나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504050 [1] 세종특별자치시 도담동 660 세종한신휴시티 5층541호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후감정 · 평가일 2025.12.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 "도담동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하는 세종한 신휴시티 5층 541호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 오피스텔 등으로 형성된 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 대로변에 BRT 정류장 및 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난 시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물중 5층 541호(복도식)로서, (2014년 5월 9일 사용승인) 외벽:석재 및 복합판넬, 시멘트몰탈위 페인트 마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일 등 마감 창호:샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 1개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재참지 및 경보설비, 소방설비, 지 하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단으로 가장형의 평탄한 상업 및 오피스텔(세종한신휴시티) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 광대로 및 중로에 접하고, 서측으로 지하주차장 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

660번지:일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로 3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 661번지:일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로 3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 662번지:일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로 3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부 관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경504050 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경504050 (1)

소재지: 세종특별자치시 도담동 660 세종한신휴시티 5층 541호

건물명: 세종한신휴시티

용도: 오피스텔 (업무시설, 판매시설, 근린생활시설 복합)

감정가: 93,000,000원

토지면적: 7.82㎡ (약 2.37평)

토지지분: 7.817㎡ (약 2.36평)

건물면적: 24.03㎡ (약 7.27평)

건물지분: 24.026㎡ (약 7.27평)

총 면적 (토지+건물): 31.85㎡ (약 9.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

1.1. 2.건축물 정보

건축년도: 2014년 5월 9일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조

규모: 8층 건물 중 5층 541호 (복도식)

총 세대수: 508세대

주요 용도: 업무시설 (건축물대장상)

내부 마감: 벽지 및 일부 타일 등

창호: 샷시 창호

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 세종특별자치시 도담동에 위치하며, "도담동행정복지센터" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업시설, 대규모 아파트 단지, 오피스텔 등이 밀집된 상가지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동에 편리한 환경입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 대로변에 BRT 정류장과 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 운행 빈도 및 편의시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

동측 및 서측으로 광대로 및 중로와 접하고 있으며, 서측으로는 지하 주차장 진출입이 가능합니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 속해 있습니다. 광로, 중로 등의 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2024년 8월 22일 접수된 세종세무서장의 압류(갑4)입니다.

1.3. 2.임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 이영서

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 16일

확정일자: 2022년 4월 28일

배당신고일자: 2024년 5월 2일

대항력: 있음

본 건에는 대항력 있는 임차인 이영서 씨가 존재합니다. 해당 임차인의 전입일자(2022.05.16) 및 확정일자(2022.04.28)가 말소기준권리(2024.08.22)보다 선순위에 해당합니다. 등기부등본 상 을구 1번 주택임차권(2024.05.02 접수)은 인수 대상입니다. 따라서 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 임차인의 보증금 100,000,000원은 인수될 가능성이 있으므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다. (참고: 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 등기부 및 물건명세서 상 인수 조항이 명시되어 있으므로 주의가 필요합니다.)

1.3. 3.기타 권리사항

소유권 이전 등기 및 신탁등기 말소 이력이 있으며, 본 경매 개시 결정 등기(2025.12.17 접수)는 말소 대상입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 도담동은 세종시의 중심 상업 및 행정 구역과 인접하여 유동인구가 풍부한 지역입니다. 주변에는 다수의 근린생활시설, 쇼핑몰, 행정기관 등이 위치하여 상권 활성화 가능성이 높습니다. 특히, 건물 자체도 업무시설, 판매시설, 근린생활시설로 구성되어 있어 복합적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

주변에 도담동행정복지센터가 위치하며, 각종 은행, 병원, 마트 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 배후 수요 또한 풍부합니다.

1.5. 2.주거 및 업무 환경

오피스텔로서 주거 및 업무용으로 활용이 가능합니다. 기본 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있으며, 지하 주차장 이용도 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.대항력 있는 임차인 인수 가능성

가장 큰 리스크 요인은 보증금 100,000,000원의 대항력 있는 임차인 이영서 씨의 보증금 인수 가능성입니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 부담해야 하므로, 실제 인수 금액을 고려한 신중한 입찰가가 요구됩니다.

1.6. 2.내부 상태 미확인

감정평가 시 내부를 직접 확인하지 못하고 표준적 이용 상황을 기준으로 평가하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 이는 명도 및 수리 관련 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

1.6. 3.임대차 관계 미상

임차인과의 계약 외 별도 임대 관계는 미상으로, 향후 임대 수익 창출 시 고려할 사항이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 세종시 도담동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 오피스텔입니다. 주변 상권 발달 및 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 및 업무용으로 가치가 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 큰 리스크를 내포하고 있어, 이 부분에 대한 철저한 권리분석과 예상 비용 산정이 필수적입니다. 인수되는 보증금액을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 세종시 행정중심복합도시 내 핵심 상업지구에 위치

* BRT 노선 인근으로 탁월한 대중교통 접근성

* 오피스텔 및 근린생활시설 등 복합 상권의 배후 수요 확보

* 건물 자체의 관리 상태 및 편의시설 이용 가능

1.9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(24.026㎡)의 거래 사례가 80,000,000원에 있었으며, 감정가는 93,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 다만, 제시된 정보에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 입찰가 산정 시 이 점을 고려하여 보증금 인수액을 제외하고 계산하라는 지침에 따릅니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 현재 시세 및 위험 요소를 감안한 보수적인 예상 입찰가는 85,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가 대비 약 91% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.