나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10854 [1] 경상북도 경주시 외동읍 석계리 209-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성감정 · 평가일 2025.12.31

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 경주시 외동읍 구어리 소재 "구어2일반산업단지" 남측 인근에 위치하는 공업용 부동산으로서, 주위는 중.소규모의 공장 및 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

토지의 상황

기호(1,2) 일단의 부정형 토지로서, 자체 대체로 등고 평탄한 공업용 건부지 및 일부 법면으로 이용중임.

건물의 구조 및 현상

(가) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서 (사용승인일자: 2021.06.07.) 주기둥 : H-Beam 600 x 300mm 처마고 : 약 12m 벽 체 : 칼라강판 및 샌드위치 판넬 등 마감 바 닥 : 칼라하드너 및 타일 등 마감 창 호 : 새시 창호 등임. (나) 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서 (사용승인일자: 2021.06.07.) 외 벽 : 샌드위치 판넬 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일, 인테리어치장 등 마감 바 닥 : 데코타일 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 국산의 Over Head Crane 및 수전설비로서 현재 정상가동중에 있으며, 현상 및 관리상태는 보통시됨.

공작물의 현상

없음.

기타참고사항

임대관계 : 미상임. 기타 : 본건 토지 지상에 제시외 건물 및 제시외 기계 소재하는바 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함 매각
2. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 및 제시외 기계기구 포함 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10854 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 석계리 209-1

1.2. 물건 개요

용도: 공장

감정가: 3,452,065,000원

토지 면적: 8,488.00㎡ (약 2,567.6평)

건물 면적: 1,751.90㎡ (약 530.6평)

1.3. 매각 대상 및 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (화원농업협동조합)

1.4. 건물 현황

본 건물은 일반철골구조 기타지붕으로 구성되어 있으며, 총 2개 동으로 이루어져 있습니다.

(가) 단층 건물: 사용승인일자 2021년 6월 7일. H-Beam(600x300mm) 주기둥, 높이 약 12m의 처마고를 가지며, 외벽은 칼라강판 및 샌드위치 판넬, 내부는 칼라하드너 및 타일 마감, 새시 창호로 구성되어 있습니다.

(나) 2층 건물: 사용승인일자 2021년 6월 7일. 외벽은 샌드위치 판넬, 내부는 벽지, 타일, 인테리어 마감, 바닥은 데코타일 및 타일, 새시 창호로 구성되어 있습니다.

본 물건에는 제시외 건물 및 제시외 기계기구도 포함되어 일괄 매각됩니다. 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구(Over Head Crane, 수전설비 등)는 현재 정상 가동 중이며, 현상 및 관리 상태는 보통입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 상황

본 건은 경상북도 경주시 외동읍 구어리에 소재한 "구어2일반산업단지" 남측 인근에 위치하는 공업용 부동산입니다.

주변으로는 중소규모 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황

기호(1,2)로 표시된 일단의 부정형 토지는 자체 높이가 대체로 평탄한 공업용 건부지로 이용되고 있으며, 일부 법면을 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지 및 건물)

토지 등기부에는 소유권 이전, 소유권 일부 이전, 소유권 이전 청구권 가등기(매매예약), 압류, 가압류, 근저당권 등이 등기되어 있습니다.

건물 등기부에는 소유권 보존, 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상의 말소기준권리는 '2021-07-01' 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권최고액 2,680,000,000원)입니다.

3.3. 말소 예정 권리

말소기준권리보다 후순위에 해당하는 압류, 가압류(주식회사세영이엔지, 동울산세무서장, 경주세무서장, 경주시, 국민건강보험공단, 동구(울산광역시), 통영세무서장, 근로복지공단, 오케이저축은행, 소상공인시장진흥공단, 중소벤처기업진흥공단 등), 소유권 이전 등기는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수 예정 권리 (잠재적)

토지 등기부상 '2022-04-05' 접수된 김경수외 1명의 소유권 이전 청구권 가등기(매매예약)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이는 본 건의 주요 잠재적 리스크 요인입니다.

3.5. 임차인 현황 및 대항력 분석

현재 파악된 임차인은 '주식회사남광', '주식회사태준', '한주인' 3곳입니다.

* 주식회사남광: 보증금 30,000,000원, 차임 2,727,273원, 사업일자 2021-09-13, 대항력 없음.

* 주식회사태준: 보증금 30,000,000원, 차임 4,000,000원, 사업일자 2023-10-30, 대항력 없음.

* 한주인: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2025-09-16, 대항력 없음.

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원.

다만, 임대관계가 미상인 부분이 있어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 입지

본 물건은 경상북도 경주시 외동읍에 위치한 공업용 부동산으로, 구어2일반산업단지 인근에 자리하고 있습니다. 이는 관련 산업 시설과의 연계 및 물류 이동에 유리한 조건을 제공합니다.

4.2. 주변 지역 특성

주변에는 중소규모의 공장들이 다수 분포하고 있으며, 일부 근린생활시설 및 농경지, 임야 등이 혼재된 산업 중심 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

주요 간선도로와의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 산업단지 내/외곽을 연결하는 도로망을 이용합니다.

5.2. 인근 시설 (편의, 공공)

일반적인 편의시설 및 대형 상업 시설, 공공기관 등은 경주시 중심 시가지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 산업단지 내에는 필수적인 근로자 편의시설 위주로 갖춰져 있을 수 있습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변은 산업단지 및 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어, 보고서에 명시된 정보와 일반적인 주변 환경 조사 결과상 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

토지 등기부 상 말소되지 않은 '소유권 이전 청구권 가등기'(김경수외 1명, 2022-04-05 접수)가 존재하여, 낙찰 후 명도 과정에서 분쟁이 발생할 소지가 있습니다. 이 부분에 대한 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 임대차 리스크

임대관계가 미상으로 파악된 부분이 있어, 예상치 못한 점유자나 임차 권리가 존재할 가능성에 대한 추가 확인이 요구됩니다. 다만, 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없습니다.

6.3. 건물 및 시설 노후화/하자

건물 사용승인일자가 2021년으로 비교적 신축에 속하지만, 공장이라는 특성상 지속적인 유지보수 상태 점검이 필요합니다. 제시외 건물 및 기계기구의 상태 역시 인수 후 활용 가능성을 면밀히 평가해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 외동읍에 위치한 공장으로, 산업단지 인근에 자리하여 사업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2021년 사용승인)이며, 감정가 또한 상당한 규모를 자랑합니다. 그러나 등기부 상 말소되지 않은 가등기가 존재하는 점은 낙찰 후 풀어야 할 중요한 리스크 요인입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 임대관계 미상 부분은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 공장 건물 (2021년 사용승인)

* 산업단지 인근의 생산 활동 중심 입지

* 일괄매각으로 토지, 건물, 기계기구까지 포함한 취득 가능

* 주요 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리관계 정리가 용이할 수 있음 (가등기 제외)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3,452,065,000원을 기준으로 하되, 권리관계 분석 결과 확인된 '소유권 이전 청구권 가등기'의 잠재적 인수 부담 및 향후 명도 절차 소요 시간, 시장 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰이 진행될 수 있으나, 가등기 리스크로 인해 실제 입찰가는 이보다 낮아질 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 법률 전문가와 협의하여 가등기 처리 방안을 명확히 하고, 해당 지역의 유사 물건 거래 사례를 심층적으로 분석하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.