나이스옥션 법원경매 포항 2025타경602 [1] 경상북도 포항시 북구 우현동 578 우현풍림아이원 103동 21층2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 우현동 소재 "중앙초등학교" 남서측 인근에 위치하는 "우현풍 림아이원" 제103동 제21층 제2102호 단위세대로서, 부근일대는 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 대중교통수단이용 등 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건 중 제21층 제2102호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 타일 마감 바닥: 바닥재 및 타일 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 토지를 대체로 등고평탄하게 정지한 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 폭 약 20미터, 남서측으로 폭 약 18미터, 북동측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공공지원민간임대주택), 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모 든축종 제한구역), 상대보호구역(포항중앙초등학교), 절대보호구역(포항중앙초등학교), 공 공지원민간임대주택 공급촉진지구, 토지구획정리사업지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 포항지원 2025타경602 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 우현동 578 우현풍림아이원 103동 21층2102호

용도: 아파트

감정가: 390,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구룡포농업협동조합

1.2. 건물 및 토지 상세

토지면적: 56.19㎡ (약 17.00평)

토지 지분: 56.188㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 124.04㎡ (약 37.52평)

건물 지분: 124.041㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경상북도 포항시 북구 우현동 소재 "중앙초등학교" 남서측 인근에 위치하며, "우현풍림아이원" 아파트 단지 내 103동 21층에 해당합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한 지구단위계획구역(공공지원민간임대주택), 중로1류(폭 20m~ 25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)의 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 포항중앙초등학교 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있으며, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 및 토지구획정리사업지구로도 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기 현황

집합건물 등기부등본상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록(갑4, 갑5)이 있으며, 이후 소유권 이전(갑6) 이력이 있습니다.

3.2. 권리 말소 여부

말소기준권리는 2024년 4월 19일 접수된 구룡포농업협동조합의 근저당권(을9)입니다. 해당 근저당권 이후로 접수된 모든 가압류(갑9~갑16) 및 해당 경매개시결정(갑17) 등기는 말소될 예정이거나 말소되었습니다. 따라서 본 경매 절차가 완료되면, 낙찰자는 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

3.3. 임차인 현황

제시된 임차인 현황 정보에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되므로 실제 점유 및 사용 현황은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

아파트 단지 인근으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공할 것으로 예상됩니다.

4.2. 아파트 단지 정보

본건이 속한 우현풍림아이원 아파트는 총 5개동, 512세대로 구성되어 있습니다. 최고 25층, 최저 5층 규모이며, 지상 주차 3대, 지하 주차 17대를 포함하여 총 20대의 주차 공간을 확보하고 있습니다 (제공된 총 주차대수 정보에 오류가 있을 수 있습니다. 단지 내 관리사무소에 확인이 필요합니다). 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이 놀이터 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 내부 상태 및 설비

건축물은 철근콘크리트 구조로 25층 중 21층에 위치하며, 내부는 벽지 및 타일 마감, 바닥재, 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 편의 및 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다. 또한 지하 주차 공간에 전기차 충전기가 19대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

임대관계가 미상으로 확인되어, 실제 거주 현황 및 임대차 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 법적/행정적 제약

토지이용계획상 절대보호구역, 가축사육제한구역 등의 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 외부 환경

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주택 단지와 학교, 상업 시설이 혼재되어 있어 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구의 중심 지역에 위치한 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 최근 2026년 7월 동일 단지 내 유사 면적(약 85㎡)의 실거래가가 2억 4천만 원에서 2억 5천 5백만 원 사이로 형성되어 있는 점을 고려할 때, 감정가(3억 9천만 원) 대비 시장 시세가 낮은 편입니다. 본건은 공급면적 124.04㎡(약 37.52평)로, 최근 거래된 85㎡ 단위 세대보다 면적이 크므로, 이를 감안한 시세 추정이 필요합니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 부담이 없어 투자가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 경량한 말소기준 권리로 인한 깨끗한 권리 인수 가능성

* 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지

* 최근 시세 대비 감정가 및 잠재적 매각가 하락 가능성

* 단지 내 다양한 편의시설 및 주차 공간 확보

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 우현풍림아이원의 약 85㎡(약 25.7평) 면적의 거래가는 2026년 7월 기준 2억 4천만 원에서 2억 5천 5백만 원 수준입니다. 이는 평당 약 934만 원에서 992만 원 선입니다. 본건은 공급면적 124.04㎡(약 37.52평)로, 이를 단순 계산하면 시장 가치는 약 3억 6천만 원에서 3억 7천 2백만 원 범위로 추정됩니다. 감정가 3억 9천만 원과는 다소 차이가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제시

상기 시세 분석 결과와 감정가, 그리고 권리 분석 내용을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 3억 7천만 원 선을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 경매 특성상 경쟁 상황 및 유찰 여부에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 최종 시세 변동과 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.