나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경4043 [1] 경상북도 성주군 선남면 문방리 1400-10 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창 · 평가일 2026.01.19

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

- 본건 공장은 경상북도 성주군 선남면 문방리 소재 '문방창업단지' 내에 위치하고 있으며, 주위는 성주군소재지 외곽의 산간농촌지역으로, 창업단지 내 중소규모의 각종 공장과 주 변 임야 및 농경지 등으로 형성되어 있음. - 창업단지 내 전반적인 건물은 노후화되어 있는 상태로 공장으로서의 입지조건은 보통임.

토지의 상황

(1) 형태 및 이용상태 대체로 북서측 완경사지대에 자체 대체로 평탄 및 법면부분의 경사지로서, 기준시점 현 재 '공장 부지'로 이용되고 있음. (2) 인접 도로상태 남서측 일부분으로 북서측으로 이어진 약 6m 아스팔트포장도로와 접하고 있음. (3) 교통상황 - 본건 토지까지 제반차량 접근 가능하며, 남서측 직선거리 약 1.8km 내외 거리에 대구광 역시와 성주군청으로 이어지는 30번 국도, 북서측 직선거리 약 3.4km 내외 거리에 성주 군청과 왜관군청으로 이어지는 33번 국도가 형성되어 있음. - 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보 통임. (4) 토지이용계획 및 제한상태 「토지이용계획확인서」상 "계획관리지역, 산업개발진흥지구(문방창업단지), 제2종지구단 위계획구역(문방창업단지(산업형)), 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인 지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>"에 해당함.

건물의 구조 및 현상

·기호(2) 철골조 및 철근콘크리트조 판넬 및 스라브지붕 2층 건물로서, 사용승인일: 일반건축물대장상 "1994. 07. 02.(증축 1994.12.29)" [공장부분] 벽체: 판넬 마감 바닥: 칼라하드너 등 마감 천정: 철골트러스 위 판넬 및 철근콘크리트 노출, 판넬마감(증축부분) 창호: 새시창호 [사무실 및 기숙사부분] 외벽: 몰탈위 타일 붙임 및 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 벽면 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감 바닥: 장판 등 일반바닥재 및 바닥 타일 등 마감 창호: 목재 및 새시창호 부대시설: 위생 및 급배수설비, 전기온수기 등이 구비되어 있음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구[공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제86호, 제87호로 등록)는 국산 섬유 제품제조용 설비로서, 현재 가동 중단되어 방치되어 있는 상태이며 전반적인 기계상태는 경제적내용년수 경과로 상당히 노후화되어 있음.

공작물의 현상

-

기타참고사항

1) 부합물 및 종물관계 별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진"에서 보는 바와 같이 본건 토지 상에 제시외건물 (ㅇ),(ㅈ), 본건 건물에 제시외건물 (ㄱ)~(ㅅ)이 부합되어 있음. (ㄱ) 공장: 경량철골조 강판지붕 단층, 약 26㎡ (ㄴ) 기계실: 철파이프조 판넬지붕 단층, 약 21.6㎡ (ㄷ) 공장: 판넬조 판넬지붕 단층, 약 22.5㎡ (ㄹ) 화장실 및 창고: 판넬조 판넬지붕 단층, 약 20.2㎡ (ㅁ) 보일러실 및 창고: 계단이용 판넬조 단층, 약 9.6㎡ (ㅂ) 창고(2층 소재): 판넬조 판넬지붕 단층, 약 8㎡ (ㅅ) 식당(2층 소재): 경량철골조 판넬지붕 단층, 약 39.2㎡ (ㅇ) 창고: 판넬조 판넬지붕 단층, 약 15㎡ (ㅈ) 창고: 철파이프조 철재지붕틀 단층, 약 98.8㎡ (천막 덮개 훼손) 2) 공부와의 차이 의뢰목록(공부)상 1층 용도는 공해공장 및 창고, 사무실, 연구실, 2층 공해공장, 연구실 이나 현황 1층은 '공장 및 기숙사', 2층은 '사무실'임. 3) 기타사항 ·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 법면 및 자연림 수목 감안 평가. 제시외 1-9의 벽면 및 지붕 천막 덮개 훼손 상태. 공부상 목록 2의 1층 용도는 공해공장 및 창고, 사무실, 연구실 2층은 공해공장, 연구실이나 현황은 1층은 공장 및 기숙사, 2층은 사무실임. 기계기구 목록 상의 1. 투포원 연사기 30식 중 8식 소재불명이고 2. 펀 와인다(1식) 소재 불명이며 기계들이 상당히 노후화 되어 방치됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경4043 (1)

* 소재지: 경상북도 성주군 선남면 문방리 1400-10

* 용도: 공장

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신OOO (경매개시결정 등기상 채권자는 신한은행입니다.)

