시결정 등기입니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위 또는 동순위의 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (소유권보존, 소유권이전, 강제경매 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 나타났으나, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 별도 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이나 차임 등이 미상일 경우, 예상치 못한 명도 비용이나 손해가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

2

* 본 물건은 대구광역시 달서구의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 아파트 단지와 다수의 근린생활시설(상가, 편의점, 병원 등)이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 인근에 대진고등학교가 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

* (주변 혐오시설 관련) 별도의 지도 서비스나 검색을 통한 확인 결과, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. (실제 현장 확인을 통해 재차 확인하는 것이 좋습니다.)

1.4. 생활정보

2

* 교육시설: 본 물건 북측 인근에 대진고등학교가 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설을 통해 은행, 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지 내 부대시설: 수목원 삼성래미안 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 갖춰져 있습니다.

* 주차: 아파트 총 세대수(767세대) 대비 총 주차 대수(869대)는 충분한 편으로 보입니다. (지상 454대, 지하 415대 - JSON 데이터 기반)

* 전기차 충전시설: 지상 18대, 지하 2대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 임차인 현황 미상: 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이에 따른 명도 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 경우, 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. (등기부상 확인되지 않으나, 잠재적 가능성으로 고려)

* 주차 공간: 총 주차 대수는 세대수 대비 충분하나, 세대당 주차 공간 할당이 균등하지 않거나 일부 동의 지하 주차 비율이 낮을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2

* 본 물건은 대구광역시 달서구 대곡동의 대규모 아파트 단지인 수목원 삼성래미안 내에 위치한 19층 아파트로, 입지, 교통, 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 2000년에 준공된 아파트로서 연식은 있으나, 단지 내 관리 상태 및 주변 주거 환경을 고려할 때 실거주 및 투자 가치를 지닌다고 판단됩니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황에 대한 꼼꼼한 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 지역 내 선호도 높은 '삼성래미안' 브랜드 아파트입니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 우수하여 실거주 목적에 적합합니다.

* 향후 지역 개발 및 단지 재건축/리모델링 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

* 감정가: 291,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 본건과 동일 면적(84.95㎡) 및 동일 층수(19층)의 최근 매매 사례가 2026년 7월 14일에 293,000,000원에 거래되었습니다.

* 이와 유사한 면적(84.95㎡)의 16층 물건은 2026년 7월 11일에 268,000,000원에 거래되었습니다.

* 분석: 본건의 감정가는 291,000,000원으로, 최근 최고가 거래 사례(293,000,000원)와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. 이는 감정가가 시장 가격을 적정하게 반영하고 있음을 시사합니다.

* 예상 입찰가: 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 입찰 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 잠재적 리스크(임차인 관련)를 감안하고, 시장 흐름에 따라 275,000,000원에서 295,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.