나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경4067 [1] 대구광역시 달서구 도원동 1438 대곡사계절타운 307동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 도원네거리 북동측에 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼때 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 20층 내 14층 1403호 1개 호수로서, 사용승인일 : 1997.09.20 외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트 1개 호수로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약35미터, 동측으로 폭 약 25미터, 남서측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약12미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m) (접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업 완료)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경4067 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 도원동 1438 대곡사계절타운 307동 14층1403호

용도: 아파트

감정가: 262,000,000원

토지면적: 52.62㎡ (약 15.9 평)

건물면적: 116.95㎡ (약 35.4 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

사용승인일: 1997년 9월 20일

해당층: 14층 (총 20층)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 도원네거리 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통

인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

단지 남측으로 폭 약 35미터, 동측으로 폭 약 25미터, 남서측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리인 우리은행 근저당권(2020.10.30. 접수, 금226,600,000원)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

3.2. 등기부 현황

본건에는 우리은행 근저당권 외 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 이는 모두 말소기준권리 이후의 권리들입니다.

총 등기부채권액은 372,628,414원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다(인수 보증금 합계: 0원).

단, 임대 관계 및 실제 점유 현황은 미상입니다. 금액이 미상이라도 실제 점유 관계 확인 및 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 정보

본건이 소재한 대곡사계절타운은 1997년에 준공되었으며, 총 14개동, 1208세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

건축물대장상 307동은 20층 건물로, 본건은 14층에 위치하고 있습니다.

4.2. 최근 실거래가

동일 면적(116.95㎡)의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

2026년 4월 3일, 15층: 27,200만원

2026년 6월 22일, 15층: 26,600만원

최근 거래 시세는 감정가(26,200만원)보다 약간 높은 수준을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

교육환경 보호구역으로 지정된 점으로 보아 인근에 학교가 위치할 가능성이 높습니다.

5.2. 주차

단지 내 총 주차대수는 841대로, 세대당 약 0.7대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 연도

본건은 1997년 준공되어 25년 이상 경과한 노후 아파트입니다. 따라서 향후 유지보수 비용 증가 및 신축 아파트 대비 상품성 저하 가능성이 있습니다.

6.2. 미상 정보

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 미확인 권리

감정평가서 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (다만, 아파트의 경우 지상권 설정은 드뭅니다.)

6.4. 혐오시설 여부

본건이 소재한 대구광역시 달서구 도원동 일대에 대한 조사 결과, 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구의 잘 정비된 주거 지역에 위치한 아파트입니다.

최근 실거래가 추이를 볼 때 시장 가격이 안정적으로 유지되고 있으며, 감정가 수준에서 거래가 이루어지고 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 최소화될 것으로 보입니다.

다만, 건물의 노후화와 미상인 임대 관계, 미확인 권리 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 입지: 달서구 도원동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

우수한 교통 및 생활 인프라: 인근 도로망과 편의시설 접근성이 좋습니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정입니다.

대단지 아파트: 대곡사계절타운은 단지 규모가 커서 관리 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 262,000,000원

최근 실거래가 평균 (116.95㎡ 기준): 약 269,000,000원

예상 입찰가는 감정가 및 최근 시세, 그리고 본건의 특징(층수, 건물 노후도 등)을 종합적으로 고려하여 산정합니다.

경쟁 상황 및 낙찰률 등을 감안하여, 감정가 대비 100% ~ 105% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

본 건의 경우, 최근 실거래가 중간값(26,900만원)을 기준으로 약간 상회하는 금액으로 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.