1.2. 면적 및 규모

* 토지 면적: 4354.00㎡ (약 1317.38평)

* 건물 면적: 2363.65㎡ (약 715.02평)

* 건물 제시외 면적: 260.90㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

* 감정가: 1,282,361,400원

1.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건 공장은 경상북도 성주군 선남면 문방리 소재 '문방창업단지' 내에 위치하고 있습니다.

* 주위는 성주군소재지 외곽의 산간농촌지역으로, 창업단지 내 중소규모의 각종 공장과 주변 임야 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 창업단지 내 전반적인 건물은 노후화되어 있는 상태입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건 토지까지 제반 차량 접근이 가능합니다.

* 남서측 일부분으로 약 6m 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 남서측 약 1.8km 거리에 대구 및 성주로 이어지는 30번 국도, 북서측 약 3.4km 거리에 성주 및 왜관으로 이어지는 33번 국도가 있습니다.

* 지역적 위치, 주변 도로 상태, 접근 용이성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획

* '계획관리지역, 산업개발진흥지구(문방창업단지), 제2종지구단위계획구역(문방창업단지(산업형)), 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역'에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권은 주식회사 무안상사를 거쳐 주식회사 은성무역으로 이전되었습니다.

* 본건 토지 및 건물 등기부상에는 다수의 근저당권, 가압류, 압류 내역이 기재되어 있으나, 2025년 12월 10일자 신한은행의 임의경매 개시결정(2025타경4043)이 말소기준권리가 되며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (을5, 을6, 을7, 갑25-갑38 등 일괄 말소)

* 등기부 채권 총액은 8,127,719,582원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 특성

* 본건은 문방창업단지 내에 위치하며, 해당 단지는 중소규모 공장들이 입지해 있고 전반적으로 노후화된 특성을 보입니다.

* 공장으로서의 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

4.2. 공장으로서의 적합성

* 건물 구조(일반철골조) 및 내부 마감 등이 공장 용도에 부합하는 것으로 보입니다.

* 다만, 공부상 용도와 현황 용도(기숙사 존재)가 상이하여 실제 사용 시 행정적 검토가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 부대시설 (기숙사)

* 건물 현황상 1층에 기숙사가 포함되어 있어, 근로자 숙소로 활용 가능합니다.

5.2. 편의시설 접근성

* 성주군 소재지 외곽에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 훼손

* 건축물대장에 기재되지 않은 다수의 제시외 건물(공장, 창고, 기계실, 화장실, 식당 등)이 부합되어 있습니다.

* 제시외 건물 1-9의 벽면 및 지붕 천막 덮개 훼손 상태가 존재하며, 목록1 법면 및 자연림 수목도 평가에 감안되었습니다.

6.2. 건물 용도 및 현황 불일치

* 공부상 1층은 공해공장, 창고, 사무실, 연구실, 2층은 공해공장, 연구실로 기재되어 있으나, 현황은 1층이 공장 및 기숙사, 2층이 사무실로 사용 중입니다.

6.3. 기계/기구 노후화 및 방치

* 기계기구들은 국산 섬유 제품 제조용 설비로, 현재 가동이 중단된 채 방치되어 있으며 전반적으로 상당히 노후화되었습니다.

* 일부 기계(투포원 연사기 8식, 펀 와인다 1식)는 소재 불명 상태입니다. 기계로서의 경제적 가치는 미미할 것으로 보입니다.

6.4. 유동화 물건 특성

* 본건은 유동화 물건으로, 채권 매각 및 관리에 따른 추가적인 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.5. 법면 및 자연림

* 토지 평가 시 법면 및 자연림 수목이 감안되었으며, 이는 토지의 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.6. 주변 환경

* 문방창업단지 내 건물 전반의 노후화는 단지 전체의 가치 및 매력도에 영향을 줄 수 있습니다.

* 성주군 선남면 문방리 1400-10 주변 환경은 주로 공업용지, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있으며, 인근에 혐오시설이나 특이사항이 보고된 바 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 성주군 문방창업단지에 위치한 공장용 부동산입니다. 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 감정가는 12억 8천여만 원입니다. 권리관계는 모두 말소될 예정이므로 법적으로는 깨끗한 상태로 인수 가능합니다. 다만, 건물 현황과 공부상 용도의 차이, 다수의 제시외 건물 존재 및 훼손, 기계기구의 노후화 및 방치 상태, 법면 및 자연림 수목 등 고려해야 할 사항이 다수 존재합니다. 유동화 물건이라는 점도 유의해야 합니다. 주변 산업단지의 노후화는 단지 전반의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 활용 범위가 넓을 수 있습니다.

* 향후 창업단지 재정비 또는 지역 산업 재편 시 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 감정가 대비 현황 및 리스크 요인을 종합적으로 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 1,282,361,400원을 기준으로, 제시된 각종 리스크 요인(제시외 건물 상태, 용도 불일치, 기계 노후화, 법면 등)과 향후 활용 가능성, 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 권리 분석상의 부담은 적습니다. 잠재적 리스크 해소 및 활용 방안에 따른 가치 상승분을 감안하여 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.