나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12866 [1] 충청남도 천안시 서북구 신당동 312-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2026.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 '신당고등학교' 북동측 인근에 서로 붙어서 위치하며, 주위는 "시가지후면 주택지대"로서, 단독주택과 공동주택들로 형성됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 지적형태 > 기호1 : '사다리' 유사. 기호3 : '부정형'(不定形). < 지 세 > 기호1,3 공(共)히, '평지 및 완경사' < 이용상태 > 기호1 : 단독주택부지 기호3 : '도로'( 공동이용 사도 ) 및 주택부속용지.

인접 도로상태

기호1, 3 공(共)히, 포장된 '세로(가)'.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > 기호1, 3 공(共)히, '도시지역', '자연녹지지역'. < 용도지구 등 > '자연취락지구'. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

< 기호3 > 지목은 '도로'이나, 현황은 '일부면적 주택부속용지'로 위성사진상 판독(判讀)됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 2층건물로서, 사용승인일 : 2008. 08. 12. < 건물구조 > 1층 : 일반철골구조 스라브지붕(추정) 2층 : 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 < 마감재 > 외벽 : 징크판넬 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임( 추정 ) 창호 : 새시창호.

이용상태

'다가구주택 : 1층에 1가구, 2층에 1가구.

설비내역

급수배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

붙임 '평가명세표', '지적개황도', '건물개황도' 등 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

일괄매각. 목록1.2 지상의 제시외 건물(ㄱ 창고, ㄴㄷㄹㅁ 발코니, ㅂ 2층 전실, ㅅ 1층 전실, ㅇ 계단실, ㅈ 벽체이용통로) 매각 포함. 목록 3 지목은 도로이나 현황은 '일부면적 주택부속용지'로 위성사진상 판독됨. 감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경12866 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO (신한카드주식회사)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 신당동 312-1 (신당새터1길 68-10)

용도: 다가구주택

감정가: 435,965,840원

토지면적: 366.00㎡ (약 110.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 173.77㎡ (약 52.57평)

건물 제시외면적: 82.00㎡

매각 포함 제시외 건물: 창고, 발코니, 전실, 계단실, 벽체이용통로 등

주요 건축 정보

사용승인일: 2008년 8월 12일

구조: 일반철골구조 (경량철골구조, 판넬지붕)

층수: 지하 0층, 지상 2층

가구수: 2가구

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 '신당고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 시가지이면 주택지대로 단독주택 및 공동주택이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 토지(기호1, 3)는 포장된 '세로(가)'에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 도시지역, 자연녹지지역

용도지구: 자연취락지구

타법령상 제한

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (교육환경보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2007년 12월 17일 접수된 대전.충남양계축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 193,919,161원

건물 등기부채권 총액: 192,106,209원

총 합계: 386,025,370원

(상기 채권 총액은 말소기준권리보다 후순위 권리들을 포함한 총액이며, 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정입니다.)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 김광호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 12월 1일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건은 시가지이면의 주택지대에 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 상권

인근 상업 시설 이용이 가능하며, 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 신당고등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 도로망을 통한 시내외 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 주변에 마트, 병원 등 기본적인 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 정보

주변 지역을 종합적으로 분석한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 현재 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지목과 현황 불일치

지목은 '도로'이나 현황은 '일부 면적 주택부속용지'로 위성사진상 판독되는 부분이 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있는 요소가 될 수 있습니다. (감정평가서 참조)

6.2. 제시외 건물 포함

명세서에 기재된 제시외 건물(창고, 발코니 등)이 일괄 매각에 포함되므로, 이에 대한 철거 또는 활용 계획을 사전에 검토해야 합니다.

6.3. 타법령상 제한

가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 신당동에 위치한 다가구주택으로, 비교적 신축(2008년 준공)이며 주거지대에 자리 잡고 있습니다. 신당고등학교가 인접하여 교육 환경이 좋으며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 토지의 일부 지목과 현황이 불일치하는 점, 제시외 건물이 매각에 포함되는 점 등은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 양호한 주거 환경과 교육 시설 인접

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적음

* 다가구주택으로 임대 수익 창출 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 435,965,840원입니다. 제시된 정보와 시세, 주변 환경 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가율을 산정해야 합니다. 현재 인수해야 할 보증금이 없고 모든 권리가 말소될 예정임을 감안할 때, 시장 상황과 본건의 잠재적 가치를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. (구체적인 입찰가 산정은 별도 컨설팅 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.